Le régime de la location meublée

Le régime relatif aux locations meublées, instauré par la loi du 29 juillet 1998 et inséré dans le Code de la construction et de l'habitation, a été élargi à tous les bailleurs en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale.
Les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s’imposent tout spécialement aux propriétaires.
Tous les baux signés depuis le 20 janvier auront une durée minimale d’un an. A l’expiration du contrat, le bail sera tacitement reconduit pour une durée équivalente, aux mêmes conditions, sauf si le propriétaire a prévenu le locataire, trois mois avant, des modifications (durée, loyer) qu’il souhaite y apporter. De plus, s’il donne congé à son locataire, il devra motiver sa décision : reprise pour occupation, pour vente ou manquement du locataire.

 Qu'est-ce qu'une location meublée ?

 Un régime souple posé par la loi de 1998

La location meublée échappe à la loi du 6 juillet 1989 plus contraignante (durée du contrat, préavis, congés motivé), réservée à la location vide.
Ce régime souple posé par la loi du 29 juillet 1998 permettait au propriétaire de conclure un bail de n’importe quelle durée, d’augmenter librement le loyer, de mettre fin à sa location sans préavis, et d’expulser le locataire qui n’honore pas son loyer ...

Aucune contrainte ne pesant réellement sur les propriétaires, mises à part les obligations de mise à disposition du local, et de jouissance paisible du bien (base du contrat de location) et le régime fiscal leur étant favorable, on comprend aisément pourquoi nombre de propriétaires se sont investis dans ce type de location.

Aujourd’hui, les locations meublées représentent près d’un tiers des offres de location à Paris (seulement 5% du parc locatif du territoire français).

La loi de cohésion sociale vient désormais réglementer le meublé en location.

Le régime particulier relatif aux bailleurs qui louent habituellement plus de quatre logements meublés, instauré par la loi du 29 juillet 1998, est élargi à tous les bailleurs en meublé par la loi du 18 janvier 2005.

En effet, la loi de 1998, posait déjà l’exigence d’un contrat de bail pour une durée d’un an, et fixait les durées de préavis de chaque partie, mais le champ d’application de ces dispositions était limité aux propriétaires qui proposent plus de quatre logements meublés à la location.

 La loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo)

L’article 115 de la Loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 vient modifier l’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation, en proposant une réglementation de la location meublée plus protectrice des intérêts du locataire. Cette mesure conduit globalement à rapprocher le régime des locations meublées à celui des locations vides.

Applicables depuis le 20 janvier 2005 (pour les nouveaux contrats de bail souscrits ou les renouvellement postérieurs à cette date), les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s’imposent principalement aux propriétaires.
Il faut ajouter que toutes dispositions contraires à ce texte, seraient illégales. Ce qui met fin aux abus, que la législation souple rendait possible. (Exemple : clause selon laquelle le locataire ne pouvait pas quitter le logement au cours du bail).

• L’obligation d’un contrat écrit
  Jusqu’ici, le contrat de bail par écrit n’était pas obligatoire même si vivement conseillé par les professionnels. Selon l’article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, dans sa nouvelle rédaction : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. »
  
  Le contrat de bail écrit est donc rendu obligatoire dans une certaine mesure, puisqu’il est désormais exigé dès que le logement loué constitue la résidence principale du locataire. A défaut, un contrat oral reste possible, même si cette situation n’est pas recommandée. Il faut savoir qu’en l’absence de toute convention ou clause particulière, les relations bailleur / locataire sont régies par le code civil (Article 1714 et suivants).
  La liste des meubles laissés à la disposition du locataire doit être tenue dans un inventaire et annexée au contrat de location. Cette formalité conserve toute son importance, puisqu’on peut imaginer qu’un logement succinctement meublé et dont le contrat ne serait pas pourvu d’inventaire, pourrait être requalifié en location vide, et se trouver ainsi assujetti à la loi de 1989.

• La durée minimum du contrat
  Dorénavant, tous les baux signés doivent avoir une durée minimum d’un an.
  A l’expiration, le bail sera tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions.
  Le propriétaire pourra néanmoins proposer au locataire des modifications pour le nouveau contrat, à l’occasion du renouvellement concernant le montant du loyer, ou la nature de la chose louée, à la condition que le locataire en soit averti trois mois avant la date de fin du contrat.

