Le syndicat bénévole

La fonction de syndic peut être exercée par les copropriétaires eux-mêmes, selon l'art. 28 du décret du 17 mars 1967 : "les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale". le syndic non professionnel doit être propriétaire ou conjoint du propriétaire, il doit posséder un lot dans l'immeuble qu'il gère même s'il ne s'agit pas d'un lot principal.

• Les compétences du syndic bénévole : Il doit posséder quelques compétences juridiques et des notions comptables.

  • Il faut connaître les lois régissant la copropriété (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, loi SRU du 13 décembre 2000).

  • dans le cadre d'un recrutement de personnel de la copropriété, gardien ou employé de l'immeuble, connaître la convention collective des gardiens et employés d'immeuble.

  • Il faut connaître quelques règles comptables et en matière de recouvrement des charges.

  • Il faut être capable d'assurer le suivi technique de l'immeuble (carnet d'entretien), connaître les obligations en matière de sécurité.

  • négocier les contrats des prestataires.

  Il vaut mieux ne pas se lancer avant d'avoir acquis une expérience sérieuse de plusieurs années comme membre actif au sein du conseil syndical. Vous pouvez développer vos compétences en vous formant sur le terrain à condition d'être disponible et d'accorder un temps considérable à cette nouvelle fonction. Mais lorsqu'il s'agit de traiter des problèmes plus complexes, vous pouvez faire appel à des experts de votre choix : avocats, architecte, comptable (art.42 du décret du 17 mars 1967).

• Le mode de fonctionnement : l'assemblée générale désigne un syndic parmi les copropriétaires à la majorité absolue de l'art. 25 de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas où l'on n'obtient pas cette majorité absolue mais au moins le tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, on peut faire appel à l'art. 25-1, un nouveau vote peut avoir lieu au cours de cette même assemblée et cette fois à la majorité simple des présents et représentés de l'art.24. L'assemblée élit également un conseil syndical. Ce mode de fonctionnement n'exige aucune modification à apporter au règlement de copropriété. Les membres du conseil syndical demeure un organe de contrôle.

• La rémunération : le syndic bénévole peut être rétribué, c'est à dire percevoir des honoraires en sus du remboursement de ses frais. Du point de vue fiscal, le syndical bénévole qui exerce une activité occasionnelle n'est pas commerçant, il est imposé à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Il est admis qu'un retraité ou un salarié remplissant la fonction de syndic bénévole dans un immeuble où il est copropriétaire ne serait pas recherché en paiement de la TVA. Le syndic bénévole rémunéré peut s'acquitter des cotisations sociales sur les sommes perçues .

• Le mode de fonctionnement : l'assemblée générale doit décider de transformer le syndicat des copropriétaires en syndicat coopératif et doit constituer obligatoirement un conseil syndical à la majorité de l'art. 25 et le cas échéant de l'art.25-1. Ces deux questions doivent être inscrites à l'ordre du jour. Le conseil syndical est chargé de choisir parmi ses membres le syndic. Il exerce de plein droit les fonctions de président de conseil syndical d'où son appellation de "président-syndic". Il est recommandé d'élire un vice-président qui remplacera le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le conseil syndical peut les révoquer à la majorité de ses membres et procéder à une nouvelle élection sans convoquer d'assemblée générale. Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative. En aucun cas, le syndic et le vice-président, s'il existe, ne peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil syndical (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 29).

• Le contrôle des comptes : le conseil syndical est l'organe de contrôle des comptes de la copropriété mais dans ce mode de gestion le "président-syndic" appartient au conseil syndical. Pour préserver le principe d'indépendance entre contrôleur et contrôlé, la loi SRU a introduit un nouvel article 17-1 qui précise : "l'assemblée générale désigne (à la majorité de l'article 24) une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat". Le syndic peut, comme le Président et les membres du Conseil syndical, se faire assister par un technicien de son choix dans les conditions de l'article 27 du décret du 17 mars 1967. Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs.
  L'assemblée générale désigne, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes.
  Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission.
  Le mandat du ou des copropriétaires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
  Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil de solidarité.
  Les syndicats de forme coopérative peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion.
  Ces unions coopératives sont soumises aux dispositions de la section VIII du présent décret.
  Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier.
  (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 30).

• La rémunération : le "président-syndic" ne peut pas toucher de rémunération car il est d'abord conseiller syndical. art. 27 du décret du 17 mars 1967 "les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération". Il est bien entendu admis que les membres du conseil syndical peuvent se faire rembourser les frais exposés dans l'exercice de leur mandat. Ce remboursement d'effectue sur justificatifs ou de manière forfaitaire.

• Incitation des copropriétaires à participer à la gestion de leur patrimoine commun : on constate qu'en la matière la communication joue un rôle essentiel, les copropriétaires sont souvent mieux informés, les relations plus conviviales entre copropriétaires, les parties communes mieux entretenues.

• Moins de charges impayées : dû à une vigilance accrue des responsables qui vont pouvoir plus facilement faire la part entre le débiteur de bonne foi et celui de mauvaise foi. Les problèmes de gestion trouvent vite des solutions, on évite la plupart du temps les situations de blocage. Les actions sont adaptées et rapides.

• Economie de charges : la motivation essentielle réside dans la recherche d'économie et la réduction des dépenses indirectes grâce à un meilleur contrôle des prix pratiqués sur les contrats de prestations de services, des fournisseurs et des entreprises. Il faut pour cela lancer régulièrement des appels d'offres pour mettre en concurrence les marchés. On réduira également les frais de gestion.

La collégialité des décisions et de la responsabilité est un gage de bonne gestion. On constate en règle générale une meilleure maîtrise des programmes de travaux, un traitement rapide des problèmes techniques, des prix mieux négociés, des assemblées générales plus largement fréquentées.