Le conseil syndical

Le conseil syndical a une place essentielle dans la copropriété, il est le lien entre les copropriétaires et le syndic qu'il assiste et contrôle. Ses membres sont élus par une assemblée générale de copropriétaires. Le conseil syndical doit être représentatif des différents courants d'une copropriété, il est le lieu privilégié des débats qui permettront d'aboutir à la conduite d'une politique consensuelle.

 Les membres du conseil syndical

Les membres du Conseil doivent obligatoirement avoir la qualité de copropriétaires (être propriétaire d'au moins un lot de la copropriété).

Les conjoints des copropriétaires peuvent également être élus. Si les deux conjoints sont copropriétaires d'un même lot, un seul d'entre eux, peut être candidat. Le conjoint d'un copropriétaire ne peut d'ailleurs être désigné membre du conseil syndical que s'il dispose d'un mandat exprès en ce sens (C.A. Paris, 23e Ch.B, 26 octobre 2000/07252).

Un copropriétaire qui est également salarié de la copropriété peut se présenter au poste de conseiller syndical, le règlement de copropriété ne peut pas l'interdire. C'est le cas si le gardien de la copropriété est aussi copropriétaire. Il est employé par la copropriété mais reste sous l'autorité du syndic. Dans le cas où il représente une menace en ce qui concerne l'indépendance ou la sérénité du conseil syndical, il ne serait pas réélu.

Les associés des sociétés propriétaires visées à l'article 23 alinéa 1er du décret, leurs conjoints ou leurs représentants légaux peuvent également être éligibles.

Le syndic, ses ascendants ou descendants, ainsi que ses préposés même s'ils sont copropriétaires ne peuvent être membres du conseil syndical.

Sous réserve de l'appréciation des juges du fond, un usufruitier ne peut être membre du conseil syndical. Une réponse ministérielle n°83981 du 25 juillet 2006 précise que l'article 21, alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les personnes éligibles au conseil syndical et que l'usufruitier n'y figure pas. L'usufruitier est titulaire d'un droit d'usage et d'habitation mais ne peut être assimilé à un copropriétaire, puisqu'il ne dispose que d'un droit de jouissance et n'est pas assuré de recevoir une pleine propriété à l'issue du démembrement de propriété.

La personne liée au copropriétaire par un Pacs n'a pas la possibilité d'être membre du conseil syndical. Cet état de fait constitue une discrimination fondée sur la situation de famille pour la Halde, elle recommande la modification du texte de l'article 21, al.5 de la loi du 10 juillet 1965.

Les candidats doivent être volontaires et faire acte de candidature, soit avant l'assemblée et, dans ce cas, la convocation peut l'indiquer, soit au cours de l'assemblée. Tout copropriétaire peut voter pour ou contre l'élection de tel ou tel candidat.

Les candidats sont élus à la majorité de l'article 25 de la loi, c'est-à-dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, ou, par un second vote, à la majorité de l'article 24.

Dans l'hypothèse où rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, l'élection d'un conseil syndical  peut être décidée par l'Assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26 (décret du 17 mars 1967, article 22).

Si le conseil syndical n'est pas désigné, faute de candidature ou pour défaut de majorité requise, mention doit en être faite dans le procès verbal de l'assemblée générale. Ce dernier devra être notifié dans le délai d'un mois à compter de cette réunion, à tous les copropriétaires, par lettre recommandée avec AR afin de leur permettre d'obtenir la désignation judiciaire du conseil syndical.
Le président du tribunal de grande instance peut décider de sa création sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Il faut que les copropriétaires ayant déposé la requête soient volontaires pour faire partie de ce conseil. Dans le cas contraire, le président du tribunal ne pourra que nommer un administrateur provisoire chargé de réunir l'Assemblée générale, qui s'efforcera de susciter des candidatures.

L'assemblée générale ne peut désigner un nombre de membres du conseil syndical différent de celui prévu par le règlement de copropriété. S'agissant d'une modification du règlement de copropriété, l'assemblée ne pourrait en effet prendre une telle décision qu'à la double majorité de l'article 26 (Cass. 3e Civ., 21 juin 2006, n°05-15752). A défaut de clause du règlement de copropriété relative à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, une assemblée générale peut fixer ces règles à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (décret n°2004-479 du 27 mai 2004, art.15).

