• Le nouveau barème de l'impôt
  
  Ce nouveau barème s'applique aux revenus 2007. Les tranches du barème instaurées par la loi de finances 2008, sont relevées de la hausse moyenne des prix hors tabac soit 1,3%.

Le nouveau barème est le suivant :
- 0% pour la fraction inférieure à 5.687 €
- 5,50% pour la fraction supérieure à 5 688 € et inférieure à 11 344 €
- 14% pour la fraction supérieure à 11 345 € et inférieure à 25195 €
- 30% pour la fraction supérieure à 25196 € et inférieure à 67546 €
- 40% pour la fraction supérieure à 67546 €.

• Crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt payés pour l'acquisition de la résidence principale
  
  Dispositif existant :
  La loi TEPA (loi en faveur du Travail, de l’Emploi et du Pouvoir d’Achat) du 21 août 2007 a instauré un crédit d'impôt au profit des personnes physiques fiscalement domiciliées en Fvance qui souscrivent un emprunt auprès d'un établissement financier pour l'acquisition ou la construction de leur résidence principale.
  Ce crédit d'impôt est égal à 20 % du montant des intérêts payés au titre des 5 premières annuités de remboursement, retenus dans la limite annuelle de 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune, majorés de 500 € par personne à charge (250 € pour un enfant en garde alternée). Ces montants sont portés à 7 500 € pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et 15 000 € pour un couple soumis à imposition commune dont l'un des membres est handicapé.
  
  Apports de la loi de Finances pour 2008 :
  Elle porte le taux de ce crédit d’impôt à 40% du montant des intérêts payés au titre de la première annuité de remboursement. Elle précise le point de départ du délai des cinq premières annuités : il s’agit de la première mise à disposition des fonds empruntés. Toutefois, en cas de construction ou d’acquisition en l’état futur d’achèvement, la loi prévoit la possibilité de fixer le point de départ du délai à la date de livraison ou d’achèvement du logement.

Le revenu foncier imposable est déterminé en retranchant des recettes foncières le total des frais et charges supportés au cours de l’année.

• Les revenus fonciers à déclarer

  Les revenus des immeubles loués
  
  Toutes les sommes provenant des locations non meublées sont imposables en revenus fonciers, quelle que soit leur dénomination : loyer, supplément de loyer, c'est-à-dire la valeur des avantages en nature prévus dans le bail, pas de porte, droit d’entrée…, peu important la nature de l’immeuble donné en location (maison, appartement, local commercial, garage, terrain nu…).
  
  De plus, vous devez procéder à la déclaration de tous les loyers perçus en 2007, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés de loyers, loyers réglés d’avance) mais également procéder à la déclaration des loyers échus en 2007 et non perçus (par négligence ou volontairement). Par contre vous n'avez pas à déclarer les loyers échus en 2007 mais que vous n'avez pas pu recevoir du fait de la défaillance du locataire.
  
  En ce qui concerne les remboursements de charges, vous n’avez pas à déclarer les remboursements de charges locatives que vous avez reçus de votre locataire. En contrepartie, vous ne pouvez plus déduire les avances que vous avez faites à ce titre. Ces avances constitueront une charge déductible de vos revenus fonciers uniquement en fin de bail, si elle ne vous ont pas été remboursées par le locataire à cette date.
  
  Certaines dépenses d’entretien et de réparation incombent au propriétaire. Le bail peut les mettre à la charge du locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit déclarer l’avantage retiré de cette prise en charge par le locataire.
  
  lorsque le montant du loyer est manifestement sous-évalué (très inférieur à la valeur locative réelle du bien), le fisc peut retenir comme imposition un loyer équivalent aux prix couramment pratiqués dans la zone où est situé l’immeuble.
  
  la location à titre habituel de logements meublés relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celle des revenus fonciers.

  Les autres recettes à déclarer
  
  En tant qu’associé d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, qui encaisse des loyers, les revenus que vous tirez de vos parts sociales dans cette SCI sont imposables au titre des revenus fonciers. S’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus perçus en tant qu’associé sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
  
  En mettant à la disposition d’une personne des droits attachés à vos propriétés (droit d’affichage, antenne-relais, droit de chasse, droit d’exploiter une carrière…), à titre onéreux, les bénéfices que vous en tirez sont considérés comme des revenus fonciers.
  
