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La loi "portant engagement national sur le logement" (ENL) |
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La loi Engagement national sur le logement,
destinée à stimuler la construction et à faciliter l'accession à la propriété, a
été publiée le dimanche 13 juillet 2006
au Journal Officiel.
La loi ENL constitue le volet législatif du Pacte National pour le Logement et
renforce le volet logement du plan de cohésion sociale. Elle se répartit en 4
thématiques : aider les collectivités à construire, augmenter l'offre
de logements à loyers maîtrisés, favoriser l'accession sociale à la propriété
pour les ménages modestes et renforcer l'accès de tous à un logement
confortable. |
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Mise
en place de la loi |
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L’objectif de la loi est de
compléter le plan de cohésion sociale de juin 2004 prévoyant la mise en oeuvre
d’un "Pacte national pour le logement".
Le texte comprend
des mesures juridiques et un grand nombre de dispositions
fiscales ou financières. Le projet initial soumis le 26
novembre 2005 en première lecture au Sénat comprenait 11 articles
mais à l'issue de la seconde lecture par l'Assemblée
Nationale le 6 juin dernier, celui-ci a atteint les 112 articles.
Au départ, la loi ENL devait reprendre les dispositions
du projet de loi " Habitat pour tous " lancé en 2003
mais elle a été complétée et élargie par les deux assemblées
avec plus de 1000
amendements.
Son examen au
Parlement a été marqué par un vigoureux bras de fer droite-gauche sur
l'application du quota des 20% de logements sociaux, imposé par la loi
"solidarité et rénovation urbaine" (SRU). Des députés UMP ont en effet tenté
jusqu'au bout, mais en vain, d'assouplir la règle, face à une forte opposition
PS-PCF, épaulée par l'UDF et une partie du groupe UMP. Ce débat a entraîné la
venue surprise de l'abbé Pierre à l'Assemblée nationale, pour que le seuil des
20% soit laissé en l'état. Le Parlement a finalement adopté le texte le 30 juin.
Cette loi comprend trois titres : TITRE Ier - mobilisation de la
ressource foncière pour la réalisation de logements, TITRE II - développement de
l'offre de logements et accès au logement et TITRE III - dispositions diverses
relatives au logement et à la cohésion sociale.
La
loi ENL couvre l'ensemble des problématiques liés au logement et
concerne aussi bien les propriétaires, copropriétaires, locataires et
acquéreurs. |
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L'accession
sociale à la propriété |
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Majoration du PTZ pour l'acquisition d'un logement neuf (ENL : art.
30 / I de l'article 244 quater J du code général des impôts.)
« Jusqu'au 31 décembre 2010, le montant de l'avance remboursable sans
intérêt est majoré d'un montant maximum de 15.000
euros pour les opérations d'accession sociale à la
propriété portant sur la construction ou l'acquisition de logements neufs et
donnant lieu à une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par
une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de
collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement, dans les
conditions prévues à l'article L. 312-2-1 du code de la construction et de
l'habitation. Les ressources des ménages bénéficiaires de cette majoration
doivent être inférieures ou égales aux plafonds de ressources permettant
l'accès aux logements locatifs sociaux visés au I de l'article R. 331-1 du
même code. »
Le présent article entre en vigueur le 1er janvier 2007.
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Vente à leurs occupants de
logements sociaux (ENL : art. 29 / l'article L. 443-12, L. 443-12-1 et
L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation)
Art. L. 443-12. - Le prix de vente est fixé par
l'organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d'implantation
du logement vendu.
« Si le maire n'a pas répondu dans un délai de deux mois, son avis est
réputé favorable.
« Lorsque l'acquéreur est une personne physique, le prix peut être inférieur
ou supérieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines, en
prenant pour base le prix d'un logement comparable libre d'occupation.
« Lorsque l'acquéreur est l'une des personnes morales visées à l'article L.
443-11, le prix de vente ne peut être inférieur à l'évaluation faite par le
service des domaines en prenant pour base le prix d'un logement comparable
libre d'occupation, sauf en cas de vente à un organisme d'habitations à
loyer modéré ou à une société d'économie mixte. »
II. - L'article L. 443-12-1 du même code est ainsi rédigé :
« Art. L. 443-12-1. - L'acquéreur personne physique qui souhaite revendre
son logement dans les cinq ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en
informer l'organisme d'habitations à loyer modéré, qui peut se porter
acquéreur en priorité.
« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix
inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines et qu'il le vend
dans les cinq ans suivant cette acquisition :
« - si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, il est
tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme égale à
la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de
l'acquisition ;
« - si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, mais
inférieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme
d'habitations à loyer modéré une somme représentant la différence entre le
prix d'acquisition et le prix de revente.
« Ces prix s'entendent hors frais d'acte et accessoires à la vente.
« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix
inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines et qu'il le loue
dans les cinq ans qui suivent l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas
excéder des plafonds fixés par l'autorité administrative.
