Le carnet d'entretien

Aujourd'hui sans le savoir, il y a des immeubles en copropriété qui détiennent et pour certains depuis fort longtemps un carnet d'entretien. Cependant, l'accès à ce carnet reste impalpable car il n'a jamais été sauf exceptions formalisé. Les éléments qui le compose se trouvent éparpillés entre les mains des différentes générations de copropriétaires, syndics, Architectes et autres prestataires. La transmission faute d'un cadre est donc approximative sinon inexistante.
Partant du fait que ce qui n'est pas obligatoire n'est pas à faire, la mémoire des immeubles s'est immanquablement diluée.
Au secours la loi ! elle désigne désormais le syndic comme responsable de la tenue d'un carnet d'entretien. Le contenu sera défini par décret ministériel dans les prochaines semaines.
Merci la loi ! on tient donc le responsable qui appréciera les efforts qu'on lui demande.

Le texte de loi est sibyllin et se présente dans son intégralité comme un résumé inséré après le troisième alinéa de l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 .

Article 18
(Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 1 Journal Officiel du 1er janvier 1986 )
(Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I, art. 36 Journal Officiel du 24 juillet 1994 )

"....le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

• d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;..."

Bien entendu c'est le contenu des décrets d'application concoctés par le ministère du logement qui donnera une légitimité à ce document.

Décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 Pour quoi faire ?

• Une information préalable au futur acquéreur
  
  Une information préalable au futur acquéreur pour une connaissance complète du bien à acquérir. Ceci pour une meilleur protection de l'acquéreur qui doit pouvoir acheter en toute connaissance de cause, notamment dans un immeuble où :

• de nombreux travaux d'importance peuvent s'avérer nécessaires (réfection de couverture, équipements techniques, désordres structurels) sans pouvoir être décelés par un œil profane ;

• des procédures judiciaires sont en cours ;

• il est révélé la présence d'amiante, plomb ou termites autant d'indications impliquant des dépenses non négligeables.

Après l'article 45 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 45-1 ainsi rédigé :

" Art. 45-1. - Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation. "

(Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 3)
Lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique.

Le syndic remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 21).

• L'information des copropriétaires
  
  L'information des copropriétaires, pour une mise en perspective et une planification de l'entretien, la conservation, voir l'amélioration de l'immeuble.

• L'information des prestataires extérieurs
  
  L'information des prestataires extérieurs (entreprises, Architectes , techniciens) pour les aider à traiter en toutes connaissances les missions et travaux qui leur sont confiés.

 Ce qui existe

Depuis de nombreuses années, les différents acteurs de la copropriété se sont penchés sur la notion de carnet d'entretien. Ces acteurs sont les différentes fédérations d'administrateurs de biens, d'entreprises du bâtiment, d'Architectes au sein de leurs organisations, d'institutionnels, d'associations de consommateurs et de copropriétaires éclairés.

L'ensemble de ces réflexions et débats sont toujours restés sur un plan théorique, à notre connaissance aucun de ces acteurs n'a fait état d'expériences mises en pratique.

Le rendre obligatoire, c'est fait !
Le rendre indispensable par l'intelligence de son interface qui permettra un accès direct à l'information et une possibilité de mise à jour simplifiée, en faire un véritable outils de suivi et de contrôle pour les gestionnaires.

Le contenu sera à la fois fonction de la complexité des bâtiments concernés et du souci des syndics et copropriétaires de lui conférer plus ou moins de détails.

Ce carnet est destiné principalement à un public non technicien.
Il y aura donc un premier niveau de lecture sur la base de repères topologiques (façades, toitures, espaces verts, cage d'escalier, ascenseurs, sous-sols…) autant de zones de contrôles clairement identifiables par les copropriétaires. 

Quoi qu'il en soit, il faudra éviter de transformer le carnet d'entretien en un descriptif technique détaillé des ouvrages et des équipements constitutifs du bâtiment et de son environnement. Toutefois on pourra envisager des niveaux de lecture élaborée destinés aux professionnels (gestionnaires et techniciens) transformant ainsi le carnet d'entretien en un outils de gestion technique.

Au delà de la question du contenu, c'est l'ergonomie liée au carnet d'entretien qui fera son succès et sa pérennité. Il devra offrir une vue d'ensemble sous la forme de tableaux récapitulatifs et synthétiques, un accès facilité à tous les documents, une mise à jour régulière. Seul le support informatique peut répondre et aller au-delà de toutes ces exigences.

La mise en place du carnet d'entretien conçu comme la base documentaire de l'immeuble sera un guide à l'établissement d'un diagnostic technique.

Si le syndic est de par la loi chargé de la tenue du carnet d'entretien, il lui sera indispensable pour l'établissement de celui-ci de s'adjoindre des compétences techniques de généralistes du bâtiment. 

L'élaboration et la mise en place du carnet d'entretien aura un coût qu'il conviendra d'apprécier sur la capacité de ce carnet à être amorti sur la durée de vie de l'immeuble et à ne pas être relégué au fond d'un placard poussiéreux ou transformé par nos bambins en avion.

Nous vous proposons de télécharger un modèle de carnet d'entretien réalisé par la société COPTIMA et proposé en exclusivité sur le site Mon immeuble.

*Ce modèle est destiné à un usage privé et ne pourra faire l'objet d'une transaction commerciale.

 Télécharger le carnet d'entretien

info@mon-immeuble.com

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Dernière modification : 17/07/2009
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