Les charges récupérables auprès du locataire

En plus de son loyer, le locataire doit s'acquitter des charges qui correspondent aux services rendus, à l'entretien courant de l'immeuble et aux petites réparations. Le bailleur engage des dépenses pour le bon fonctionnement de l'immeuble et il est en droit de se faire rembourser par le locataire à condition que ces charges figurent sur une liste limitative fixée par le décret du 09.11.1982 pour les HLM et celui du 26.08.1987 pour les autres logements. Les charges qui ne figurent pas sur cette liste incombent au bailleur. Ce qui n'évite pas pour autant les discussions et l'intervention des tribunaux et des administrations pour demander plus de précisions. Cette liste pourrait être prochainement actualisée.

 Définition

 Les principaux postes de dépenses

• Les frais correspondant à des services rendus

  Les antennes collectives

  Les frais d'entretien de l'antenne collective, qui ne figurent pas dans la liste du décret ne sont pas récupérables (Réponse ministérielle AN du  07.06.1993, p. 1568).

  Toutefois, une contribution peut être demandée aux locataires dans deux hypothèses, prévues par la loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation des antennes collectives (modifiée par la loi du 29 décembre 1990 pour tenir compte de l'arrivée du câble) :
  
  - lorsque le propriétaire a, de sa propre initiative, installé une antenne collective ou raccordé l'immeuble au câble. Les locataires souhaitant se raccorder paient alors leur quote-part des frais d'installation, d'entretien ou de remplacement. A défaut d’accord, le propriétaire ne peut récupérer aucune quote-part de frais d’installation auprès d’un occupant qui refuse d’utiliser la télévision (Cass. Civ. 3^e Ch. Du 29.01.2002)
  
  - lorsque le propriétaire a passé avec ses locataires un accord collectif de location pour modifier l'antenne existante ou pour équiper l'immeuble d'un réseau interne raccordé au câble et fournissant un service d'antenne. Cet accord précise le montant de la participation des locataires, et il s'impose à tous, même à ceux qui n'utilisent pas la nouvelle installation ou qui ne possèdent pas de téléviseur.

L'ascenseur

Les charges d'ascenseur se composent de la consommation d'électricité, lorsqu'elle peut être isolée, et du coût du contrat d’entretien. Il existe deux types de contrats d'entretien :

- le contrat d'entretien normal dont les prestations coïncident avec les opérations énumérées dans le décret de 1987: visites périodiques, entretien courant, menues réparations. Son coût est intégralement à la charge des locataires;

- le contrat d'entretien complet qui comprend, outre l'entretien normal, de grosses réparations telles que le remplacement des câbles ou la réparation du moteur. Le coût de ce contrat est récupérable qu'à 73 % de son montant, soit le coût représenté par les prestations "entretien normal".

Dans la liste ne figurent pas les dépenses relatives à la ligne téléphonique de l’ascenseur (téléalarme), le système de sécurité destiné à relier la cabine de l’ascenseur à une « centrale de veille » en cas de panne. Ces dépenses ne peuvent donc pas être répercutées sur les locataires (CA de Paris 6e ch. B du 14.06.2001).

L’article 88 de la loi ENL modifie certaines dispositions du décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges locatives récupérables:

Ainsi sont récupérables auprès des locataires certaines dépenses effectuées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien des ascenseurs. Ceci concerne les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive, ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils. Ces dépenses sont récupérables dès lors qu'elles sont effectuées postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi.

> La répartition des charges

Ce poste n'appelle qu'une précision en ce qui concerne la répartition entre les occupants: ceux qui habitent au rez-de-chaussée n'y participent pas, à moins que l'ascenseur ne desserve les sous-sols. Pour les autres étages, le mode de répartition peut tenir compte ou non du niveau de l'appartement.