« A peine de nullité, le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme
d'habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations. »
III. - L'article L. 443-15 du même code est ainsi rédigé :
« Art. L. 443-15. - En cas
de vente réalisée en application de la présente section, les fonctions de
syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme
vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement.
« Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre
syndic dès lors que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur
détiennent au moins 60 % des voix du syndicat.
« Les fonctions de syndic de la copropriété comportant des immeubles vendus
en application de la présente section peuvent être assurées par l'organisme
vendeur conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lorsque l'organisme
n'est plus propriétaire d'aucun logement.
« Les dispositions du deuxième alinéa de l'article 22 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à
loyer modéré vendeur. »
-
Bail à
construction (ENL : art. 31 / L'article L. 251-1 et L. 251-6
du code de la construction et de l'habitation)
I. - L'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation est
complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par
le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété
dans les conditions prévues par la section 1 du chapitre III du titre IV du
livre IV du présent code et que le preneur lève l'option, le bail prend fin
à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa. »
II. - L'article L. 251-6 du même code est complété par un alinéa ainsi
rédigé :
« Il en va de même lorsque le preneur lève l'option conformément aux
dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 251-1 pour les privilèges
et hypothèques mentionnés au premier alinéa du présent article et inscrits
avant la levée d'option. Dans ces conditions, les privilèges et hypothèques
s'étendent de plein droit au terrain et peuvent garantir les prêts consentis
pour l'acquisition dudit terrain. »
-
Régime fiscal
applicables aux opérations de location-accession (ENL : art. 33 / Le code
général des impôts dans le 9° du 5 de l'article 261 et
art. 284 II)
I. - Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Dans le 9° du 5 de l'article 261, les mots : « ayant fait l'objet de la
livraison à soi-même prévue », sont remplacés par le mot : « mentionnés » ;
2° A la fin de la dernière phrase du II de l'article 284, les mots : « du
logement effectuée selon les modalités du 9° du 5 de l'article 261 », sont
remplacés par les mots : « à leurs occupants, dans les conditions prévues
par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à
la propriété immobilière, de logements mentionnés au dixième alinéa du c du
1 du 7° de l'article 257 » ;
3° Dans le premier alinéa du 6° bis du 1 de l'article 207, les mots : «
ainsi que les sociétés d'habitations à loyer modéré régies par l'article L.
411-2 du code de la construction et de l'habitation », sont remplacés par
les mots : « ainsi que les organismes d'habitations à loyer modéré régis par
l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et les
sociétés anonymes de coordination d'organismes d'habitations à loyer modéré
régies par l'article L. 423-1-1 du même code » ;
4° Dans le 1° de l'article 46 ter de l'annexe III, après la référence : « L.
321-8 », sont insérés les références : « , L. 326-1 à L. 326-7 ».
II. - Les dispositions du I sont applicables aux opérations de
location-accession qui ont bénéficié d'une décision d'agrément délivrée
postérieurement au 26 mars 2004.
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Création des
sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété (ENL : art. 34 /
article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation)
I. - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Dans l'article L. 353-14, après les mots : « mentionnés à l'article L.
411-2 », sont insérés les mots : « , aux logements apportés aux sociétés
civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants » ;
2° Le quatrième alinéa de l'article L. 411-3 est ainsi rédigé :
« - aux logements cédés ou apportés aux sociétés civiles immobilières régies
par les articles L. 443-6-2 et suivants et devenus propriété d'un associé
personne physique ; »
3° A la fin de la seconde phrase du dernier alinéa de l'article L. 411-4,
les mots : « sociétés civiles immobilières régies par l'article L. 443-7-1
et devenus propriété de l'associé personne physique » sont remplacés par les
mots : « sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la
propriété régies par les articles L. 443-6-2 et suivants et devenus
propriété d'un associé personne physique » ;
4° Après l'article L. 443-6-1, il est inséré une section 1 bis ainsi rédigée
:
« Art. L. 443-6-2. - Les sociétés civiles immobilières d'accession
progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et
l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme
d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées
à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent
pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des
dispositions de l'article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en
propriété aux associés.
« Les statuts de ces sociétés répartissent les droits composant le capital
social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente
un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou
plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont
conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 443-6-3. - Les sociétés civiles immobilières régies par l'article
L. 443-6-2 sont créées par les organismes d'habitations à loyer modéré à
compétence locative visés à l'article L. 411-2. Ceux-ci peuvent, pour les
immeubles apportés à ces sociétés civiles immobilières, bénéficier des prêts
accordés en application de la réglementation sur les habitations à loyer
modéré pour la construction, l'acquisition ou l'acquisition suivie de
travaux d'amélioration d'immeubles.
« Les associés des sociétés civiles immobilières régies par l'article L.
443-6-2 sont les organismes mentionnés au premier alinéa et les locataires
personnes physiques d'un logement de l'immeuble social et détenteurs de
parts sociales.
