Les décisions sont adoptées par vote, au vu des documents et des débats.

• Les votes doivent avoir lieu, soit à main levée, soit à bulletin nominatif. Le vote à bulletin secret est donc exclu .

• Le vote par correspondance ou par écrit sont inexistants (Cass. civ., 22 mai 1973 - Gaz. Pal. Bim. juill-août 1973, Panorama, p. 194). Ils ne peuvent donc être validés ou confirmés par une assemblée de régularisation (CA Paris,, 23e ch., 02/12/1981).

• Jusqu'à promulgation du scrutin, tout copropriétaire peut modifier sa décision au vu des conséquences collectives que peut entraîner sa position individuelle (TGI Paris, 8e ch., 13/07/1983 - AJPI fév. 1984, p. 81).

Il y a 5 types de majorité, dépendant du type des travaux à entreprendre. La plupart sont déterminés par les art. 24, 25 et 26 le la loi de 1965. En cas de silence de la loi ou du règlement de copropriété, c'est la majorité de l'art. 24 (majorité simple) qui s'applique.  Aucun quorum n'est exigé par la loi.

• La majorité simple des présents et représentés (article 24)
  
   Il s'agit d'évaluer le groupe le plus important de l'assemblée. La majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés le jour de l'assemblée. Depuis la loi SRU (Article 81-7), seuls les votes exprimés sont réellement décomptés, désormais s'abstenir revient à voter pour, et non plus contre.
  
  Exemple : Si sur 1000 millièmes, les présents et représentés pèsent 600 ; la majorité simple est de 301
  
  Les décisions :
  
  C'est la majorité qui est requise pour toute décision, sauf s'il n'en est disposé autrement par la loi ( les exceptions sont précisées aux articles 25 et 26 de la loi).
  En règle générale, sont prises à cette majorité les décisions d'administration et de gestion courante de la copropriété, toutes les décisions qui relèvent des pouvoirs d'administration courante du syndicat. La majorité simple est aussi requise pour autoriser le syndic à engager les travaux urgents de remise en état suite à une catastrophe technologique (art.38-1 nouveau de la loi de 1965).
   

• La majorité absolue (article 25)
  
  Il s'agit de l'ensemble des millièmes de la copropriété, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée. On prend en compte la totalité des voix des copropriétaires de l'immeuble, présents, représentés ou absents.
  
  Exemple : Sur 1000 millièmes, la majorité absolue est de 501
  
   Loi SRU Article 81-5°
  Le dernier alinéa de l'article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé :
  « Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent [l'article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
  « Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. »
  L'ancien article 25 prévoyait qu'en cas de refus de vote, une seconde assemblée était réunie et procédait à un nouveau vote, à la majorité de l'art. 24. Se posait alors souvent un problème d'absentéisme, que le nouvel art. 25-1 se donne pour objet de résoudre en autorisant à procéder immédiatement à un nouveau vote, sauf si 1/3 des voix n'est pas réuni. On considère dans ce dernier cas que le point méritant plus ample discussion, il convient de reconvoquer l'assemblée générale.
  
  (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 12)
  
  Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
  
  Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
  
  Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
  1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
  2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée. »

Les décisions :

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) La délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'art. 24.
Une délégation est un mandat, que l'assemblée confie ainsi au syndic, au conseil syndical ou à tout copropriétaire ; elle leur confie le soin de faire quelque chose au nom de la copropriété. Cette mission doit concerner l'administration et de gestion courante de la copropriété (CA Paris 11/10/1979 - Dalloz IR 1980-276) ; elle doit porter sur un acte ou une décision expressément déterminé (art. 21 Décret 1967) autrement dit, un mandat général est interdit. Toutefois, il est possible d'autoriser le bénéficiaire à autoriser certaines dépenses, jusqu'à un montant dont le mandat fixe le montant. Le mandat ne peut être un abandon de pouvoir : en aucun cas l'assemblée ne peut renoncer à son contrôle sur l'exécution du mandat, ni sur l'administration de l'immeuble ou la gestion du syndic. ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.
Lorsque les travaux sont effectués aux frais des copropriétaires intéressés, c'est cet article, et non l'art. 26-c Loi 1965 qui s'applique (Cass. civ. 18/05/1983, Bull. Cass. n° 116). L'autorisation n'est pas nécessairement antérieure à l'exécution des travaux ; l'assemblée générale peut ratifier des travaux effectués sans autorisation, d'autant qu'elle a alors la possibilité d'apprécier plus facilement leurs inconvénients (CA Aix-en-Provence 28/01/1969 - Gaz. Pal. 18/07/1969). En revanche, si vous n'avez pas sollicité l'autorisation de l'assemblée et qu'elle vous la refuse, vous pouvez être contraint de démolir (exemple avec l'enlèvement d'enseignes lumineuses - Cass. civ. 24/10/1990) ; vous pouvez toutefois demander que cette autorisation vous soit accordée par le tribunal de grande instance. ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires
Ex : travaux de ravalement de façades sur voie publique, travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité (amiante, saturnisme...) ;

f) La modification de la répartition des charges visées à l'article 10 al. 1er rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;

g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;

h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat;

i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène;

j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes;

k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

l) L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques ;

m) Loi SRU Article 81 : l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;

n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. (Loi ENL : art. 91 / article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

• La double majorité (article 26)
   

  • les 2/3 des millièmes (en valeur absolue)
    ET

  • la majorité des copropriétaires (en valeur absolue)

  Exemple : Si une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires, il faudra au moins 667 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité, quel que soit le nombre de personnes présentes ou représentées à l'assemblée.