Le chauffage collectif

> Les contrats d'entretien

Dans les petits immeubles, c'est souvent le gardien qui est chargé de la conduite du chauffage. Un contrat d'entretien est alors passé avec un spécialiste, souvent le service après-vente de la marque de la chaudière, pour contrôler périodiquement et entretenir l'installation. Si ce contrat obéit à la norme NF son contenu est limité aux prestations prévues au décret, il est donc récupérable sur les locataires. Les interventions hors contrat font l'objet d'une facturation détaillée permettant de distinguer les prestations récupérables des autres.

Dans les grands ensembles, c'est la gestion totale de l'installation qui est confiée à une société spécialisée, par contrat d'exploitation. Les obligations de la société sont beaucoup plus larges, puisqu'elles peuvent inclure les grosses réparations, voire renouvellement de l'installation. Le contrat distingue alors trois groupes de prestations, appelés P1, P2 et P3. Le poste P1 correspond au prix du combustible; P2 à la conduite, au contrôle, au réglage et à l'entretien courant de l'installation; P3 au gros entretien et au renouvellement du matériel. Lorsque l'exploitant a financé les installations, le coût du contrat inclut de plus un poste P4 correspondant à l'amortissement des installations. Les locataires ne remboursent que les postes P1 et P2.

> Le chauffage urbain

Lorsque l'immeuble est raccordé à un réseau de chauffage urbain, le propriétaire qui l'acquiert est en droit d'en répercuter intégralement la facture sur les locataires, même si le prix inclut des dépenses d'investissement (Réponse ministérielle JOAN, 04.06.1987, p. 2640).

> Les contrats de vente de chaleur

La situation est proche de la précédente, mais ici le propriétaire achète le chauffage auprès de la société à laquelle il a confié la réalisation et l'exploitation de son installation. Le contrat inscrit doit alors, selon l'administration, distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses, et le propriétaire ne peut répercuter que les premières (Réponse ministérielle JOAN, 02.10.1995, p. 4161).
> Ne sont pas des charges récupérables :
- les frais de modernisation de la chaufferie ;
- les frais d'amortissement des installations de chauffage ;
- les frais de location d'une citerne de gaz.

En outre, le bailleur ne peut récupérer que le coût du combustible consommé, et non celui qu'il est obligé de stocker entre deux périodes de chauffe, en raison du type de chauffage choisi.

> La répartition des charges

Dans les immeubles non équipés de compteurs individuels de chaleur, les dépenses de chauffage sont réparties entre les occupants selon les modalités choisies par les copropriétaires dans les immeubles en copropriété, ou par le gestionnaire dans les autres immeubles: surface ou volume des appartements, nombre de radiateurs, etc.

Lorsque l'immeuble est pourvu de compteurs de chaleur en théorie, c'est aujourd'hui la règle, mais le principe comporte un grand nombre d'exceptions légales, les dépenses d'énergie sont réparties sur la base des consommations réelles enregistrées, du moins les "frais individuels d'énergie". Ces frais représentent, selon les immeubles, entre 25 % et 50 % du coût total de l'énergie. Les frais d'énergie restants, dits "frais communs d'énergie", ainsi que les dépenses d'entretien de l'installation sont répartis comme dans les autres immeubles.

Le locataire doit participer aux charges même s'il n'utilise pas les services collectifs. Cette règle a été rappelée à un  locataire qui refusait de payer le chauffage (CA Reims du 01.07.1993, Mézières c/ Plantier).

L’eau chaude

Elle figure souvent dans les décomptes sous les initiales ECS (eau chaude sanitaire). Le coût à répartir entre les occupants est la somme du coût de l'eau froide et de son réchauffement. Le coût de ce réchauffement (combustible + entretien de la chaudière) ne peut être connu avec certitude que lorsqu'il est assuré par une chaudière spécifique. Il sera évalué de façon empirique lorsqu'une même chaudière assure à la fois le chauffage des logements et la production d'eau chaude: par exemple en comparant les consommations de combustible entre les périodes chauffées et non chauffées. Il faudra alors veiller à ce que ce coût du réchauffement de l'eau a bien été déduit de la facture de chauffage, c'est-à-dire qu'il n’est pas facturé deux fois.

