Les vues

Les vues sont des ouvertures pourvues de portes ou de fenêtres laissant passer la lumière et permettant de voir la propriété voisine. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, d’un escalier d’accès, ou d’une terrasse, sous réserve que celle-ci soit attenante au bâtiment et accessible depuis celui-ci. Le code civil établit une distinction entre les vues droites et les vues obliques.

• Les vues droites

  Les vues droites permettent de plonger le regard chez autrui lorsque l'on est placé dans l'axe de l'ouverture (sans avoir à se pencher ni à tourner la tête).

  L'article 678 du code civil prévoit une distance minimale de 1,90 m à respecter entre la façade où l'ouverture est pratiquée et la limite de la propriété voisine.

  • dans le cas d'un mur mitoyen entre les deux propriétés :

    La distance minimale se calcule en tenant compte de la moitié de la largeur de ce mur. Si le mur vous appartient, vous pouvez intégrer l'épaisseur du mur dans vos calculs. Dans le cas inverse, son épaisseur ne peut être prise en compte et vous devez vous arrêter à la limite de ce mur.

  • dans le cas d'une fenêtre ou d'une terrasse :

    La mesure doit s'effectuer à partir du parement extérieur du mur où l'ouverture a été créée.

• dans le cas d'un perron ou d'un balcon :
  La mesure doit s'effectuer depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 690 du Code Civil).

• Les vues obliques

  Elles permettent de voir la propriété voisine mais avec plus de difficultés, l'effort consiste à tourner la tête à droite ou à gauche ou à se pencher d'une fenêtre ou d'un balcon.

  L'article 679 du code civil prévoit une distance à respecter moins importante de 0,60 m.

La mesure doit être effectuée depuis l'angle de la fenêtre ou depuis le rebord du balcon ou de la terrasse le plus proche de la limite séparative des deux propriétés.

Lorsque l'espace qui sépare les deux copropriétés est un espace commun : cour, chemin ou un chemin public, la distance légale de 1,90 m se mesure non pas à partir du milieu de l'espace mais à partir de la limite entre la propriété voisine et cet espace commun (Cass Civ 12 avril 1972)

• Les exceptions

  • Ouvrir une fenêtre dans le toit

    Vous pouvez créer un velux ou un vasistas pour éclairer vos combles, aucune distance minimale n'est imposé à condition qu'aucune vue ne soit possible sur la propriété du voisin.

  • Balcon ou terrasse donnant sur un mur pignon aveugle de la propriété voisine ou sur un toit fermé (Cass Civ 3 juillet 1969).

  • Ouverture pratiquée dans un mur non mitoyen
    Comme l'indique l'article 676 du code civil : "le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement l'héritage d'autrui peut pratiquer dans le mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant". Dans ce cas aucune distance minimale n'est imposée.

  • Vue droite ou oblique donnant sur le domaine public : jardins, rues, squares...
    Les distances de vue imposées ne concernent que des propriétés privées.

• Les recours

  Vous avez un délai de 30 ans pour protester et assigner votre voisin devant le tribunal de grande instance dans le cas où la distance minimale ne serait pas respectée. Si vous acheter une propriété et que vous constatez que les fenêtres de votre voisin sont trop proches, vous pouvez obtenir en justice de les faire murer à condition que ces fenêtres aient été créées depuis moins de 30 ans. Ce délai passé, vous n'avez plus aucun recours et cette servitude de vue s'imposera à votre propriété.

Une servitude de vue est une charge qui pèse sur une propriété au bénéfice d'une autre. Une servitude est attachée à la propriété et non au propriétaire. L'obligation de respecter les distances légales peut cesser lorsque le propriétaire acquiert la servitude de vue, soit par titre, soit par prescription, soit par "destination du père de famille".

• Par titre

  Par une convention passée avec votre voisin vous pourrez déroger aux prescriptions légales. Vous avez acheté à votre voisin le droit d'ouvrir une porte ou une fenêtre. Cet acte devra être notarié ou sous seing privé (publication au bureau des hypothèques) pour être opposable au tiers.

• Par prescription trentenaire

  Dans le cas où une vue irrégulière existerait depuis plus de 30 ans sans jamais avoir soulevé la moindre protestation de votre voisin. Il n'existe aucune solution sur le plan juridique dans le cas où ni vous, ni vos voisins n'ont jamais assigné l'autre en justice pendant 30 ans, la servitude de vue est acquise.

• Par destination du père de famille

  Lorsque les deux terrains concernés constituaient une seule propriété appartenant à la même personne, et que la vue était antérieure à la division. C'est le cas d'un partage d'une propriété en deux à l'occasion d'une succession. Les héritiers ou toute personne à qui le bien sera revendu devront subir cette servitude sans pouvoir protester.

 Les jours de souffrance

Certaines petites ouvertures permettent de laisser passer la lumière, mais ni l'air, ni les regards. Elles sont souvent placées en haut des murs. L'avantage indéniable des jours sur les vues est qu'aucune distance minimale ne doit être respectée. Par ailleurs la dimension des jours n'entre pas en ligne de compte. cependant ce droit n'est qu'une simple tolérance et pourra être supprimé lors d'une construction d'un bâtiment contre ce jour.
 

L'article 677 du code civil précise : "ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 2,60 m au dessus du plancher ou sol de la chambre que l'on veut éclairer, si c'est un rez-de-chaussée, et à 1,90 m  au dessus du plancher pour les étages supérieurs".

• Conditions de création des jours de souffrance

• Le jour ne doit pas pouvoir s'ouvrir.

• Le jour ne doit pas être transparent mais translucide (aucune vue ne doit être possible).

• Ces jours peuvent être créés sur tout mur d'habitation pour éclairer une pièce ou un escalier à condition de respecter les hauteurs légales.

• Ces jours peuvent être créés sur un mur séparatif entre deux propriétés à condition que la clôture soit privative.

• Sanctions

En cas de litige, le tribunal appréciera, au cas par cas, si l’ouverture constitue un simple jour ou un aménagement pouvant devenir, par prescription trentenaire, une servitude de vue (Cass civ 31 janvier 1984).
En pratique, les juges s’attachent à rechercher si le dispositif est un jour ou une vue en fonction de l’inconvénient qu’il présente pour le fonds voisin. Par exemple, une ouverture placée à 4,75 m du sol, ne permettant que la lumière et l’aération, a été assimilée à un jour.
Des tribunaux ont également considéré comme des jours de petites ouvertures, garnies de barreaux, destinées, l’une à aérer une salle de bain, l’autre à éclairer un escalier (CA Versailles 8 juillet 1981). Il a même été jugé qu’un assemblage de carreaux en verre épais et non transparent disposé dans la clôture séparative de deux fonds, qui ne laisse passer que la lumière et non le regard, n’est ni une vue, ni un jour, mais une simple paroi de mur qui échappe à la réglementation des vues et des jours examinés ci-dessus (Cass civ 26 novembre 1964).

Il est à noter que, sauf accord du voisin, un jour ne peut pas être aménagé dans un mur mitoyen (article 675 code civil).

Lorsque le règle de hauteur des jours n'est pas respectée, ceux-ci peuvent être requalifiés de "fenêtres d'aspect" et doivent à ce titre être supprimés (CA Caen 1ère Ch. Civ. 31.01.95, provost C/ Renard).