  En vous réservant la jouissance d’un bien immobilier autre qu’un logement (tel locaux professionnels, locaux commerciaux, terrains, lacs, étangs…à l’exclusion des locaux à usage d’habitation), dont vous êtes propriétaire, vous devez déclarer en revenus fonciers la valeur locative réelle de ce bien, c'est-à-dire la valeur locative que ce bien produirait s’il était loué.
  
  Les indemnités et subventions perçues en 2007 sont imposables si elles ont été versées pour couvrir des charges déductibles de vos revenus fonciers (CGI, art. 29). Sont concernées, les subventions versées par l'ANAH et par l'ANAHR, les indemnités d'assurance servant à financer des dépenses déductibles.

  la location d'une dépendance meublée de son habitation principale (chambre de service ou annexe) est exonérée d'impôt si le loyer reste raisonnable : pour 2007 la recette annuelle ne doit pas dépasser 156 euros du M2 à Paris et en Ile-de-France et 115 euros dans les autres régions (instruction 4F-1-06).

• Le régime d’imposition "micro-foncier"
  
  Si l’ensemble des revenus fonciers que vous avez perçus en 2007 n’a pas dépassé 15.000 €, vous relevez de plein droit du régime "micro-foncier" (CGI, art.32). Vos revenus doivent provenir de la location d'immeubles non meublés.
  
  Pour apprécier si la limite de 15.000 € est ou non dépassée, il faut tenir compte du revenu brut foncier, c'est-à-dire, la totalité des revenus fonciers perçus par tous les membres du foyer fiscal en 2007.
  
  Dans le cadre de ce régime simplifié, le fisc va appliquer un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers déclarés. Cet abattement est censé tenir compte de toutes les charges que vous avez exposées au cours de l’année. La baisse de l'abattement forfaitaire augmente la part imposable de vos revenus fonciers qui passe à 70%. Vous devez déclarer vos recettes brutes directement sur la déclaration n°2042.
  
  Il est toujours possible néanmoins d’opter pour le régime réel dans l’hypothèse où vos charges sont plus importantes pour leur montant réel et cela chaque année. Vous devez remplir la case "BE" de votre déclaration de revenus 2007 et joindre une déclaration 2044 sur laquelle vous porterez vos charges réelles déductibles.

• Le régime de la déclaration 2044
  
  Pour le régime réel, l'option s'exerce pour 3 ans, ensuite l'option se renouvelle tacitement sauf si vous choisissez de revenir au micro-foncier. Cette option vaut pour la totalité de vos revenus fonciers. Cette déclaration 2044 concerne tous ceux qui ont encaissé, en 2007, des revenus supérieurs à 15.000 euros mais aussi les propriétaires d’immeubles relevant des dispositifs Périssol ; Besson, Robien, Borloo, de monuments historiques donnés en location.
  
  Les détenteurs de parts SCI ou de SCPI doivent déclarer les revenus locatifs sur l'imprimé 2044. Toutefois le régime du micro-foncier peut leur être applicable si les revenus fonciers n'excèdent pas 15.000 euros, la société ne doit pas être soumise à l'impôt sur les sociétés et ne doit pas posséder d'immeubles donnant droit à un régime fiscal de faveur. Par ailleurs, l'associé doit être propriétaire d'un ou de plusieurs biens immobiliers qu'il détient en direct et qu'il donne en location nue.
  
  A la différence du micro-foncier, vous devez calculer vous-même votre revenu net taxable en déclarant les loyers perçus et en déduisant les charges. Si vos charges dépassent votre revenu locatif, vous constaterez un "déficit foncier" qui viendra en diminution de votre revenu dans la limite de 10.700 euros par an ou de 15.300 euros si vous avez investi sous le régime Périssol. L'investissement dans une demeure historique ou un placement Malraux permet de déduire le déficit sans limitation de montant.

• Les frais et charges à déduire

  Pour tenir compte de l'amortissement de vos biens en location, de vos frais de gestion ainsi que de certaines primes d'assurance, le fisc vous autorise à pratiquer une déductions forfaitaire sur vos revenus fonciers.

  L’application des déductions spécifiques
  
  La déduction spécifique de 10%
  - En cas de déménagement pour des raisons professionnelles (BOI 5 D-2-06, CGI art 31-1);
  - investissement dans le cadre du dispositif Quilès-Méhaignerie sous certaines conditions.

  La déduction spécifique de 26%
  - investissement dans un logement ancien dans le cadre du dispositif Besson-ancien;
  - location d'un logement neuf dans le cadre du dispositif Robien-ZRR.