> La répartition des charges

Lorsque les appartements sont équipés de compteurs d'eau chaude, les frais de combustible sont répartis entre les occupants en fonction des consommations enregistrées. Les autres frais (entretien de la chaudière, menues réparations) sont répartis selon les modalités adoptées dans l'immeuble.

L'eau froide

Est récupérable l'eau consommée par les occupants ou utilisée pour l'entretien des parties communes, mais non pour le ravalement de l'immeuble.
L'entretien des robinets des logements incombe a priori aux locataires. Toutefois, le propriétaire peut légalement s'en charger en concluant un contrat d'entretien de robinetterie. Le coût de ce contrat incombe aux locataires s'il se limite aux opérations énumérées dans le décret et qu'il n'inclut pas, par exemple, le remplacement des robinets usagés.

> La répartition des charges

L'idéal serait que les logements soient équipés de compteurs individuels et que chacun paie en fonction de sa consommation. Lorsque c'est le cas, l'on déduit la somme des consommations individuelles de la consommation générale. La différence, qui correspond à l'entretien des parties communes, est répartie selon les règles adoptées par le gestionnaire.

À défaut de compteurs individuels, la consommation de l'eau est répartie soit selon les règles adoptées pour les charges générales (surface, millièmes...), soit en fonction du nombre d'occupants par logement. S'il existe dans l'immeuble un commerce gros consommateur d'eau, il faut s'assurer que celui-là, au moins, est équipé d'un compteur d'eau, sinon le demander au gestionnaire. Si la loi ne l'impose pas, l'équité l'exige.

Les dépenses de personnel

Le décret de 1987 précise que les dépenses de personnel récupérables incluent, outre le salaire, les charges sociales et fiscales. En ce qui concerne l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, il distingue selon que ces tâches sont assurées par le gardien ou par d'autres employés.

> Le gardien

Sa rémunération se compose généralement d'un salaire en espèces et d'un salaire en nature (mise à disposition de la loge, électricité, chauffage...). Cette rémunération sera récupérable en partie, ou pas du tout, selon les tâches qui lui sont confiées:

- le gardien effectue, outre ses tâches classiques de surveillance et de gestion, des travaux d'entretien ou d'élimination des rejets (sortie des poubelles): les trois quarts de sa rémunération en espèces, charges sociales comprises, sont récupérables sur les locataires. Le propriétaire garde à sa charge le quart restant ainsi que la rémunération en nature;

- le gardien n'effectue que des tâches administratives (distribution du courrier, liaison avec les fournisseurs, encaissement des loyers...) ou de surveillance: la totalité de sa rémunération est à la charge du propriétaire.

> Les autres employés

Il peut s'agir d'un employé d'immeuble, salarié du propriétaire (le conjoint du gardien chargé uniquement de l'entretien entre dans cette catégorie), ou encore du personnel d'une société d'entretien. Dans tous ces cas, c'est la totalité de la rémunération, charges sociales comprises, qui est récupérable.

Pour remédier à la jurisprudence de la Cour de cassation qui interdisait de récupérer la marge bénéficiaire et la T.V.A. des contrats d’entreprise, la loi ENL permet désormais au propriétaire de récupérer sur le locataire la totalité du coût TTC des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise (comme l’entretien, par exemple), sous condition que ceux-ci fassent partie de la liste des charges déductibles, fixée dans le décret 87-713 du 27 août 1987.

• L'entretien des parties communes
  
  Il comprend, outre les fournitures d'entretien consommables et les menues réparations du matériel, les frais du personnel d'entretien. Il s’agit des dépenses portant sur les parties communes de l’immeuble comme les dépenses liées à l’éclairage d’espaces verts communs. Le décret du 26 août 1987 (article 2e) précise que le remplacement des éléments d’équipements n’est assimilable à une menue réparation que si son coût est au plus égal au coût de celle-ci.
  
