Le constat de risque d'exposition au plomb

Depuis le 27 avril 2006, l’Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb (ERAP) est remplacé par un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP).
A titre transitoire, tout ERAP ayant été réalisé antérieurement au 27 avril 2006 a valeur de CREP pour une période d’un an à compter de son établissement. Pour les ventes en cours, dont l’ERAP a été réalisé, si sa durée de validité n’a pas expiré au jour de la conclusion de la transaction immobilière, il n’est donc pas nécessaire de faire réaliser un CREP. Attention, cette obligation de CREP est étendue, depuis le 27 avril 2006, à l’ensemble du territoire français. A qui s'adresse-t-il ? Quand faut-il le faire ? Que doit-on trouver dans ce nouveau rapport ?

Le dispositif de lutte contre le saturnisme issu de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a été renforcé par la loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique qui avait institué des mesures de prévention lors des transactions immobilières dans le but d'informer l'acquéreur d'un logement sur le risque d'accessibilité au plomb. Ce dispositif de prévention est renforcé par la mise en place d'un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) qui se substitue à l'état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP). Le CREP est étendu aux contrats de location, aux parties à usage commun des immeubles collectifs d'habitation et à certains travaux. La nouvelle réglementation a pour objectif d'intensifier les contrôles ainsi que la prévention et insiste sur les responsabilités partagées du contrôleur technique et du propriétaire.

 Lors de la vente d'un immeuble

Le CREP est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949. A défaut, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb.
Par rapport au dispositif antérieur :
- l'obligation d'annexer le document n'est plus circonscrite à des zones délimitées par le préfet mais concerne l'ensemble du territoire national ;
- le constat d'exposition au plomb n'est plus exigé qu'une seule fois lors de la promesse de vente. C'est seulement si la vente n'est pas précédée d'une telle promesse que le constat devra être annexé à l'acte de vente définitif.

Ce constat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente et du contrat susmentionné. Si lors de la signature du contrat, ce délai est dépassé, un nouveau constat lui est annexé. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des Ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation. Le constat initial sera joint à chaque mutation.

Lorsque les locaux sont situés dans un immeuble ou un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ou lorsqu'ils appartiennent à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l'obligation ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.

 Travaux dans les parties communes d'immeubles collectifs

A compter du 12 Août 2008, le constat mentionné à l'article L. 1334-5 du Code de la santé publique est annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. L'absence dans le contrat de location du CREP constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur.

Ce constat doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de la signature du contrat. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.

Lorsque le contrat de location concerne un logement situé dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l'obligation ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.
 

Le protocole de réalisation du CREP prévoit notamment que les mesures de concentration en plomb soient effectuées avec un appareil portable à fluorescence X capable d’analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb. Ceci se traduit par l’impossibilité d’utiliser, pour la réalisation des CREP, des appareils dits à «tube ». A l'heure actuelle, seuls les appareils à source radioactive répondent à cette contrainte.

Sur le constat doivent être précisés le modèle et le numéro de série de l'analyseur ainsi que la nature du radionucléide, son activité et sa date de chargement. En complément et dans certains cas ( inaccessibilité pour l'analyseur, mesure en fluorescence X non concluante...) des analyses d'échantillons en laboratoire peuvent être réalisées (dosage du plomb acido-soluble). Les coordonnées du laboratoire sont mentionnées dans le constat.
 

Le CREP est constitué du rapport complet de l'inspection. Les pages du rapport (annexes et notice d'information comprises) doivent être numérotées. Le rapport doit mentionner le commanditaire, l'organisme responsable de la mission ainsi que les références du contrat d'assurance de ce dernier et son auteur. Le CREP est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l'article L. 111-25 du CCH ou par un technicien de la construction qualifié (CSP : art. R. 1334-11).
L'auteur du constat doit être couvert par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle. Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à lui, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer les travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il réalise ce constat (CCH : art. L. 271-6). Les dates du constat et du rapport doivent également être mentionnées.

• Cadre de la mission
  Le CREP réalisé en application des articles L.1334-6 (vente) et L.1334-7 (location) du Code de la santé publique doit préciser l'occupation du bien, notamment par des enfants de moins de six ans et porte  uniquement sur les revêtements privatifs du logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volets, portail, grille... ).
  Le CREP réalisé en application de l'article L.1334-8 (parties communes) du Code de la santé publique doit préciser si des travaux sont prévus, il doit porter sur les revêtements des parties communes, y compris les revêtements de la partie extérieure des portes de logements.
  Le CREP porte sur les locaux affectés à l'habitation y compris les locaux annexes destinés à un usage courant tels que la buanderie.