« L'organisme d'habitations à loyer modéré, associé-gérant, gère les
immeubles et attribue en location les logements concernés conformément aux
dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6, à l'exception de l'article L.
442-5.
« Les logements libres de toute occupation compris dans les immeubles
apportés aux sociétés civiles immobilières régies par l'article L. 443-6-2
par les organismes d'habitations à loyer modéré sont loués conformément aux
dispositions du même article à des personnes physiques qui doivent
simultanément acquérir des parts de ces sociétés.
« Les dispositions de la présente section sont applicables aux immeubles
d'habitation, à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel
existants et libres d'occupation dont les organismes d'habitations à loyer
modéré à compétence locative mentionnés à l'article L. 411-2 sont
propriétaires.
« Art. L. 443-6-4. - Un état descriptif de division délimite les diverses
parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de
celles qui sont à usage privatif. Il fixe les quotes-parts des parties
communes afférentes à chaque lot.
« Un règlement de copropriété détermine
la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé
et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous
les associés ou de plusieurs d'entre eux. Il est établi en conformité avec
les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis. Il ne peut imposer de restrictions aux
droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive,
en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble,
par ses caractéristiques ou sa situation.
« L'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont annexés
aux statuts de ces sociétés.
« Les immeubles visés au premier alinéa sont apportés aux sociétés civiles
immobilières régies par l'article L. 443-6-2, après avoir fait l'objet d'une
évaluation par le service des domaines et pour une valeur conforme à cette
évaluation.
« Art. L. 443-6-5. - Le locataire ne devient propriétaire du logement qu'il
occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de
son logement.
« Tout locataire ou tout locataire associé ne peut acquérir des parts d'une
société civile immobilière d'accession progressive à la propriété que s'il
est à jour de toutes ses obligations locatives et, le cas échéant, de celles
envers la société civile immobilière.
« Les parts acquises par le locataire associé peuvent être cédées ou
échangées dans les conditions prévues par les statuts.
« Lorsque le locataire associé revend toutes ses parts, il reste locataire
de la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété ou,
en cas de dissolution de celle-ci, devient locataire de l'organisme
d'habitations à loyer modéré.
« Art. L. 443-6-6. - A la demande des locataires associés, l'associé-gérant
d'une société civile immobilière régie par l'article L. 443-6-2 vend et
rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée.
« Les parts cédées par l'associé-gérant ou par les locataires associés
doivent être libres de toute sûreté.
« Lors de la constitution de la société civile immobilière, l'organisme
d'habitations à loyer modéré apporte la garantie d'un établissement
financier ou d'une société d'assurance agréés à cet effet pour le
remboursement des parts à chaque associé personne physique. Cette garantie
prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la
caution s'oblige envers l'associé personne physique, solidairement avec
l'organisme d'habitations à loyer modéré, à payer les sommes nécessaires au
rachat des parts.
« L'organisme d'habitations à loyer modéré, associé-gérant, peut aliéner au
profit du locataire associé la totalité des parts du lot représentatif de
son logement au terme d'un délai de dix ans à compter de la construction ou
de l'acquisition de l'immeuble par l'organisme d'habitations à loyer modéré.
« L'aliénation de la totalité des parts d'un lot avant le délai défini au
quatrième alinéa du présent article peut être autorisée par décision motivée
du représentant de l'Etat dans le département d'implantation du logement,
après consultation de la commune d'implantation. Le remboursement de tout ou
partie des aides accordées par l'Etat pour la construction, l'acquisition ou
l'amélioration de ce logement est exigible selon des modalités fixées par
l'autorité administrative.
« Art. L. 443-6-7. - Les droits des locataires associés dans le capital
social d'une société civile immobilière régie par l'article L. 443-6-2
doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation
par rapport à la valeur de l'ensemble.
« Les locataires associés sont tenus de répondre aux appels de fonds en
proportion de leurs droits dans le capital. Lorsque le locataire associé ne
satisfait pas à cette obligation et après mise en demeure par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant
plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de
la lettre recommandée au domicile de son destinataire, ses dividendes sont
affectés en priorité à l'apurement de sa dette envers la société.
« Par dérogation aux dispositions de l'article 1857 du code civil, la
responsabilité de l'associé personne physique est limitée à la fraction des
parts acquises pour chaque lot.
« Art. L. 443-6-8. - Les articles L. 214-6 à L. 214-9 sont applicables aux
sociétés régies par la présente section.
« Art. L. 443-6-9. - Le locataire associé ayant satisfait à toutes les
obligations auxquelles il est tenu envers la société civile immobilière
d'accession progressive à la propriété bénéficie, lorsqu'il a acquis la
totalité des parts du lot représentatif du logement qu'il occupe, de
l'attribution en propriété de ce logement.
« L'attribution en propriété du logement a pour conséquence le retrait de
l'intéressé de la société civile immobilière d'accession progressive à la
propriété. Ce retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé
et par un représentant de l'associé-gérant.