  Ces charges n'incluent ni les dépenses de ravalement (C. Cass. Civ 3e, 21.02.1996, Sté Bonne Auberge Rostang et fils et a. c/ SCI La Bonne Auberge) ni les travaux de peinture anti-graffitis (C. Cass. 3e, 17.07.1997, n°95-18.100, OPHLM c/ Amicale des locataires de la Grande-Borne).
  
  Pour la même raison, ne font pas non plus partie des charges récupérables les dépenses d’intervention de personnel correspondant à des frais de débouchage de vide-ordures, puisque le décret de 1987 ne vise, à propos de cet équipement, qu les produits de désinsectisation et de désinfection (Cass. Civ. 3e Ch. Du 10.03.1999, n° 97-10.499 et du 27.11.2002, n° 01-11.132).
  
  Par ailleurs, une cour d’appel qui avait accepté de prendre en compte les frais de dératisation au titre de « l’entretien et de l’hygiène de l’ensemble du bâtiment » s’est vu censurée par la cour de cassation qui a estimé que la liste du décret ne mentionnait pas expressément ce type de dépense (Cass. Civ. 3e ch. Du 29.01.1992, n° 99-17.042).
  
  Hygiène
  
  N'ont pas été jugés récupérables :
  - les frais de location des containers pour les ordures ménagères ;
  - les frais de personnel ayant procédé au débouchage du vide-ordures - seuls étant visés dans le décret les produits de désinsectisation et de désinfection ;
  - les frais de dératisation ;
  - les frais d'entretien des pompes de relevage des eaux usées.
  
  Ont, en revanche, été jugés récupérables :
  - les frais de détartrage des colonnes de chute ;
  - les frais de branchement d'eaux usées et d'eaux-vannes ;
  - les frais de curage des collecteurs extérieurs.

• Les taxes
  
  Le décret met trois taxes à la charge des locataires:
  
  - le droit de bail, dont le taux est de 2,5 % du loyer hors charges. Mais la taxe additionnelle à ce droit reste à la charge du propriétaire;
  - la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui apparaît sur l'avis d'imposition adressée à chaque propriétaire;
  - la taxe de balayage, qui est établie au nom de l'immeuble.
  
  L'administration a précisé que les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes ne sont pas récupérables, sous réserve qu'ils fassent l'objet d'une facturation spécifique (Réponse ministérielle JOAN, 01.01.1996, p. 81).
  
  Taxe foncière et taxe d'habitation
  
  La taxe foncière n'est pas une charge récupérable. Et il a été jugé qu'était nulle la clause d'un contrat de bail mettant à la charge du locataire une partie de la taxe foncière.
  Concernant la taxe d'habitation, qui doit être acquittée par le locataire lui-même s'il était dans les lieux au 1er janvier de l'année d'imposition, il a été précisé qu'elle ne constitue pas une charge récupérable, dans la mesure où elle ne peut être considérée comme correspondant à un service dont le locataire profite directement, mais au contraire à une participation forfaitaire aux dépenses engagées par les collectivités locales qui est noyée dans leur budget sans qu'on puisse en individualiser les bénéficiaires directs.

Le décret du 26 août 1987, dans ses alinéas 6 et 7, détermine les modalités de paiement des charges locatives. Ces alinéas sont applicables à tous les logements, HLM comprises.

Deux méthodes sont possibles, au choix du propriétaire:

- ou bien les locataires remboursent la totalité des charges en fin d'exercice;
- ou bien ils paient des acomptes mensuels provisionnels et le bailleur régularise les comptes une fois les dépenses connues avec exactitude. Cette seconde méthode est de loin la plus couramment pratiquée.