La mission des membres du Conseil Syndical prend fin  :

• A l'arrivée du terme de leur mandat (3 ans renouvelables).

• Par la révocation. Celle-ci doit avoir lieu à la même majorité que la nomination. En cas de nomination judiciaire, cette révocation doit être également judiciaire.

• Par la démission (celle-ci est présentée soit au président du conseil syndical soit au syndic).

Si l'assemblée générale ne fixe pas de durée au mandat des conseillers, ceux-ci sont révocables à tout moment.

L'article 21 de la loi de 1965 prévoit la possibilité, pour les copropriétaires, de renoncer à instituer un conseil syndical si la copropriété est de taille réduite. L'assemblée générale doit alors statuer à la double majorité de l'article 26. Cette décision n'est pas définitive, si l'assemblée souhaite revenir sur cette décision, elle devra se prononcer à la majorité de l'article 25.

Le conseil ne possédant pas la personnalité juridique, ne peut voir sa responsabilité engagée. Toute action sera donc exercée contre chaque membre pris individuellement. Les conseillers syndicaux et ainsi que le président du conseil syndical sont personnellement responsables des fautes graves  et intentionnelles commises dans l'accomplissement de leur mission. La commission relative à la copropriété recommande aux membres du conseil syndical de contracter une assurance "responsabilité civile".

 L'organisation du conseil syndical

En général c'est le conseil syndical qui fixe lui-même les règles relatives à son organisation, à son fonctionnement, au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois ans renouvelables.

A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 15).

Le conseil doit être composé d'au moins trois personnes selon la 13ème recommandation de la commission relative à la copropriété. Le choix d'un nombre impair est conseillé pour pour faciliter les votes.

Les membres du Conseil élisent un président. Cette désignation est obligatoire selon l'article 21, alinéa 7 de la loi de 1965). Le procès verbal de l'assemblée signalera le nom du président élu pour que tous les copropriétaires en prennent connaissance.

Son rôle est très important et contribue au bon fonctionnement du conseil syndical :

• il réunit le conseil syndical, dirige les débats et fait procéder aux votes;

• il assure la liaison entre le syndic et les copropriétaires;

• il établit un rapport d'activités lors de l'assemblée générale annuelle;

• il peut parfois convoquer lui-même l'assemblée générale des copropriétaires, en cas de carence du syndic et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours. Il doit le faire dès que le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25% des millièmes a demandé au syndic de réunir une assemblée générale et que celui-ci n'a pas donné suite à cette demande ;

• il peut saisir le président du tribunal de grande instance pour faire condamner sous astreinte l'ancien syndic à la restitution des fonds et document du syndicat (article 18-2, alinéa 2 de la loi de 1965).
   

La loi de 1965 prévoit la possibilité de gérer une copropriété sous la forme d'un syndicat coopératif. Dans ce mode de gestion, le syndic est choisi parmi les membres du conseil syndical et assure le rôle de président du conseil syndical.

Les conseillers et le président ne sont pas rémunérés (article 27, alinéa 1er du décret de 1967). Les dépenses de fonctionnement du conseil syndical sont inscrites dans les comptes annuels soumis à l'assemblée générale. Les conseillers syndicaux peuvent toutefois obtenir par la copropriété le remboursement des dépenses personnellement engagées dans l'exercice de leur fonction (frais de téléphone, photocopies, déplacements, timbrage, lettres en recommandées ...). Ces dépenses doivent être justifiées et conformes à l'intérêt collectif.

 Le rôle du conseil syndical

Ce rôle est défini par l'article 21 de la loi de 1965 : il "assiste" et "contrôle" la gestion du syndic et peut mener à bien toutes missions particulières que lui confie l'Assemble générale. Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 15).

• Conseil et assistance
  
  "Le Conseil donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même" (article 26 alinéa 1er du décret de 1967). Cet avis donné au syndic ou à l'assemblée générale peut être donné spontanément ou par obligation.

  Cette assistance est souvent requise par le syndic lors de l'approbation des comptes et du quitus ou pour faire le bilan sur la gestion de l'exercice écoulé. L'avis du Conseil Syndical peut s'avérer obligatoire lorsqu'il s'agit de travaux urgents dont le montant dépasse le seuil maximum voté lors de l’assemblée générale.