« Le retrait entraîne de plein droit :
« - l'annulation des parts du lot représentatif du logement attribué ;
« - la réduction corrélative du capital social ;
« - les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait. Ces
modifications sont effectuées par l'associé-gérant ;
« - l'application au lot cédé du régime de la copropriété défini par la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« - la remise entre les mains de l'intéressé du règlement de copropriété et
de l'état descriptif prévus à l'article L. 443-6-4.
« Par dérogation aux articles L. 353-4 et L. 353-5, la convention visée à
l'article L. 353-2 cesse d'être opposable à la personne physique qui a
acquis le logement qu'elle occupe et aux propriétaires successifs dudit
logement.
« Art. L. 443-6-10. - La durée d'une société civile immobilière d'accession
progressive à la propriété, fixée par ses statuts, ne peut excéder
vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par décision de
l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés
représentant au moins les deux tiers des voix.
« Art. L. 443-6-11. - La dissolution d'une société civile immobilière
d'accession progressive à la propriété intervient au terme fixé par les
statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété. Elle
peut également être dissoute par décision de l'assemblée générale statuant à
la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des
voix.
« En cas de dissolution, l'organisme d'habitations à loyer modéré,
associé-gérant, est tenu de racheter les parts acquises par les associés
locataires qui n'ont pas acquis la totalité des parts du lot auxquelles ils
peuvent prétendre à cette date.
« Art. L. 443-6-12. - Lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré fait
l'apport d'un immeuble à une société civile immobilière dans les conditions
fixées par l'article L. 443-6-2, le remboursement immédiat des prêts
contractés pour la construction, l'acquisition de cet immeuble ou son
acquisition suivie de travaux d'amélioration n'est pas exigible, sous
réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui
avaient permis leur obtention. L'organisme notifie la cession aux
établissements prêteurs et aux garants. S'agissant des sûretés personnelles,
cette réserve est réputée levée à défaut d'opposition des garants dans un
délai de deux mois à compter de cette notification. S'agissant des sûretés
réelles, cette réserve est réputée levée si l'organisme obtient de la part
de leurs bénéficiaires une modification de celles-ci. L'immeuble doit être
libre de toute sûreté au moment de son apport par l'organisme d'habitations
à loyer modéré à la société civile immobilière d'accession progressive à la
propriété.
« Art. L. 443-6-13. - Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions
d'application de la présente section. » ;
5° L'article L. 443-7-1 est abrogé ;
6° Le premier alinéa du I de l'article L. 453-1 est complété par les mots :
« et des opérations immobilières réalisées par les sociétés civiles
immobilières visées à l'article L. 443-6-2 comportant des logements ayant
déjà fait l'objet d'une occupation » ;
7° Après l'article L. 472-1-6, il est inséré un article L. 472-1-7 ainsi
rédigé :
« Art. L. 472-1-7. - Les dispositions de la section 1 bis du chapitre III du
titre IV du présent livre sont applicables dans les départements d'outre-mer
aux sociétés d'économie mixte pour les logements à usage locatif leur
appartenant et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de
l'Etat.
« Par dérogation à l'article L. 443-6-3, la société d'économie mixte,
associée-gérante, gère les immeubles et attribue en location les logements
conformément à l'article L. 472-1-3.
« Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du
présent article. » ;
8° Après l'article L. 481-5, il est inséré un article L. 481-6 ainsi rédigé
:
« Art. L. 481-6. - Les dispositions de la section 1 bis du chapitre III du
titre IV du présent livre sont applicables aux sociétés d'économie mixte
pour les logements faisant l'objet de conventions régies par le chapitre III
du titre V du livre III.
« Par dérogation à l'article L. 443-6-3, la société d'économie mixte,
associée-gérante, gère les immeubles et attribue en location les logements
concernés conformément aux dispositions des conventions visées au premier
alinéa.
« Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du
présent article. »
II. - Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Le 1° du 5 de l'article 261 est complété par un h ainsi rédigé :
« h) Les cessions de parts de sociétés civiles immobilières d'accession
progressive à la propriété effectuées dans les conditions prévues aux
articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de
l'habitation. » ;
2° Le I de l'article 278 sexies est complété par un 7 ainsi rédigé :
« 7. Les apports des immeubles sociaux neufs aux sociétés civiles
immobilières d'accession progressive à la propriété effectués dans les
conditions prévues aux articles L. 443-6-2 et suivants du code de la
construction et de l'habitation. » ;
3° Dans la première phrase du II de l'article 284, le mot et la référence :
« ou 5 » sont remplacés par les références : « , 5 ou 7 » ;
4° Le I de l'article 828 est complété par un 4° ainsi rédigé :
« 4° Les actes de dissolution et de partage des sociétés civiles
immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants du code de la
construction et de l'habitation. » ;
5° Après l'article 1584 bis, il est inséré un article 1584 ter ainsi rédigé
:
« Art. 1584 ter. - Les communes peuvent, par une délibération prise dans les
conditions prévues à l'article 1639 A bis, exonérer de la taxe additionnelle
aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière les cessions,
autres que la première, de chacune des parts de sociétés civiles
immobilières de capitalisation mentionnées à l'article L. 443-6-2 du code de
la construction et de l'habitation représentatives de fractions d'immeubles.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. » ;
6° Après l'article 1594 H, il est inséré un article 1594 H bis ainsi rédigé
:
« Art. 1594 H bis. - Les départements peuvent, par une délibération prise
dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, exonérer de taxe de
publicité foncière ou de droits d'enregistrement les cessions, autres que la
première, de chacune des parts de sociétés civiles immobilières de
capitalisation mentionnées à l'article L. 443-6-2 du code de la construction
et de l'habitation représentatives de fractions d'immeubles.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »
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Les
dispositions relatives aux rapports entre les bailleurs et les locataires |
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Clauses réputées non écrites dans un contrat de location (ENL : art. 84 /
article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 est complété par les k à s ainsi rédigés :
Est réputée non écrite toute clause :
« k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que
celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par
l'article 3 ;
« l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une
durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
« m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur
ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
« n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas
habituellement avec lui ;
« o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux,
de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
« p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de
la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au
titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
« q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des
dégradations constatées dans le logement ;
« r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque
ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;
« s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail
au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel. »
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Litige locatif / commission de conciliation (ENL : art. 86/
article 20 et 20-1 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Il est créé auprès du représentant de
l'État dans chaque département une commission départementale de conciliation
composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de
locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les litiges
résultant de l'application des dispositions de l'article 17 de la présente
loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
précitée. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de
sa saisine et s'efforce de concilier les parties.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifiée :
1° Après le deuxième alinéa de l'article 20, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« - des litiges portant sur les caractéristiques du logement mentionnées aux
premier et deuxième alinéas de l'article 6 ; »
2° Les deux dernières phrases de l'article 20-1 sont remplacées par deux
phrases et un alinéa ainsi rédigés :
« A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire
dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation est
saisie dans les conditions fixées à l'article 20. A défaut d'accord constaté
par la commission, le juge est saisi par l'une ou l'autre des parties.
« Le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le
délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre,
avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à
l'exécution de ces travaux. » ;
Lorsqu'un locataire a avec son
bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même
bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par
écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une
association siégeant à la Commission nationale de concertation et agréée à
cette fin
3° A la fin du premier alinéa de l'article 24-1, les mots : « association de
défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à
l'article 31 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à
la lutte contre les exclusions, et agréée à cette fin » sont remplacés par
les mots et une phrase ainsi rédigée : « association dont l'un des objets
est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une
association de défense des personnes en situation d'exclusion par le
logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant
à la mise en oeuvre du droit au logement, et agréée par le représentant de
l'Etat dans le département. Une association agréée dans les conditions
prévues au présent alinéa peut assister ou représenter, selon les modalités
définies à l'article 828 du nouveau code de procédure civile, un locataire
en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de
son logement. »
-
Motif illégal
de refus de caution (ENL : art. 87 / article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989)
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes
dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location
conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci
ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la
nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire
métropolitain.
Le premier alinéa de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
précitée est complété par les mots : « ou qu'elle ne réside pas sur le
territoire métropolitain ».
-
Nouvelle
répartition des charges locatives (ENL : art. 88 / article 23 de la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 / article L. 442-3 du code de la
construction et de l'habitation)
La loi ENL modifie la liste des charges que les bailleurs peuvent transférer
à la charge des locataires. Elle y ajoute : le coût total des prestations de
service (contrats d'entretien d'immeuble), y compris la TVA associée, les
frais de vérification et d'entretien des ascenseurs, ainsi que les «
interventions exceptionnelles » éventuelles (ex. : désincarcération d'une
personne bloquée dans la cabine, dépannage…).
I. - L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est
ainsi modifié :
1° Le troisième alinéa (2°) est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le
bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et
répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction
et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications
périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces
présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour
dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en
fonctionnement normal des appareils ; »
2° Au début du quatrième alinéa (3°), les mots : « De la contribution
annuelle représentative du droit de bail et » sont supprimés ;
3° Le cinquième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur
l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement
durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 précitée. » ;
4° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans
le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes
comprises, acquittée par le bailleur. »
II. - L'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation
est ainsi modifié :
1° Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le
bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et
répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2, qui concernent les
opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le
remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi
que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le
dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; »
2° Au début de l'avant-dernier alinéa, les mots : « de la contribution
annuelle représentative du droit de bail et » sont supprimés ;
3° Le dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur
l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement
durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. » ;
4° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans
le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes
comprises, acquittée par le bailleur. »
-
Réforme des
règles de transmission du bail aux héritiers en loi de 1948 (ENL : art. 85 /
article 5 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948)
La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948
portant modification et codification de la législation relative aux rapports
des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage
professionnel et instituant des allocations de logement est ainsi modifiée :
1° L'article 5 est ainsi modifié :
a) Dans le I, les mots : « du locataire ou » sont supprimés et, après les
mots : « au conjoint », sont insérés les mots : « ou au partenaire lié à lui
par un pacte civil de solidarité » ;
Article 5
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 85 1° (JORF 16 juillet
2006).