Les demandes de provisions doivent être justifiées (article 23 alinéa 1), ce qui interdit les forfaits de charges ou les loyers tout compris. Les provisions mensuelles ou acomptes sont des estimations des charges à venir, dont le montant est forcément approximatif, mais non arbitraire. La loi exige en effet que le propriétaire justifie ce montant en communiquant au locataire les résultats des comptes arrêtés lors de la dernière régularisation et le budget prévisionnel lorsque l'immeuble est en copropriété ou que le bailleur est une personne morale. Le montant de la provision ne doit donc pas varier entre deux régularisations.

La régularisation annuelle est obligatoire. Une fois par an, au moins, le bailleur doit faire les comptes des dépenses réellement engagées, et les répartir entre les occupants. Selon que le résultat sera supérieur ou inférieur au total des acomptes versés, il demandera un complément au locataire ou, au contraire, lui remboursera le trop-perçu. Il doit alors fournir au locataire, au moins un mois avant cette régularisation, un décompte détaillé des dépenses ventilées par poste ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

La loi prévoit que le décompte est établi "par nature de charges", sans autre précision. Pour respecter cette prescription, certains gestionnaires vont détailler sur plusieurs pages les dépenses engagées, tandis que d'autres limiteront le décompte un chiffre par poste : entretien, chauffage, ascenseur, eau froide... Il ne semble pas qu'ils soient fautifs, mais ils s'exposent à devoir répondre à toute demande d'explication du locataire.

Pendant le mois qui suit l’envoie de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire.
La loi en vigueur ne précise pas quelles sont ces pièces justificatives, mais une réponse ministérielle citait, à titre d'exemples, les factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants (Rép. min. JOAN, 30.11.1987, p. 6544). Le locataire qui entend procéder à cette vérification devra en exprimer le souhait auprès de son bailleur. À ce dernier de lui ménager un rendez-vous dans les bureaux du gestionnaire, qui pourra être le syndic. Passé le délai de un mois, le locataire ne peut plus exercer ce droit et les charges sont désormais considérées comme justifiées, avec cette conséquence que le locataire qui ne s'acquitte pas du solde qui lui est demandé encourt la résiliation du bail. S'il conteste cette demande, il devra saisir le tribunal, sans attendre de recevoir un commandement de payer ou dans le mois qui suit ce commandement.

Le locataire qui demande à consulter les justificatifs de charges et auquel le propriétaire ne répond pas est en droit de ne pas payer le solde qui lui est demandé, les charges n'étant pas justifiées. Cependant, il doit ménager les preuves de sa bonne foi en renouvelant sa demande de rendez-vous par lettre recommandée, sans attendre l'expiration du délai de un mois.

Certains locataires qui paient des provisions sans jamais voir de régularisation peuvent saisir le tribunal d'instance pour qu'il ordonne au bailleur de produire des comptes. Deux procédures rapides peuvent être utilisées : le référé ou l'injonction de faire. La cour de cassation a jugé que le fait de cesser le règlement des acomptes par le locataire ne justifie pas la résiliation du contrat de location, les charges demandées n'étant pas justifiées (C. Cass. 3e Ch. Civ. du 21.03.1990, Lamothe c/Charmont).

Un rappel sur cinq ans est possible. Le bailleur dispose de ce délai pour exiger le paiement des charges impayées à son locataire (article 2277 du Code Civil). Le locataire dispose , quant à lui, d’un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues (Cass. Civ. Ch. Mixte du 12.04.2002, n°00-18.529).

Ce travail fastidieux peut se révéler payant s'il révèle que des charges ont été imputées à tort au locataire, ou encore des anomalies de gestion.