  Les décisions :

Cette majorité dite des deux tiers est souvent difficile à réunir. Elle n'est donc requise que pour des actes d'une importance particulière.

a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (location, vente) autres que ceux imposés par la loi ou les règlements
La vente d'une partie commune qui profite à certains copropriétaires mais ne porte pas préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, est valablement prise à la majorité de l'art. 26 (Cass. civ. 23/11/1994 - Gaz. Pal. 28/10/1995)

b) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes  :

• l'attribution à un copropriétaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie d'un couloir commun (Cass. civ. 08/07/1986 - Bull. cass. n° 123)

• l'autorisation de la mise en place d'étalages extérieurs à un centre commercial pendant les heures d'ouverture

• la création d'un parking dans une partie commune à usage de cour ou de jardin (CA Limoges 01/07/1966 - Dalloz J. 1967-10).

c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e (travaux obligatoires), g (économies d'énergie), h (amélioration de l'habitat), i (accessibilité aux personnes handicapées) et j (installation d'antenne ou câble collectif) de l'article 25. Ces travaux bénéficient des conditions de double vote prévus à l'art. 26 al. 4

Fermeture et boîtes aux lettres
Requièrent un vote à la majorité de l'art. 26 :

• les travaux effectués sur les parties communes destinés à améliorer la sécurité (...) au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à l'immeuble (art. 26-1). La décision concernant les travaux est assortie d'une décision concernant les horaires de fermeture. Si la fermeture est programmée pendant les heures d'exercice normal d'activités professionnelles de l'immeuble, la décision doit être prise à l'unanimité, à moins de munir la porte d'un dispositif d'ouverture à distance.

• En ce qui concerne les boîtes aux lettres, une réponse ministérielle (JOAN 25/09/1995, p. 4072) précise :"L'obligation pour tout immeuble d'être pourvu de boîtes aux lettres, à raison d'une boîte aux lettres par logement, résulte effectivement de l'art. R. 111.14-1 du Code de la construction et de l'habitation et de l'art. D. 90 du Code des postes et télécommunications. Elle ne s'impose donc qu'aux bâtiments ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée après le 12 juillet 1979 et n'est pas limitée aux immeubles en copropriété. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut décider d'installer des boîtes aux lettres dans un immeuble ancien qui n'en comporte pas et qui est gardienné. Cette décision n'est pas soumise à la règle de l'unanimité mais, selon la jurisprudence, à la règle de la double majorité."

• La double majorité allégée (article 26 al. 4)

  a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour faciliter la réalisation des travaux prévus à l'art. 26-c. Il faut :

  • les 2/3 des millièmes présents et représentés (valeur relative)

  • la majorité des copropriétaires (valeur absolue)

  Exemple : Une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires ; 8 sont présents ou représentés, pesant 800 millièmes. Il faudra au moins 534 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité.

   Le vote n'est pas immédiatement valide. Il faut procéder à une ratification dans les mêmes conditions de majorité par une seconde assemblée pour qu'il soit exécutoire.
  Nota : le décret du 15 janvier 1995 précise que la convocation à cette deuxième assemblée générale doit rappeler que la majorité requise est bien celle de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des millièmes présents et représentés.

  Les décisions :

  Les travaux de l'art. 26-c, s'ils n'ont pas réuni la double majorité mais ont été approuvés par les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés, peuvent être votés par une seconde assemblée convoquée à cet effet ; il suffira alors que les votes pour représentent 2/3 des tantièmes présents ou représentés, et non plus 2/3 des tantièmes de toute la copropriété.
   

• L'unanimité

désigne tous les copropriétaires en valeur absolue. Ce qui signifie que l'unanimité ne peut être obtenue si un seul copropriétaire est absent à l'assemblée générale, et ne s'est pas fait représenter (Cass. 3ème civ. 26 février 1975).

Les décisions :

• Modification de la destination des parties privatives ou de leur modalité de jouissance (abandon d'une clause d'habitation bourgeoise, suppression des boîtes à lettres, suppression des colonnes vide-ordures...)

• l'aliénation (la vente) des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (art. 26-c al. 3). Nota : celles qui ne sont pas nécessaires font l'objet d'un vote à la double majorité.

• Modification de la répartition des charges, sauf exception prévue à l'article 11 de la loi de 1965.

• Travaux d'amélioration non conformes à la destination de l'immeuble (article 30).

• Création de nouveaux locaux à usage privatif par surélévation de l'immeuble (article 35).

•  Loi SRU Article 81-9 :
  Les votes qui n'ont pu être acquis à la majorité de l'art. 25, peuvent, si 1/3 des copropriétaires a voté pour, être adoptés immédiatement à la majorité de l'art. 24, ou à cette même majorité, mais 3 mois après, si moins d'1/3 des copropriétaires avait voté pour (article 25-1 nouveau).

• Les travaux visés à l'art. 26-c (amélioration, transformation ou addition de parties communes, sauf nécessité ou impératifs légaux), s'ils n'ont pas été adoptés dans les conditions exigées par l'art. 26, peuvent, s'ils réunissent celles de l'art. 26 al. 4, être adoptés aux conditions fixées par ce même article.