  La déduction spécifique de 30%
  - Investissement locatif dans le neuf
  - Investissement locatif dans le cadre du dispositif Borloo-ancien en secteur intermédiaire. Cette déduction est étendue aux logements donnés en location à des organismes privés ou publics sous réserve de la signature d'une convention avec l'Anah (Loi de finances rectificative 2007);
  - remise en location en 2007 d'un logement vacant (si vous relouez un logement vacant dans les conditions du dispositif Borloo-ancien, vous pouvez bénéficier d'une déduction spécifique au taux de 60%).

  La déduction spécifique de 40%
  Dans le cadre de l'exploitation de carrières, sablières ou tout autre gisement minéral.

  La déduction spécifique de 45%
  - Investissement locatif dans le secteur social dans le cadre du dispositif Borloo-ancien (si vous relouez un logement vacant dans les conditions du dispositif Borloo-ancien dans le secteur social, vous pouvez bénéficier d'une déduction spécifique au taux de 75%).

  La déduction spécifique de 46%
  - Investissement locatif dans le cadre du dispositif Lienemann.
  
  Les charges déductibles pour leur montant réel
  
  Toutes les charges supportées en 2007 pour les immeubles loués sont déductibles de vos revenus fonciers pour leur montant effectif dans le régime dit "réel".
  
  Ainsi, vous pouvez déduire :
  - les frais de gestion et la rémunération des gardiens ou concierges. Vous pouvez déduire la rémunération (cotisations sociales incluses) de vos concierges et gardiens si elle se rapporte à des biens loués. Vous pouvez également déduire les dépenses supportées en raison des avantages en nature fournis (chauffage, eau, gaz, électricité ...). Ces frais sont pris en compte et intégrés dans les provisions pour charge versés chaque trimestre au syndic. Les frais de procédures, les frais de rémunération, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles, agences de location ...
  - certains impôts (taxe foncière, contribution sur les revenus locatifs) payés en 2007. Les taxes d'habitation, de balayage et d'enlèvement d'ordure ménagère sont à la charge du locataire. Elles ne sont pas déductibles, sauf si vous en avez fait l'avance et qu'il ne vous les a pas remboursées en fin de bail.
  - les provisions sur charges de copropriété, vous pouvez déduire le montant total des provisions payées au syndic en 2007, diminué des régularisations effectuées au titre des charges de l'année précédente, après l'approbation des comptes de la copropriété.
  - les intérêts et frais des emprunts contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer un bien immobilier loué. Frais de dossier, d'assurance et d'hypothèque.
  - les indemnités d’éviction et de relogement payées au locataire sortant
  - les charges locatives avancées et non récupérées (BOI 5 D-4-05,n°19) au moment du départ du locataire et non en cours de bail (depuis la loi de finances pour 2004). Sont visées les fournitures ou les services destinés à l'usage privé ou commun des locataires (frais de chauffage, consommation d'eau, éclairage, ascenseur, vidange, ramonage) ou les taxes d'enlèvement des ordures ménagères à la charge du locataire. Seules les charges que le locataire ne vous a pas remboursées au 31 décembre de l'année de son départ sont déductibles.
  - toutes les primes d'assurance liées au bien loué, payées à partir du 1er janvier 2007 et non plus seulement les assurances spécifiques comme celles  contre les loyers impayés, assurance des immeubles ruraux, assurance des monuments historiques.
  - les travaux sur le bien loué : déduction des travaux d’entretien et de réparation quelle que soit l’affectation de l’immeuble y compris sur les parties communes en copropriété, déduction des travaux d’amélioration en principe que pour les immeubles à usage d’habitation. Les travaux d'amélioration réalisés dans les locaux professionnels ou commerciaux loués ne sont déductibles que dans deux cas : lorsqu'il s'agit de travaux de désamiantage destinés à protéger les locaux et lorsque ce sont des améliorations visant à faciliter l'accueil des handicapés.
   En ce qui concerne les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, ils ne sont jamais déductibles, à quelques exceptions près.

La loi de finances pour 2004 a réformé la fiscalité applicable aux plus-values immobilières réalisées par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Depuis le 1er janvier 2004, elles sont taxées à un taux proportionnel de 16% (auxquels s’ajoutent les 11% de prélèvements sociaux) soit 27% précompté directement sur le prix payé par l’acquéreur. Elles ne sont plus soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Un mécanisme de retenue à la source est donc instauré à la place des obligations déclaratives et de paiement antérieures. Il appartient dès lors au notaire d’établir la déclaration de plus-value et de payer l’impôt dû par prélèvement sur le prix de vente.

