Les assurances de la copropriété

La copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu'il est prudent de garantir. Légalement, la souscription d’un contrat d’assurance couvrant la copropriété n’est pas obligatoire et ne s'imposent pas aux copropriétaires qui n'ont aucune obligation légale en la matière (excepté en cas de travaux relevant de l'assurance obligatoire de dommages ouvrages). Elle est cependant indispensable. D'ailleurs, la plupart des règlements de copropriété imposent au syndicat des copropriétaires de souscrire une telle assurance couvrant les parties communes de l'immeuble et la responsabilité civile du syndicat vis à vis des tiers. À défaut, en cas de sinistre endommageant ou détruisant l’immeuble, ou en cas d’accident imputable à celui-ci et engageant de ce fait la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ces derniers devraient en supporter la charge financière. Les sommes à débourser pouvant être considérables, il est de leur intérêt de veiller à ce que la copropriété soit bien assurée.

En tant que mandataire de la copropriété, le syndic se charge de souscrire un contrat d'assurance pour le compte du syndicat.

  Avant d'assurer un immeuble, les compagnies demandent la plupart du temps un état des sinistres sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années. Elles étudient également la présence de risques aggravants : situation dans des zones sensibles, commerce installé au rez-de-chaussée (garage, supermarché...) qui peuvent aggraver le risque d'incendie ou d'explosion et entraîner une majoration du coût de l'assurance. La majoration de la cotisation de l’assurance collective sera supportée par l’ensemble des copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété prévoit une mention contraire où seul le copropriétaire des locaux dans lesquels s’exerce le commerce prendra à sa charge la surprime. Dans le cadre de la copropriété, la déclaration de risque est faite par le syndic. Si la copropriété devait subir les conséquences d'une fausse déclaration de a part, il pourrait être envisagé de rechercher sa responsabilité.

 Calcul du montant de la cotisation

Le montant de la cotisation dépend du risque couvert. Le calcul est basé sur la surface développée de l'immeuble, en général elle est égale au total des superficies prises à l'extérieur des murs (hors oeuvre)de chaque niveau. La surface des caves, combles et greniers est compté pour 50%. Vous pouvez réduire la cotisation en installant des équipements pour la prévention et la limitation des risques (système de surveillance, détection des incendies...).

  Vérifiez l'indexation de votre contrat, le montant de la prime est révisée chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction. Mais l'augmentation peut aussi résulter d'un accroissement de l'ensemble des sinistres indemnisés.

 L'immeuble est-il assuré pour une valeur suffisante ?

L'indemnisation tient compte au minimum de la valeur réelle de l'immeuble, c'est à dire déduction faite de la vétusté pour tenir compte de sa dépréciation par l'usage. Cette formule de garantie est appelée "valeur de reconstruction vétusté déduite", il s'agit du coût de reconstruction à neuf moins un pourcentage de vétusté qui tient plus compte de l'état d'entretien et de la qualité des matériaux que de l'âge des bâtiments. Ce remboursement peut être insuffisant si le taux de vétusté dépasse 25% ou 30% selon les contrats (seuil à partir duquel la vétusté est prise en compte dans le calcul de l'indemnité), et la somme remboursée par l'assureur peut s'avérer bien en dessous des sommes nécessaires à financer les travaux de remise en état des biens endommagés.

  Certains contrats peuvent prévoir un plafond de garantie et en cas de sinistre l'indemnisation ne pourra pas dépasser un montant fixé à l'avance.

Les assureurs proposent des garanties supplémentaires :

• Valeur à neuf : Il s'agit de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat (ne dépassant pas 25% de la valeur de reconstruction). Vous devez alors reconstruire au même endroit et dans un délai de deux ans.

• Pertes indirectes : Il s'agit de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage de celle-ci (10 ou 20%) en règlement des frais accessoires, sur justificatifs.

Le plus souvent, la police de l'immeuble couvre les dégâts matériels affectant la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité civile des copropriétaires pour les dommages causés à autrui.

Elle garantit alors, en général, les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement : cloison, plâtres, électricité, parquet, placard, papier peint...) Mais elle se limite parfois aux seules parties communes et à la responsabilité encourue pour celles-ci (par exemple, un accident d’ascenseur).