• Identification du bien, des locaux et des zones
  Le rapport doit faire figurer l'adresse du bien et le nom du propriétaire.
  L'identification du bien objet de la mission, à l'intérieur de l'ensemble immobilier auquel il appartient doit être sans équivoque.
  Le diagnostiqueur devra systématiquement réaliser un croquis de repérage de l'ensemble des locaux du bien objet de la mission, visités ou non, et reporter sur le croquis le nom de chaque local ainsi que les zones correspondant aux différentes faces du local (A, B, C …).

• Identification des unités de diagnostic
  Dans chaque zone doivent être identifiées les unités de diagnostics recouvertes ou non d'un revêtement. Le diagnostiqueur devra classer chaque unité de diagnostic recouverte d'un revêtement en fonction de la concentration en plomb et de la nature des dégradations.
  Les différents murs d'une pièce, les éléments de construction de substrats différents, les côtés intérieur et extérieur d'un élément mobile (fenêtre...), des éléments situés dans des locaux différents même contigus (deux faces d'une porte...) doivent constituer des unités de diagnostic distinctes. Les mesures ne seront pas réalisées sur des carrelages et faïences.

• Les mesures
  Sur chaque unité de diagnostic, le nombre de mesures à réaliser dépend des résultats obtenus.
  Une seule mesure est réalisée si elle révèle la présence de plomb à une concentration supérieure au seuil de 1 mg/cm2.
  Deux mesures sont réalisées si la première ne révèle pas la présence de plomb à une concentration supérieure au seuil de 1 mg/cm2.
  Trois mesures sont réalisées si les deux premières ne révèlent pas la présence de plomb à une concentration supérieure au seuil de 1 mg/cm2 alors que des unités de diagnostic de même type ont été mesurées à des concentrations supérieures à ce seuil.

• La nature des dégradations
  Le CREP est élargi au repérage d’éventuels facteurs de dégradation du bâti, dont la définition est donnée par l’arrêté.
  Pour les unités de diagnostic présentant des concentrations en plomb supérieures au seuil de 1 mg/cm2, la nature de dégradation du revêtement doit être précisée.
  Seuls quatre états de conservations peuvent être mentionnés dans le constat : non dégradé, non visible, état d'usage, dégradé.
  Si l'état général du bien objet de la mission le nécessite, des facteurs de dégradation du bâti doivent être mentionnés. Ils portent notamment sur la présence d'humidité, de moisissures, de ruissellement d'eau et sur la présence de nombreux revêtements dégradés contenant du plomb.

• Les informations sont présentées dans un tableau unique
  En fonction des concentrations en plomb mesurées et de la nature des dégradations, les unités de diagnostic doivent être classées en quatre catégories.
  Les informations relatives au constat (locaux, zones, unités de diagnostic, revêtement apparent, mesures, nature des dégradations, classement) doivent être récapitulées dans un tableau unique.
  Les causes de non mesure sur certaines unités de diagnostic doivent également y figurer.

• Les conclusions
  Le CREP a pour but de prévenir ou traiter des causes d’insalubrité éventuellement associées. Si de tels facteurs sont mis en évidence, il sera de la responsabilité du diagnostiqueur de transmettre un exemplaire du CREP aux services de la préfecture. En revanche, dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tenu d’effectuer des travaux, afin de supprimer le risque d’exposition au plomb.
  
  Le propriétaire doit, le cas échéant, informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné et procéder, sans attendre l'intervention du préfet, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants (CSP : art. L. 1334-9).
  Cas particulier de la location : la non réalisation desdits travaux avant la mise en location du logement, constitue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
  En outre, si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré, moisissures ou tâches d'humidité, l'auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au préfet (CSP : art. L. 1334-10).
  Sur proposition de ses services ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé de la commune concernée, le préfet peut prescrire toutes mesures conservatoires (à la charge du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant du local d'hébergement), y compris l'arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d'exposition au plomb pour les occupants d'un immeuble ou la population (CSP : art. L. 1334-11 et art. R. 1334-13 pour la notion de travaux à risque).

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Dernière modification : 19/06/2009
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