Face à une forte hausse des charges, le premier travail consistera à comparer le nouveau décompte à celui de l'année précédente pour repérer quels postes ont nettement "dérapé" par rapport à la hausse générale des prix. Une fois les anomalies localisées, prévoir quels justificatifs demander lors de la visite de contrôle, sous peine de crouler sous les documents: factures de la société X, bulletins de paie, etc. Si le décompte est suffisamment détaillé, ce sera relativement aisé; mais s'il est succinct, ce sera plus délicat, par exemple si un poste intitulé "entretien-hygiène" ne distingue pas les salaires des fournitures, l'entretien de propreté de la désinsectisation, etc., il faudra alors tout vérifier.

L'administration a rappelé qu'aucune disposition législative ou réglementaire n'interdisait aux locataires ou à leur organisation de se faire assister par une personne compétente lors de l'examen des pièces justificatives (Rép. min. JOAI , 10.9.1990, p. 4269).

La loi donne aux associations de locataires des droits plus importants. Elles peuvent notamment contrôler les charges à tout moment et demander à être consultées sur la gestion de l’immeuble chaque semestre et signer avec le propriétaire des accords collectifs de location. Pour être reconnue par le propriétaire, l’association doit regrouper au moins 10% des locataires ou être affiliée à une association national : AFOC, CGL, CNL, CSF, CLCV, UNAF … Les représentants des associations de locataires peuvent participer aux assemblées générales de copropriétaires mais ne peuvent participer au vote.

Pour les frais liés à des consommations d’eau, d’électricité ou de chauffage, la comparaison avec les consommations des années précédentes permet de repérer par exemple des fuites d’eau ou des installations de chauffage mal réglées.

Pour des dépenses relatives à des contrats d’entretien ou d’exploitation, le locataire doit être attentif aux augmentations importantes d’une année sur l’autre.

Il est préférable de prévoir à l’avance les justificatifs à demander lors de la visite de contrôle comme les factures, bulletins de salaires du gardien, indication de quantité consommées …

Le locataire peut demander au propriétaire ou au syndic des photocopies de justificatifs, à ses frais, mais ce dernier n’est pas obligé d’accéder à ce demande (Cour d’appel de Paris, 6e Ch. B, 27.09.1996). Vous devez être particulièrement attentif aux dates des interventions, à leur fréquence, à l'intitulé des factures, aux consommations enregistrées, etc. N'hésitez pas non plus à demander des explications sur les points douteux.

Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges, aux réparations et aux caractéristiques du logement décent peuvent être soumis à la Commission départementale de conciliation (art.20 loi 89-462 du 6.7.89)
La saisine de la commission départementale de conciliation appartient au locataire et au bailleur.

La commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat (assuré par les services de la direction départementale de l’équipement et, à Paris ceux du préfet). Le secrétariat de la CDC convoque les parties par lettre adressée au minimum quinze jours avant la séance.

La commission départementale de conciliation s’efforce de concilier les parties. Elle n’a pas pour rôle d’apprécier la régularité juridique des documents qui lui sont fournis. Par exemple, il n’entre pas dans ses compétences de se prononcer sur la conformité d’un contrat à la loi ou sur celle de la notification d’une proposition d’augmentation de loyer. A défaut de conciliation, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.

La composition, les règles de fonctionnement et le mode de désignation des membres de la commission départementale de conciliation sont fixés par décret (décret 2001-653 du 19.7.01 JO du 21.7.01). La commission est composée en nombre égal de représentants d’organisations de bailleurs et d’associations de locataires.

• Rép. min., JO AN, 13 février 2007, p.1606 - copropriété . syndics. exercice de la profession. réglementation
  Question N° : 111811 de M. Lemasle Patrick(Socialiste - Haute-Garonne)
  Q : M. Patrick Lemasle appelle l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur l'absence de moyens de contrôle des locataires sur l'action des syndics de copropriété. En effet, ceux-ci doivent s'acquitter de charges locatives dont ils ne peuvent vérifier la conformité. Il lui demande quelles solutions pourraient être envisagées pour remédier à cette situation.
  R : Le garde des sceaux, ministre de la justice fait connaître à l'honorable parlementaire que la commission nationale de concertation réfléchit actuellement à la question posée dans le cadre d'un groupe de travail comprenant des représentants des syndics et des locataires. Ce groupe de travail a pour objet d'évoquer les relations entre locataires et syndics. Elle est notamment saisie de la question relative à la vérification de la conformité des charges locatives. C'est dans ce cadre qu'une solution de concertation pourrait être apportée à la question de la justification des charges auprès du locataire.