Dans ce cas, vous devez assurer les parties privatives et votre responsabilité pour ce qui les concerne. La meilleure solution consiste à choisir un contrat global multirisque collectif couvrant les parties tant communes que privatives de l’immeuble. Cela présente en outre l’avantage d’éviter les conflits qui surviennent quand un sinistre contraint à déterminer ce qui est commun et ce qui est privatif alors que le règlement de copropriété et le contrat d’assurance n’en ont pas la même définition.

Divers risques pèsent sur la copropriété, l'objet des garanties étant plus ou moins large, il est important de vérifier que les événements couverts contractuellement correspondent bien aux besoins de la copropriété.

• Les dommages à l’immeuble
  
  Les dommages matériels assurés par la quasi totalité des contrats sont ceux causés par l'incendie, les explosions, la foudre, la tempête, les dégâts des eaux, les bris de glace et le vol... Seuls les dommages accidentels et ayant une origine connue sont garantis, ce qui élimine le défaut permanent d'entretien.

  • L’incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers. Concernant les dommages électriques, ils sont pris en charge sous condition qu'ils soient causés aux câbles électriques non enterrés. Comprend assez souvent la recharge des extincteurs.

  • Les dégâts des eaux : ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients.

    Il faut vérifier si le contrat inclut les frais de recherche de fuites. Ce qui n'implique pas pour autant que l'assureur paiera la réparation de la fuite elle-même. Il peut également être utile de prévoir la couverture des dégâts causés par infiltration d'eau par les façades ainsi que des coûts engagés en cas d'engorgement de canalisations.

  • La tempête, la grêle et la neige sur les toitures : assuré contre l’incendie, vous bénéficiez automatiquement d’une garantie contre la tempête (art. L. 122-7 Code des assurances, loi du 25 juin 1990). Sont exclus les dommages causés aux volets, persiennes et vérandas.

  • Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche...) et actes de terrorisme : (loi du 13 juillet 1982) Tous les contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces événements.

  Cette garantie ne jouera qu'après la publication au journal officiel d'un arrêté interministériel constatant le caractère de catastrophe naturelle de l'évènement intervenu dans la commune considérée. De même, l'indemnisation des actes de terrorisme et d'attentats est régie par la loi du 9 septembre 1986.

  • Le vol : les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs et, parfois, les conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire.

  • Le bris de glaces : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens...

  Vérifier dans votre contrat que l’assureur de l’immeuble "renonce à recours" contre les copropriétaires (sauf malveillance) mais pas contre les autres occupants, locataires ou à titre gratuit, qui doivent garantir leurs risques locatifs . En cas de sinistres indemnisés par l'assureur celui-ci ne se retournera ni contre le syndic  ni contre les copropriétaires responsables.

• Garanties annexes
  
  En complément des garanties incendie et dégâts d’eau, les assureurs accordent souvent les garanties suivantes :

  • la privation de jouissance : remboursement des frais nécessaires pour se reloger si, après un sinistre, il est impossible de continuer d’habiter les lieux ;

  • le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré (généralement à concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des dommages) ;

  • les dommages électriques causés aux appareils par une surtension ;

  • les frais de déblais des décombres ;

  • les frais de recherches de fuites d’eau.

• La responsabilité civile du syndicat
  
  La responsabilité civile de la copropriété (c’est à dire de l’ensemble des copropriétaires) se trouve engagée vis-à-vis des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par :

  • les bâtiments (art. 1384 al.1 du code civil) : chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un locataire sur une marche d’escalier usée. Ne pas oublier de faire mentionner dans le contrat l’existence d’un ascenseur ou d’installations extérieures (antenne, clôture, jardin) ;

  • les personnes affectées au service de l’immeuble (un gardien oublie de fermer, conformément au règlement, la porte d’entrée de l’immeuble et laisse ainsi la voie libre à des cambrioleurs). (art. 1384, al. 5 du code civil).

  Si au lieu d'être un visiteur la victime est un copropriétaire, ce dernier ne sera indemnisé que si les copropriétaires sont aux termes du contrat considérés comme des tiers entre eux et vis-à-vis du syndicat.

• Les garanties des copropriétaires
  
  Il est possible que l’assurance collective garantisse chaque copropriétaire contre son risque personnel de responsabilité :

  • sa responsabilité de chef de famille pour les actes de la vie courante, non limités au logement et susceptibles d’engager sa responsabilité ou celle de ses enfants mineurs.