I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à
l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de
l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte
civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis
plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de
l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.
b) Après le I, il est inséré un I bis ainsi rédigé :
« I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même
en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location
est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est
également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le
locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé.
« Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes
visées au I du présent article. » ;
2° L'article 9 bis est abrogé.
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La
copropriété |
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nouvelle
imputation des frais liés au recouvrement d'une créance par un syndic (ENL : art. 90 /
article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Lorsqu'un syndic a
engagé des frais pour le recouvrement d'une créance d'un copropriétaire
défaillant (frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque…),
il en demande dorénavant le remboursement à ce copropriétaire, et non à
l'ensemble de la copropriété.
Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont
imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de
mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en
demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un
copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de
justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du
débiteur ;
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honoraires du
syndic à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une
fraction de lot (ENL : art. 90 /
article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
La loi prévoit que les honoraires du
syndic pour l'établissement de l'état daté ne soit imputable qu'au seul
copropriétaire vendeur concerné.
« Par dérogation
aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul
copropriétaire concerné :
« b) Les honoraires du syndic
afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de
l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une
fraction de lot. »
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Assouplissement de la
majorité pour les travaux de sécurité (ENL : art. 91 / article
25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les
atteintes aux personnes et aux biens sont votés à la majorité de l'article
25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) au lieu de la majorité de
l'article 26.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1° L'article 25 est complété par deux alinéas ainsi rédigés :
« n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les
atteintes aux personnes et aux biens.
« Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de
fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la
même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture
totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée
par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture
totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le
dispositif permet une ouverture à distance et à l'unanimité en l'absence
d'un tel dispositif. » ;
2° Dans le quatrième alinéa (c) de l'article 26, le mot et la référence : «
et m » sont remplacés par les références : « , m et n » ;
3° Les articles 26-1 et 26-2 sont abrogés ;
4° Dans le dernier alinéa de l'article 9, les mots : « les articles 26-1 et
» sont remplacés par les mots : « l'article ».
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Nouvelles
règles comptables pour les syndicats de copropriété (ENL : art.
92 et 94 / article 14-3 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 75 de la loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000)
Le décret du
14 mars 2005 a imposé
une double présentation budgétaire de certaines charges de copropriété (par
nature et par ventilation analytique par catégories de charges). Il s'agit
des charges pour opérations courantes, opérations exceptionnelles et
travaux.
La loi ENL fixe au 1er janvier 2007 la date d'application de ces règles
et dispense les petites copropriétés de moins
de 10 lots, avec un budget prévisionnel moyen sur 3 exercices consécutifs
inférieur à 15.000 € de les appliquer.
Le deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements,
de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une
période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 EUR, n'est pas
tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être
constatés en fin d'exercice. »
II. - Dans le second alinéa du III de l'article 75 de la loi n° 2000-1208
du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains,
la date : « 1er janvier 2006. » est remplacée par la date et une phrase
ainsi rédigées : « 1er janvier 2007. Les comptes du syndicat sont tenus
conformément aux règles prévues par le décret mentionné à cet article à
partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier
2007. »
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Syndicats coopératifs
(ENL : art. 93)
I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire
syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même
si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des
unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services
destinés à faciliter leur gestion.
II. - Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens
nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée
générale de l'union coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée
générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations
syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de
l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne
pas lieu à rémunération.
III. - Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les
services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier.
Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section
8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis.
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Prolongation de la faculté de
voter les adaptations de règlements de copropriété à
la majorité de l'art. 24 (ENL : art. 94 /
article 75 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000)
La décision de procéder aux
adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les
modifications législatives depuis son établissement pourra être prise à la
majorité de l'article 24 jusqu'au 13 décembre 2008.
I. - Dans la première phrase de l'article 49 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « cinq ans » sont
remplacés par les mots : « huit ans ».
-
Le syndicat des
copropriétaires de "résidence-services
(ENL : art. 95 / articles 41-1 à 41-5
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Les résidences-services ont un statut particulier
de copropriété. Il est
précisé que le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de
copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble, de services
spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de
loisirs.
I - Après le chapitre IV de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée, il est inséré un chapitre IV bis ainsi rédigé :
« Art. 41-1. - Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un
syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de
services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou
de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention
conclue avec des tiers.
« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec
l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement
liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements
et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action
sociale et des familles.
« Art. 41-2. - Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services, mis
en place dans les conditions prévues à l'article 41-1, ne peut déroger à
l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut
déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des
copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services
spécifiques.
« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical
donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la
fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans
ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un
bilan chaque année à l'assemblée générale.