• Frais de remise en état du logement : Détermination des charges locatives
  Cour de Cassation - Chambre civile 3 du 25 janvier 2006, N° de pourvoi : 04-20726
  Pour rejeter la demande d'un bailleur en paiement des frais de remise en état du logement loué, l'arrêt attaqué retient que les dégradations les plus importantes sont liées à des infiltrations et des phénomènes d'humidité qui ne sauraient relever de l'entretien courant et des réparations mises à la charge du locataire, que la créance dont se prévaut le bailleur demeure indéterminée dans son montant, que la réalité des travaux peut être sérieusement mise en doute, que l'ensemble de ces éléments conduit à considérer que la preuve de la créance du bailleur n'est pas rapportée. En statuant ainsi, alors que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe, la cour d'appel a violé l'article 7 c) et l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1147 et 4 du Code civil.

• Rép. min., JO AN, 10 janvier 2006, p.288 - baux . charges locatives. réforme. perspectives
  Question N° : 74616 de M. Lenoir Jean-Claude ( Union pour un Mouvement Populaire - Orne )
  Q : M. Jean-Claude Lenoir appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la réglementation relative aux charges locatives que les bailleurs peuvent mettre à la charge des locataires. Le décret de 1987, qui fixe de manière limitative la liste des charges concernées, remontant à près de vingt ans, il lui demande s'il n'y aurait pas lieu de l'actualiser afin de tenir compte de l'évolution des normes de confort et de décence des logements, qui génère de nouvelles catégories de dépenses actuellement non récupérables. Il le remercie de bien vouloir lui préciser ses intentions en la matière.
  R : Conscient des difficultés soulevées par l'application des textes qui régissent les charges locatives et qui n'ont pratiquement jamais été modifiés depuis leur publication qui remonte à près de vingt ans, le Gouvernement a, au début de l'année 2003, confié à M. Philippe Pelletier, président de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), une mission devant conduire à des propositions d'évolution de ces textes en les actualisant. Le rapport élaboré à l'issue de cette mission, en juin 2003, répond à cet objectif et a fait l'objet d'une réflexion au sein de la Commission nationale de concertation qui rassemble des représentants des locataires et des bailleurs. Cette réflexion s'est accompagnée en 2004 d'une démarche de consultation conduite par Mme Isabelle Massin, présidente de la commission, auprès de chaque membre de cette instance. Les conclusions de cette consultation ont été attentivement examinées par le Gouvernement. Ce même sujet des charges locatives récupérables a donné lieu à nouveau à débat au Sénat le 26 novembre 2005, lors de l'examen en première lecture du projet de loi portant « Engagement national pour le logement ». Cependant, aucun des amendements parlementaires déposés n'a été adopté qui aurait conduit à une modification de la situation actuelle.

• Caractère récupérable ou non-récupérable des charges de chauffage
  Cass. 3e civ., 9 mars 2005, N° de pourvoi : 03-13062
  Ayant relevé qu'en exécution des termes d'un marché passé par une société d'habitations à loyer modéré, une société avait reçu mandat compte tenu des installations lui appartenant, de facturer et d'encaisser directement les redevances auprès des locataires, et constaté qu'il résultait du rapport de l'expert judiciaire que la facturation des charges de chauffage et d'eau chaude sanitaire comprenait le remboursement de l'investissement de la société et l'amortissement du gros matériel, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait être sérieusement soutenu que les locataires auraient accepté de payer l'amortissement des installations et en a exactement déduit que les locataires avaient à supporter des dépenses qui ne figuraient pas dans la liste des charges récupérables et que la société d'habitations à loyer modéré, liée par bail avec les locataires, devait être condamnée à restituer à ceux-ci les sommes indûment perçues.