  • sa responsabilité envers les voisins et les tiers, pour les dommages matériels dus à un incendie, une explosion, un dégât d’eau ayant pris naissance chez lui ;

  • sa responsabilité envers ses locataires éventuels lorsqu’un sinistre qui a pour origine la vétusté de l’immeuble ou un défaut d’entretien endommage leurs biens personnels.

  Il convient de vérifier attentivement les limitations ou suppressions de garanties contractuelles concernant la protection des parties privatives : les objets précieux, les protections des portes et fenêtres particulièrement lorsqu’il s’agit de locaux facilement accessibles ( rez de chaussée...), les suppressions de la garantie vol en période d’inhabitation...
  
  Le plus simple pour le copropriétaire occupant est de souscrire à une assurance complémentaire du type "multirisque habitation-vie privée", même si certaines garanties peuvent parfois faire double emploi avec celles du contrat de la copropriété. Les assureurs ont d’ailleurs signé entre eux un certain nombre de conventions pour le règlement des sinistres dans lesquels apparaît une situation de double assurance. Votre cotisation sera fixée en fonction de votre part de copropriété (exprimée en millièmes) et du risque qui reste à couvrir.

• L'assurance du syndic et du syndicat de copropriété
  
  L’assurance multirisque de la copropriété garantit en général la responsabilité civile du syndicat. Le syndic doit cependant le vérifier, car un défaut d’assurance du syndicat constitue une faute dans l’exécution de son mandat. Seuls les syndics professionnels, par opposition aux syndics bénévoles, sont soumis à l’obligation d’assurance. Mais le syndicat a le droit de subordonner le choix du syndic à la justification d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

• L'assurance de protection juridique
  
  Cette assurance a pour objet de couvrir les frais engagés par la copropriété pour résoudre les litiges dans lesquels elle est impliquée. Elle garantit également la défense de la copropriété auprès des tribunaux, si un tiers met sa responsabilité en cause.

  Cette garantie ne joue pas contre un copropriétaire, un litige opposant la copropriété à l'un des copropriétaires ne peut être garanti à l'exception du cas où les occupants de l'immeuble sont considérés comme tiers entre eux.

La première personne qui constate un sinistre portant sur les parties communes doit en avertir le syndic, qui fera au plus vite une déclaration à l'assureur de la copropriété. Il est conseillé de demander au syndic d'informer aussitôt le conseil syndical afin que celui-ci vérifie si le sinistre relève bien de l'assurance de la copropriété. Si il y a des répercutions sur les parties privatives, le copropriétaire comme le locataire doit déclarer le sinistre à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés (deux jours ouvrés en cas de vol), article L113-2, 4e du code des assurances.

En cas de vol ou de vandalisme, vous devez également déposer plainte aux autorités de police dans les 48 heures.

Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au siège de la société et une copie à votre courtier ou à votre agent d’assurances. Si vous avez subi des dommages, un expert de la société d’assurances viendra les évaluer. En cas de dégâts importants, vous pouvez charger un autre expert (expert d'assuré) de défendre vos droits. Beaucoup de multirisque habitation comportent la garantie «honoraires d’expert», qui rembourse ces honoraires dans une limite variable selon les contrats. 

Pour un dégât des eaux, remplissez un constat amiable spécial, analogue à celui qu’on utilise pour les accidents de la circulation.

Ne pas réparer les parties dégradées avant le passage de l’expert de la compagnie d’assurance (en cas de remise en état urgente, garder les parties remplacées comme pièces à conviction ainsi que les justificatifs des interventions et prenez des photos ). Transmettre à son assureur toutes convocations à des rendez vous d’expertise émanant d’autres assureurs, d’éventuels experts judiciaires et toutes assignations et autres pièces de procédure... fournir des devis détaillés ( quantités et prix unitaires).

Dans le cas où le syndicat des copropriétaires souhaite changer d'assureur, le conseil syndical doit soumettre la décision au syndic qui devra pour sa part envoyer une lettre recommandée simple à l'assureur au moins deux mois avant l'échéance annuelle du contrat d'assurance (art. L. 113-12, code des assurances).

info@mon-immeuble.com

Copyright © 2007 MON-IMMEUBLE,
Dernière modification : 14/06/2007
réalisé par  Sitexpert

Partenaires : | Immobilier | Épargne Logement | Annuaire maison | Marrakech riad | Rachat credit proprietaire | Logement étudiant | Economie & Société