• La durée minimum du préavis
  A l’expiration du bail d’un an, le propriétaire-bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, doit l’informer de ses intentions, trois mois avant l’expiration du bail. Il est à noter que le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception du congé par le locataire, conformément à l’article 1315 du Code civil. Le locataire doit avoir signé l’accusé de réception du courrier avant le début du délai de préavis. A défaut, le congé sera nul et le bail automatiquement reconduit.
  Le locataire, quant à lui, conserve la possibilité de quitter le logement à tout moment (même avant le délai d’un an), sous réserve de donner un préavis d’un mois à son bailleur.
  Concernant les modifications apportées au contrat, celles-ci doivent avoir lieu au moment du renouvellement du bail, et proposé dans un délai de trois mois avant la fin du contrat.
  La fixation du loyer demeure libre, mais il ne peut être augmenté qu’au moment du renouvellement du bail, et seulement en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction.
  Cependant, le propriétaire n’a aucun compte à rendre pour fixer le montant du loyer, lors de la conclusion du bail avec un nouveau locataire.

• L’obligation de motiver le congé
  Le congé prononcé dans l’hypothèse du non renouvellement du bail par le propriétaire–bailleur doit être motivé.
  
  La motivation du propriétaire doit s’inscrire dans des hypothèses plus restreintes :
  
  - reprise du logement pour occupation personnelle ou par sa famille ;
  - reprise du logement pour vente ;
  - reprise pour motif sérieux ou légitime, c'est-à-dire l’inexécution des obligations du locataire telle que le défaut d’assurance locative, le défaut de paiement des loyers, le mauvais comportement adopté en copropriété (nuisances), ou le manque d’entretien flagrant du logement.
  
  Concernant le non-paiement du loyer du locataire, le bailleur a la possibilité de se garantir contre la situation d’insolvabilité de son locataire en exigeant une caution à l’occasion de la conclusion du bail, ou de souscrire à une assurance loyer-impayés.

• La résidence principale du locataire, comme critère d’application des nouvelles dispositions
  Seules les locations meublées occupées à titre de résidence principale sont concernées par les nouvelles dispositions. Quand le logement constitue la résidence principale du locataire, il n'est plus nécessaire de demander une autorisation à l'administration pour transformer une location vide en location meublée.
  Il est vrai que le principe de la location meublé est surtout adopté par un type de population en transit, tel que les étudiants, les cadres mutés pour raison professionnelle, les jeunes couples en cours d’installation, ou les personnes divorcées. Dans ce cas, difficile d’apprécier la résidence principale du locataire.
  La jurisprudence permet de dégager quelques indices pour apprécier la qualification de résidence principale :
  - la durée effective d’occupation du local
  - les attaches familiales
  - le lieu d’exercice de la profession
  - le lieu de paiement des impôts sur le revenu

  • La situation de l’étudiant
    Les étudiants sont considérés comme ayant leur domicile principal à l’adresse de la location, même s’ils sont fiscalement rattachés à leurs parents.
    En effet, selon les termes de la réponse ministérielle du 30/11/2004, la résidence principale est «un logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s'il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents ».
    En revanche, si l’étudiant ne souhaite pas conserver son logement durant l’été, il ne sera pas soumis à la nouvelle réglementation issue de la loi de cohésion sociale.
    
    Faculté de réduire la durée d'une location meublée aux étudiants (art. 33 / CCH :art. L. 632-1)
    
    Les contrats de location de logements meublés doivent respecter un minimum de conditions depuis la loi de cohésion sociale. Le bail doit notamment être d'une durée d'un an et il est reconductible par tacite reconduction. Cette mesure à peine entrée en vigueur (20 janvier 2005) est modifiée pour permettre au bailleur de louer à des étudiants pendant la période universitaire et sous forme de location saisonnière pendant la période estivale. Lorsque la location sera consentie à un étudiant, la durée du bail pourra être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite sera inapplicable.
    En revanche la possibilité de déroger à la règle de surface minimum de 9 m2 lorsque le logement concerné aurait été mis en location par l'intermédiaire d'une association d'insertion ou d'un centre régional des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) qui avait été adoptée dans le cadre de la loi de cohésion sociale avant d'être accidentellement abrogée par la loi sur les territoires ruraux a été abandonnée dès la première lecture du projet de loi sur le développement des services à la personne.

  • La location saisonnière
    Le propriétaire–bailleur conserve la possibilité de conclure un bail d’une durée inférieure à un an (selon l’obligation légale), si le logement loué n’est pas la résidence principale du locataire.
    Ce mécanisme se rapproche du régime juridique de la location saisonnière.
    Lorsque la location saisonnière recouvre une période de plusieurs semaines, il est conseillé de mentionner dans les conditions particulières du bail, l’adresse de sa résidence principale et lui faire confirmer que la location ne constitue pas sa résidence principale.

• Les différences entre la location en meublé et vide sont amoindries
  Les contraintes posées deviennent quasiment les mêmes.

  Selon les termes de Matine Rullier, Directrice de l’agence départementale parisienne d’information sur le logement « Les statuts de loueur en meublé se rapproche de plus en plus de celui du loueur en vide tout en gardant certaines souplesses ».