   Le syndic a besoin d'un contact dans l'immeuble pour l'informer des actes et situations portant dommage aux parties communes de l'immeuble. Le conseil syndical peut également servir d'intermédiaire auprès des copropriétaires en difficulté et qui ne peuvent répondre aux appels de fonds. Il pourra être consulté à la demande du syndic sur des problèmes importants : travaux urgents, convocation d'une assemblée générale, définition de l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle...).

  Le Conseil syndical est habilité à demander au syndic la convocation de l'Assemblée générale en précisant les questions qui devront figurer sur l'ordre du jour. Cette Assemblée sera valablement convoquée par le président du Conseil syndical après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours (article 8 du décret de 1967).

• Contrôle du syndic
  
  Selon l'article 26 2e alinéa du décret de 1967, "il (le Conseil syndical) contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats."

  Le contrôle porte :

  - sur la comptabilité du syndic : il vérifie l'exactitude des dépenses engagées et leur répartition entre les copropriétaires. 
  Il s'assure que tous les fournisseurs, entreprises et prestataires ont bien été réglés. En parallèle il s'assure que les copropriétaires règlent les appels de charges.
  Le conseil syndical est chargé de contrôler la préparation du budget jusqu'à sa concrétisation.
  Il pourra présenter un rapport à l'Assemblée au moment de l'approbation des comptes et ainsi influencer la décision de donner ou refuser le quitus au syndic.

  - sur l'exécution par le syndic des décisions de l'Assemblée (contrats de travail, contrats de maintenance des équipements...). Il peut obliger le syndic à les exécuter.
  
  L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne au conseil syndical les moyens d'exercer ce contrôle : il peut en effet prendre connaissance et obtenir copie, à sa demande et après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat. Le conseil syndical peut demander copie au syndic de la liste des copropriétaires.

  L'article 26, alinéa 1er du décret de 1967 précise que le conseil syndical peut habiliter un ou plusieurs de ses membres à prendre connaissance et à recevoir copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des différentes catégories de documents précités. Un contrôle doit avoir lieu au minimum une fois par an avant l'assemblée générale annuelle, au cours de laquelle les copropriétaires approuvent les comptes du syndic pour l'exercice écoulé.

  (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 16)
  
  Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

• L'information des copropriétaires
  
  Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission, chaque année, lors de l'assemblée générale (article 22 du décret de 1967 et Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 15). En dehors de l'assemblée générale annuelle, les copropriétaires sont informés par un compte rendu établi après chaque réunion du conseil syndical et signé par ses membres.

• Les délégations particulières
  
  L'assemblée générale peut confier au conseil syndical des délégations particulières pour prendre une décision de gestion courante de l'immeuble qui nécessiterait en principe un vote des copropriétaires à la majorité simple de l'article 24. Ces délégations se font à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut ainsi mandater le conseil syndical pour qu'il se charge d'arrêter les modalités d'exécution de travaux d'entretien, d'étudier des devis, de choisir une entreprise, une banque, une compagnie d'assurance. Les copropriétaires doivent être informés du contenu et des modalités de cette délégation de pouvoir, le projet de décision doit leur être notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée.

Dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, chacun d'entre eux peut se constituer en syndicat secondaire.

Le conseil syndical du syndicat secondaire doit être représenté au conseil syndical du syndicat principal (article 27, alinéa 3 de la loi de 1965), chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins au conseil syndical. Le nombre de sièges dont il dispose est proportionnel à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire.

A défaut de stipulation particulière du règlement de copropriété, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical au cours d'une assemblée générale (article 24, alinéa 3 du décret du 17 mars 1967). Celle-ci sera organisée à l'initiative du syndicat secondaire pour les copropriétaires des lots gérés par un syndicat secondaire et par le syndicat principal pour les copropriétaires dont les lots ne sont pas gérés par un syndicat secondaire.

Le nombre de représentants des copropriétaires qui ne sont pas constitués en syndicat secondaire se calcule par différence : ils recueillent le reste des sièges du syndicat principal (article 24, alinéa 2).

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Dernière modification : 10/07/2008
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