• Résiliation du bail à condition de régulariser les charges
  Cass. 3è civ., 9 février 2005, N° de pourvoi : 03-17572
  Avant de pouvoir demander au tribunal de résilier le bail de son locataire qui ne paie plus ses loyers, le propriétaire-bailleur doit avoir régularisé le compte des charges locatives. La régularisation de ces charges doit être au moins annuelle.

• Des précisions sur la détermination de charges locatives
  Cour de Cassation, Chambre civile 3 du 30 novembre 2005 , N° de pourvoi : 04-14508
  Sont considérées comme des charges récupérables : les frais d'abonnement de la ligne téléphonique mise à la disposition des locataires dans la loge du concierge même si la loge du concierge n'est pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, la consommation des produits d'entretien dont le bailleur en a exposé le coût dès lors que seule la consommation est contestée et non le défaut de justification des frais engagés à ce titre. En outre, lorsque l'entretien des parties communes d'un immeuble et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant.
  En revanche les frais d'entretien d'un groupe électrogène ne sont pas récupérables dès lors qu'ils ne sont pas mentionnés dans l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant de manière limitative la liste des charges récupérables.

• Rapport sur les charges locatives : rapport P. Pelletier
  Gilles de Robien, ministre de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer, a reçu ce 11 juin 2003 des mains de Philippe Pelletier, Président de l'ANAH et avocat spécialisé en droit immobilier, les conclusions de la mission sur les charges locatives que le ministre lui avait confiée le 19 février dernier.
  Ce rapport, établi à l'issue d'une large concertation avec l'ensemble des représentants des locataires, des propriétaires bailleurs et des professions immobilières et juridiques concernées, établit un constat complet de la situation actuelle et propose plusieurs pistes d'évolution.
  Tout en gardant les fondements actuels, c'est à dire le principe d'une liste limitative des charges récupérables auprès des locataires, contrepartie des services et dépenses qui leur bénéficient, le rapport propose de lever les rigidités qui empêchent l'évolution de cette liste et son adaptation aux situations locales.
  Il propose ainsi d'adapter la liste des charges récupérables, non modifiée depuis 1982, pour tenir compte des évolutions notamment sociétales et technologiques.
  Par ailleurs, il préconise la possibilité de déroger par accord local entre bailleur et locataires à la liste, ainsi qu'un examen de la situation tous les 5 ans en Commission Nationale de Concertation (CNC).
  D'autre part, il formule plusieurs recommandations pour favoriser la transparence des charges, l'information des locataires, et un meilleur équilibre entre les parties dans le règlement des litiges, à travers des délais de prescription harmonisés.
  Gilles de Robien a décidé de saisir la Commission Nationale de Concertation qui regroupe les associations de bailleurs et de locataires des conclusions de ce rapport pour qu'elle émette, lors de sa prochaine séance, un avis officiel sur les propositions faites par Philippe Pelletier.
  consulter le rapport de P.Pelletier

• Action en paiement des charges au titre d'un bail d'habitation ou mixte
  Cass. 3e civ., 27 mai 2003, n° 02-12.253
  Même si la régularisation des charges locatives est en principe annuelle, elle peut être demandée ultérieurement dans la limite de la prescription quinquennale.
  Une propriétaire avait assigné ses locataires en paiement de la régularisation des charges pour les années 1994 à 2000. Se fondant sur l'article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que les charges locatives donnant lieu au versement de provisions doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle, le tribunal d’instance avait rejeté cette demande.
  Remettant les choses à leur place, la Cour de cassation rappelle que la régularisation des charges peut être demandée dans la limite de la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil.

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