   

  	Régime de la location nue (loi 1989)	Régime de la location meublée (loi de 1998, réformée par celle de 2005)
  Rédaction du bail	Écrit obligatoire	Écrit obligatoire si le logement constitue la résidence principale du locataire
  Durée du bail	Bail souscrit pour une durée de 3 ans, renouvelable	Bail souscrit pour 1 an (minimum), renouvelable, si le logement constitue la résidence principale du locataire
  Préavis du bailleur	Préavis de 6 mois avant la fin du contrat de bail	Préavis de 3 mois avant la fin du bail (pour congé ou modification des conditions du bail)
  Préavis du locataire	Préavis de 3 mois, à tout moment. Préavis réduit à 1 mois : en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, bénéfice du RMI, raison de santé si le locataire est âgé de plus de 60 ans (art.15)	Préavis de 1 mois, à tout moment
  Modification du loyer	Indexée sur l’indice du coût de la construction	Indexée sur l’indice du coût de la construction
  Congé du bailleur	Le bailleur peut donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux -       pour occuper le bien lui-même ou pour sa famille -       pour vendre le bien -       pour inexécution d’une obligation du locataire	Le bailleur peut donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux -       pour occuper le bien lui-même ou pour sa famille -       pour vendre le bien -       pour inexécution d’une obligation du locataire
  Droit de préemption	Deux droits de préemption sont ouverts : -       Droit de préemption de loi de 1975 qui correspond à la première mise en copropriété de l’immeuble. -       Droit de préemption de la loi de 1989 définit comme le congé pour vendre.	Aucun droit de préemption au profit du locataire en meublé.

   

• Le régime fiscal reste avantageux, puisque les dispositions de la loi Borloo n’ont en rien modifié le concernant.
  Le propriétaire-bailleur entre dans la catégorie de loueur en meublé "non professionnel" :

  • S’il n’est pas inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce (RC) ;

  • Si bien qu'inscrit au RC en qualité de loueur professionnel, il retire de cette activité un montant de recettes, inférieur ou égal à 23.000€ et correspondant à moins de 50% de votre revenu global.

  La location à titre habituel d’appartements ou de chambres, réalisée par toute personne est une activité commerciale, bien que non professionnelle. Ainsi, au regard de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de cette activité sont à déclarer dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers.
  
  Il s’agit alors de reporter les revenus tirés de ses locations meublées directement sur sa feuille de déclaration de revenus (formulaire 2042C disponible sur le site www.impots.gouv.fr) à la rubrique «bénéfices industriels et commerciaux», et l’administration lui appliquera un abattement de 70%. Le propriétaire n’est finalement imposé que sur 30% des loyers perçus.
  C’est le régime du micro-Bic. Il peut s’appliquer tant que le montant brut des revenus issus des loyers, n’excède pas 76.300 € par an (HT). Pour les locations vides, le régime équivalent du micro-foncier ne permet de bénéficier que d'un abattement de 30%. Cet abattement forfaitaire est prévu pour compenser l'ensembles des charges du bailleur. Il est très intéressant lorsque les charges sont peu élevées et n'atteignent pas 68% du montant des recettes. Dans le cas contraire, il vaut mieux adopter le régime du réel.

  Mis en place en 1999, ce régime est adopté par la plupart des propriétaires, pour sa simplicité, puisqu’il n’y a aucune formalité et il n’est pas nécessaire de se faire inscrire au registre de commerce.
  
  Il est également possible de choisir le régime en frais réels ou celui des loueurs en meublé professionnel, mais plus complexe ou contraignant, ils ne feront pas l’objet d’un développement ici.

  • A partir de 23 000 € de revenus locatifs en meublé, il est nécessaire de choisir un profil loueur professionnel ou non professionnel, puisque les incidences fiscales sont propres à chaque catégorie.

  • Concernant les autres impôts
    Les particuliers qui louent à usage d’habitation des appartements meublés, sont exonérés de TVA.
    Le propriétaire – bailleur reste assujetti à la Taxe foncière.
    Cependant, la taxe d’habitation est due lorsque le logement l’habitation personnelle du propriétaire ou du locataire au 1er janvier de l’année.
    Le propriétaire est donc imposable à la taxe d'habitation, lorsque le local constitue leur habitation personnelle (principale ou secondaire). L'habitation personnelle s'entend du logement dont le bailleur conserve la disposition en dehors des périodes de location. En revanche, c’est le locataire qui est redevable de la taxe d’habitation lorsque le logement est réservé exclusivement à la location en meublé.
    Enfin, les loueurs de meublés sont assujettis à la taxe professionnelle, exception faite des locations correspondant à une partie de l’habitation principale du propriétaire.

Ce régime fiscal favorable au propriétaire, justifie sûrement le fait que le meublé reste encore très attractif.

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Dernière modification : 22/03/2008
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