Une nouvelle disposition
législative dans le cadre de loi SRU impose le diagnostic technique avant la
mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans.
Cette obligation est ainsi légalement définie : " Art. L. 111-6-2. - ….. un
diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos
et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives
ainsi que des équipements communs et de sécurité. " avec pour objectif de porter
à la connaissance de futurs acquéreurs le diagnostic établi.
Une nouvelle disposition législative
dans le cadre de loi SRU impose le diagnostic technique avant la mise en
copropriété des immeubles de plus de 15 ans. Cette obligation est ainsi légalement définie :
" Art. L. 111-6-2. - ….. un
diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos
et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives
ainsi que des équipements communs et de sécurité. " avec pour objectif de
porter à la connaissance de futurs acquéreurs le diagnostic établi.
Cette obligation ne s'applique pas aux immeubles déjà en copropriété, car leur
mode de fonctionnement implique la responsabilité de fait du syndicat des
copropriétaires.
Le diagnostic en dehors du cadre réglementaire et législatif demeure une mesure
indispensable à mettre en œuvre pour gérer, préserver et entretenir son
patrimoine.
Le diagnostic sera appréhendé de différentes façons selon que l'immeuble
concerné est régulièrement entretenu ou pas. En cas d'entretien régulier, l'objectif sera d'anticiper les problèmes et
d'éviter l'apparition des désordres. En cas de défaut d'entretien, l'objectif sera d'effectuer un état des lieux et
un bilan complet : l'occasion de mettre en place la base documentaire technique
de l'immeuble.
Le
diagnostic général sera confié à un technicien du bâtiment confirmé :
L'architecte spécialisé en maintenance et entretien des bâtiments
apportera une vision globale et synthétique des problèmes rencontrés et
saura mettre en relation des désordres sans relations apparentes.
Le bureau d'étude technique est, par essence, spécialisé. On fera
donc appel à lui pour un diagnostic ponctuel portant sur tel ou tel
équipement ou ouvrage du bâtiment (structures, chaufferie, ascenseur).
Avant toute opération de contrôle, il convient d'obtenir du propriétaire de
l'immeuble ou de son représentant (gérant, syndic, ..) :
L'historique des principales
interventions (gros travaux, sinistres,)
Les contrats d'entretiens des
ouvrages et équipements techniques
La liste actualisée des
désordres signalés par les résidents (établie sur la base d'un questionnaire
informel et simplifié)
Les accès à l'ensemble des
parties communes de l'immeuble et des parties privatives sélectionnées.
La prise de connaissance de ces
documents permettra de définir une sélection d'appartements à visiter en
complément des parties communes.
Les examens
Les examens seront visuels et
limités à ce qui est apparent ou d'accès facile ne nécessitant pas de
démontages ou d'opérations destructives.
On examinera
les parties ci-après :
Les façades, les toitures et les
terrasses qui constituent les ouvrages concernant le clos et le couvert.Le rapport fera apparaître le sous détail de chaque ouvrage et les
désordres afférents qui seront parfaitement localisés notamment en relation
avec les désordres signalés par les résidants.
Les ouvrages structurels, tels
l'ossature de l'immeuble, les murs porteurs, les planchers. les sous-sols,
la charpente. En présence de fissures récentes ou importantes, il sera
souhaitable de mettre en place des témoins à jauge permettant de constater
l'évolution ou la stabilité des fissures.Le rapport
précisera l'état des structures et autant que possible la nature de
celles-ci en préconisant le cas échéant des sondages de reconnaissance si un
désordre majeur est constaté.
L'ensemble des réseaux tels que
les canalisations d'alimentation et d'évacuation en eau, (dans nombre
d'immeubles ces canalisations ne sont accessibles que par les parties
privatives), les réseaux des concessionnaires (téléphone, gaz, électricité,
compagnie des eaux).
Les équipements techniques et
les locaux associés tels que la chaufferie, l'ascenseur, les dispositifs de
ventilation qu'ils soient mécaniques ou statiques, gaines de vide-ordures et
locaux poubelles ; etc.
les équipements ou ouvrages de
sécurité (protection incendie, garde-corps, etc.,). Il s'agit de contrôle
sur l'existence et la nécessité de ces ouvrages. le fonctionnement est du
ressort de l'entretien.
La loge et le logement qui lui
est associé devra faire l'objet d'un diagnostic complet car ils sont une
partie commune de l'immeuble .Il en sera de même pour les installations
sanitaires et électriques.
Les abords du bâtiment, les
espaces verts et les bâtiments en mitoyenneté.Un
désordre en provenance d'un immeuble mitoyen (élément de maçonnerie
menaçant, conduit de cheminée insuffisamment haut,) devra figurer dans le
rapport.
Rapport d'audit
A la suite des constats, on
établira un rapport d'audit qui comprendra :
la liste des désordres et le
rattachement à une catégorie d'ouvrage.
La définition quand cela est
possible de l'origine des désordres.
Les mises en garde sur des
malfaçons ou des non façons (absences d'ouvrage) pouvant générer à terme des
désordres.
L'illustration des désordres par
photographies commentée ou croquis explicites.
Une note de synthèse rappelant la
nécessité d' entretenir ou d'intervenir sur tel ou
tel ouvrage en urgence, à court terme (1 an), à moyen
terme (2 à 4 ans), à long terme (au-delà de 5 ans) et de
prévoir des diagnostics approfondis et/ou complémentaires sur des
ouvrages techniques et/ou non accessibles lors de la première visite.
Il n'existe pas d'immeuble type et la
demande de diagnostic peut être différente selon les souhaits spécifiques des
propriétaires.En conséquence, toute proposition de
diagnostic devra faire l'objet d'un devis détaillé nécessitant d'obtenir un
descriptif succinct de l'immeuble et le cas échéant une visite préalable.
Pour exemple :
Nombre de bâtiments ...................
Nombre d'étages ..........................
Nombre de cages d'escalier ..........
Nombre de lots principaux ............
Equipements techniques (ascenseur, chaufferie, ….)
...................
Pour un immeuble de type urbain d'une vingtaine de lots avec des équipements
limités le coût de l'audit sera situé entre 1.200 €/TTC et 2.500 €/TTC selon la
complexité du bâtiment et le nombre de lots.Pour un
immeuble de type urbain d'une cinquantaine de lots avec des équipements limités
le coût de l'audit sera situé entre 2.000 €/TTC et 5.000 €/TTC selon la
complexité du bâtiment et le nombre de lots.
Le diagnostic est un outil et l'investissement fait pour son établissement est
rentabilisé car il permettra d'envisager des dépenses ou des économies à bon
escient et au bon moment.