• La notion de plus-value

  Il y a plus-value immobilière dès lors que vous cédez à titre onéreux un immeuble (ou des droits immobiliers) pour un montant supérieur à celui auquel vous l’avez acquis (peu important la façon dont vous avez acquis ces biens ou ces droits).
  
  Les cessions à titre gratuit ne rentrent pas dans le champ d’application des plus-values. Sont donc concernées les opérations suivantes : ventes, échanges, expropriations, partages, apports à une société non transparente.
  
  Peuvent aussi dégager une plus-value immobilière : les cessions de titres de sociétés transparentes qui ont pour objet exclusif l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur attribution aux associés, les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur le revenu.
  
  Certaines opérations sont exonérées :
  
  - la plus-value réalisée lors de la cession de votre résidence principale, c'est-à-dire celle que vous occupez personnellement à titre habituel, dont vous êtes propriétaire, est exonérée d’impôt. La vente des dépendances est aussi exonérée (garages et parkings situés à moins d'un kilomètre, les passages, les cours mais aussi le terrain entourant votre bien).
  
  - la plus-value réalisée en 2007 est exonérée si la vente de l’immeuble a été faite pour un prix inférieur ou égal à 15.000 € (CGI art. 150U-II) . En revanche, en cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil de 15.000 euros s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise. La cession d'un bien par deux indivisaires est donc exonérée à concurrence de 30.000 euros.

  - la vente d'un bien à un organisme de logement social
  Vente d'un immeuble, bâti ou non, ou des droits immobiliers à un organisme en charge du logement social avant le 31 décembre 2007, la plus-value est exonérée d'impôt.
  
  - les titulaires de pension de retraite ou d’une carte d’invalidité bénéficient d’une exonération de leurs plus-values s’ils ne sont pas assujettis à l’ISF l’avant-dernière année précédant la vente du bien et si leur revenu fiscal de l’avant-dernière année précédant celle de la vente est inférieur à la limite prévue pour bénéficier des exonérations.
  
  - en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité versée est exonérée si elle est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un immeuble dans un délai de 12 mois après sa perception, ou encore pour acquérir des droits immobiliers ou payer des frais liés à l’acquisition.
  
  - les plus-values d’échange réalisées dans le cadre d’un remembrement sont exonérées.
  
  - la plus-value est exonérée si vous détenez le bien depuis plus de 15 ans.

• Le calcul de la plus-value imposable

  La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien (minoré de certains frais : commissions versées aux intermédiaires, dépenses liées aux certifications et diagnostics obligatoires, indemnité d’éviction du locataire…) et son prix d’acquisition (majoré de certaines dépenses : honoraires du notaire, frais de timbre et de publicité foncière, droits de succession ou de donation mais aussi les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées sur le bien vendu…).
  
  Le résultat obtenu est réduit d’un abattement pour les cessions d’immeubles détenus depuis plus de 5 ans. En effet, la plus-value imposable est diminuée d’un abattement de 10% par année de possession de l’immeuble au-delà de la 5ème.
  
  Depuis le 1er janvier 2005, cet abattement lié à la durée de détention ne s’applique plus que sur les immeubles bâtis.
  
  Il est ensuite réduit d’un abattement fixe de 1.000 €. Cet abattement s’applique à chaque cession imposable et pour les immeubles détenus en indivision à chaque indivisaire.

• Le nouveau mécanisme

  Depuis le 1er janvier 2004, c'est le notaire qui se charge des formalités en cas de cession de bien constatée dans un acte notarié. Il va procéder à la déclaration de l’impôt afférent à la plus-value, dans un délai de 2 mois à compter de la date de l’acte constatant la vente. L’impôt est versé lors du dépôt de la déclaration ( imprimé n°2848 IMM) à la conservation des hypothèques.
  
  La déclaration doit être signée par vous-même ou par votre mandataire (le notaire, par exemple), mandat joint à la déclaration ou figurant dans l’acte de cession, indiquant précisément l’identité du mandant.
  
  Il n’est pas nécessaire de procéder à une déclaration pour les plus-values exonérées ou lorsque l’opération se solde par une moins-value.
  
  A défaut de déclaration ou de paiement voire même en cas de paiement partiel, la formalité d’enregistrement est refusée et la vente ne peut donc pas être publiée. Cela entraîne l’inopposabilité de la vente aux tiers.
  
  De plus, en cas de défaut ou de retard de déclaration, le fisc peut procéder à une taxation d’office.