« Art. 41-3. - Les charges relatives aux services spécifiques créés sont
réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de
fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et
pour l'application de l'article 14-1.
« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne
constituent pas des charges de copropriété.
« Art. 41-4. - Les décisions relatives à la suppression des services visés à
l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de
l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même
article.
« Art. 41-5. - Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à
l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale
s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des
copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut
décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. »
II. - Dans l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée,
après les références : « 6 à 37, », sont insérés la référence et le mot : «
41-1 à ».
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L'information
des acquéreurs de biens immobiliers et prévention des risques |
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Diagnostics techniques
Il est procédé à la ratification de l'ordonnance du 8 juin 2005
n°2005-655 du 8 juin 2005 publiée au JO du 9 juin
relative au
logement et à la construction
concernant les dispositions encadrant la mise en
oeuvre du "dossier de diagnostic technique".
Sécurité des installations intérieures d'électricité
(ENL : art. 79 /
articles L. 134-7 et L. 271-4 à L. 271-6
du code de la construction et de l'habitation)
Pour évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des
personnes, il est institué un nouveau diagnostic en cas de vente de tout ou
partie d'un immeuble à usage d'habitation portant sur l'état de
l'installation intérieure d'électricité lorsque cette installation a été
réalisée depuis plus de quinze ans.
« Art. L. 134-7. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage
d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque
cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en
vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des
personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles
L. 271-4 à L. 271-6. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités
d'application du présent article. » ;
Sécurité des installations intérieures de gaz (ENL : art. 79 / articles L. 134-6
et L. 271-4 4°
du code de la construction et de l'habitation)
Dans le sixième alinéa (4°), le mot : « naturel » est supprimé ;
La loi ENL précise que cet
état ne concernera pas uniquement les
installations de gaz naturel, mais toute installation intérieure de gaz
(naturel ou non) réalisée depuis plus de quinze ans.
«
Article L134-6. - En cas de vente de tout ou partie d'un
immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz
réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue
d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est
produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.
271-4 à L. 271-6.»
Le diagnostic de performance énergétique (ENL : art. 79 / art. L.
271-4
du code de la construction et de l'habitation)
Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie
de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement
consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la
partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence
afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance
énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer
cette performance.
« Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble
à construire visée à l'article L. 261-1. » ;
Le vendeur est ainsi dispensé
de fournir le diagnostic de performance énergétique
en cas de vente d'un immeuble à construire. Cet
allègement se justifie par le fait que lors de la construction d'un
bâtiment ou d'une extension de bâtiment,
le maître de l'ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l'article L.
134-1 et doit le remettre au
propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.
(articles L.134-2 et L.134-3 du code
de la construction et de l'habitation).
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Prévention des risques naturels
(ENL : art. 79 / articles L. 112-18 et L. 112-19 du Code de l'environnement)
« Art. L. 112-18. - Dans les zones particulièrement exposées à un risque
sismique ou cyclonique, des règles particulières de construction
parasismiques ou paracycloniques peuvent être imposées aux équipements, aux
bâtiments et aux installations dans les cas et selon la procédure prévus à
l'article L. 563-1 du code de l'environnement.
« Art. L. 112-19. - Un décret en Conseil d'Etat définit les conditions dans
lesquelles, à l'issue de l'achèvement des travaux de bâtiments soumis à
autorisation de construire, le maître d'ouvrage doit fournir à l'autorité
qui a délivré ce permis un document établi par un contrôleur technique visé
à l'article L. 111-23, attestant que le maître d'ouvrage a tenu compte de
ses avis sur le respect des règles de construction parasismiques et
paracycloniques prévues par la présente section. Ce même décret définit les
bâtiments, parties de bâtiments et catégories de travaux soumis à cette
obligation. » ;
2° Dans l'article L. 152-1 et dans la première phrase du premier alinéa de
l'article L. 152-4, après la référence : « L. 112-17, », sont insérées les
références : « L. 112-18, L. 112-19, » ;
3° Le premier alinéa de l'article L. 111-26 est complété par les mots : « ou
dont le fonctionnement est primordial pour la sécurité civile, la défense ou
le maintien de l'ordre public » ;
4° L'intitulé de la section 3 du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier est
ainsi rédigé : « Personnes handicapées ou à mobilité réduite » ;
5° Le deuxième alinéa de l'article L. 125-2-3 est ainsi rédigé :
« Le contrôle technique est confié à une personne qualifiée ou compétente
dans ce domaine. Les activités de cette personne doivent être couvertes par
une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle
attachée au contrôle des ascenseurs. Elle ne doit avoir aucun lien de nature
à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le
propriétaire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise susceptible
d'effectuer des travaux sur un ascenseur ou son entretien. Lorsqu'il s'agit
d'une personne morale, son capital ne doit pas être détenu, même à titre
partiel, par une telle entreprise. » ;
6° Dans le premier alinéa de l'article L. 133-5, après les mots : « conseils
municipaux », est inséré le mot : « intéressés » ;
7° Dans l'article L. 134-6, le mot : « naturel » est supprimé ;
8° Le chapitre IV du titre III du livre Ier est complété par une section 3
ainsi rédigée :
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La vente
d'immeubles |
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Un contrat de « vente en état
futur de rénovation » (ENL : art. 80 / articles L. 111-6-2-1 à 4 et L. 262-1
du code de la construction et de l'habitation)
Ce nouveau contrat est calqué sur le régime
de la « vente en l'état futur d'achèvement » (VEFA) pour les logements neufs
vendus sur plan. Il apporte des garanties à l'acquéreur d'un logement en
cours de rénovation.
Le vendeur doit établir un descriptif détaillé du bien (surface, prix,
délais de livraison, matériaux…). Il fournit une garantie d'achèvement et
une assurance dommages-ouvrage. Le prix du bien
doit être réglé lors de la conclusion de la vente, mais 20 % du montant des
travaux sont mis de côté sur un compte spécial jusqu'à la livraison du bien.
« Art. L. 262-1. - Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie
d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et
d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage,
dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou
indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et
qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des
travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du
présent chapitre.
« Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol
ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir
deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des
travaux.
« Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux
d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables
à une reconstruction.
« Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions
relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre
VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L.
262-2 à L. 262-11 du présent code.
« Art. L. 262-2. - Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître
d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
« La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une
date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au
dernier alinéa.
« Le vendeur est tenu, pour les travaux mentionnés au premier alinéa de
l'article L. 262-1, par les garanties prévues par les articles L. 111-13, L.
111-15 et L. 111-16, dès lors que les travaux entrent dans le champ
d'application de ces articles.
« Art. L. 262-3. - La livraison résulte de l'établissement d'un
procès-verbal établi entre le vendeur et l'acquéreur.
« Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant
les travaux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 262-1 sont dénoncés
dans l'acte de livraison des travaux ou dans un délai d'un mois après cette
livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts
de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d'un an après
la livraison.
« Art. L. 262-4. - Tout contrat mentionné au premier alinéa de l'article L.
262-1 doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique.
« Ce contrat précise :
« a) La description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie
d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du
lot ou de la fraction du lot en application de l'article 46 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis ;
« b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les
travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties
privatives ;
« c) Le prix de l'immeuble ;
« d) Le délai de réalisation des travaux ;
« e) La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux
fournie par le vendeur ;
« f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages
souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent
des articles L. 111-15 et L. 111-16 du présent code, en application des
articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances.
« Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des
documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la
consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.
« Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans
l'affirmative, les modalités de sa révision.
« Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur
préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis
à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.
« En cas d'inobservation des dispositions du présent article, la nullité du
contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant la livraison.
« Art. L. 262-5. - Au cas où le contrat défini à l'article L. 262-1 prévoit
la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la
variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant
l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment et publié
par le ministre chargé de la construction et de l'habitation.
« La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une
limite exprimée en pourcentage de la variation de cet indice.
« L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil
d'Etat.
« L'indice servant de base au calcul de la révision est le dernier indice
publié au jour de la signature du contrat. La variation prise en compte
résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant
la date de chaque paiement ou dépôt.
« Art. L. 262-6. - La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une
vente d'immeuble à rénover substitue de plein droit le cessionnaire dans les
obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
« Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le
vendeur et le cessionnaire.
« Les dispositions du présent article s'appliquent à toute mutation entre
vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.
« Art. L. 262-7. - La garantie d'achèvement des travaux est constituée par
une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une
entreprise d'assurance agréée à cet effet.
« Art. L. 262-8. - L'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de
l'état d'avancement des travaux.
« Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune
souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la date à laquelle la
créance est exigible.
« Art. L. 262-9. - Toute promesse de vente d'un bien immobilier soumis aux
dispositions du premier alinéa de l'article L. 262-1 doit comporter, à peine
de nullité, les indications essentielles relatives à ses caractéristiques,
au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix, ainsi que
l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte
authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des
travaux et des assurances, respectivement prévues aux e et f de l'article L.
262-4.
« Art. L. 262-10. - Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre
public.
« Art. L. 262-11. - Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités
d'application du présent chapitre.
-
Protection de
l'acquéreur immobilier (ENL : art. 96 / article L. 271-1
du code de la
construction et de l'habitation)
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un
immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à
l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la
vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété
immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai
de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la
lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties
équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La
faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est
ainsi modifié :
1° Dans le premier alinéa, les mots : « sous seing privé » sont supprimés ;
2° Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant
reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis
directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai
de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui
doit être attestée selon des modalités fixées par décret. » ;
3° Les deux derniers alinéas sont ainsi rédigés :
« Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un
contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les
dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce
contrat ou à cette promesse.
« Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la
forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une
promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel
dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification
ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles
prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième
alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai
de sept jours. »
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Dernière modification :
19/06/2009
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