La loi "SRU" et la copropriété
Ce qu'il faut retenir... 

 Protection de l'acquéreur d'immeuble et régime des copropriétés (entrée en vigueur : 1er juin 2001)

Le délai de rétractation ou de réflexion : l'acquéreur d'un bien immobilier non professionnel peut revenir sur sa décision d'achat pendant 7 jours. Applicable jusqu'à présent pour l'achat ou la construction d'un logement neuf, ce droit est étendu à l'acquisition d'un logement ancien. (entrée en vigueur le 1^er juin 2001).

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation modifié étend à toutes les acquisitions de logements anciens par des acquéreurs non professionnels, lorsque l’acte est conclu sous-seing privé, le délai de rétractation de 7 jours jusqu’alors réservé aux seuls acquéreurs de logements neufs et instaure un délai de réflexion lorsque l’acte initial engageant l’acheteur est conclu sous forme authentique.

L'interdiction de verser de sommes d'argent : le versement de sommes d'argent sera interdit pendant le délai de rétractation sauf dans la construction neuve et en cas de recours à un intermédiaire professionnel. Dans ce cas, s'il y a rétractation, la somme d'argent versée devra être restituée dans un délai de 21 jours (entrée en vigueur le 1^er juin 2001).

L’article L. 271-2 nouveau du code de la construction et de l’habitation interdit le versement d’argent par l’acquéreur pendant ces délais et prévoit deux exceptions uniquement pour les actes soumis au délai de rétractation. Elles concernent le cas de dispositions législatives spéciales dans le domaine de la construction neuve et celui pour lequel la transaction s’effectue par l’intermédiaire d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, agent immobilier notamment. Est puni de 200 000 F d’amende le fait d’exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de ces dispositions.

L’article 1589-1 nouveau du code civil prévoit la nullité des offres d’achat accompagnées du versement d’une somme d’argent.

L'interdiction des offres d'achat de logement avec versement d'argent : certains vendeurs réclamaient 10% du prix d'achat du bien immobilier aux candidats. Ceux qui étaient non retenus retrouvaient difficilement leur argent. Cette pratique sera clairement interdite par la loi.

Article 74 - Interdiction de division et obligation de diagnostic préalable à la division de certains bâtiments à usage d’habitation

Un confort minimal interdiction de mise en copropriété d'immeubles frappés d'interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril, de création de logements d'une surface inférieure aux normes concernant les immeubles locatifs. Même interdiction pour la création d'un logement sans eau ou électricité, ou qui n'a pas fait l'objet d'un diagnostic amiante et plomb.

L’article L. 111-6-1 nouveau ajoute deux cas d’interdiction de diviser un immeuble par appartements : les divisions opérées en vue de créer des logements de moins de 14m2 et moins de 33m3, dépourvus d’une installation d’alimentation en eau potable ou d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture d’un courant électrique ou qui n’ont pas fait l’objet de certains diagnostics en application du code de la santé publique, amiante (article L 1311-1) et risque de saturnisme (article L 1334-5) ; les divisions d’immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou mixte dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées. Il sanctionne les personnes qui mettent en vente ou en location ou à disposition d’autrui des locaux provenant d’une division réalisée en violation de ces interdictions, d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 500 000 F. La responsabilité pénale des personnes morales peut être mise en jeu à cette occasion.

Un diagnostic technique (sécurité, salubrité dont amiante…) avant la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans devra obligatoirement être réalisé (application immédiate).

L’article L. 111-6-2 nouveau prévoit que toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans est désormais obligatoirement précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Il ne précise pas la qualité de la personne habilitée à faire le diagnostic.

Les dispositions du décret n°99-628 du 22 juillet 1999 rendant obligatoire, en application de l’article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, aux secteurs locatifs II et III, l’accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation, demeurent applicables.

 Amélioration de l'information - une plus grande transparence dans les comptes

 Aides aux copropriétés en difficultés - faciliter le recouvrement des charges

Article 81 - Dispositions relatives à la gestion de la copropriété et à l’administration provisoire des copropriétés en difficulté

Le recouvrement d'une créance : les frais engagés par le syndicat de copropriété à l'encontre d'un copropriétaire ayant aggravé les charges communes seront imputables uniquement au copropriétaire défaillant.

La procédure de recouvrement des charges : en cas de non paiement des sommes dues au titre des charges, le juge des référés (procédure rapide) pourra condamner le copropriétaire défaillant à leur versement. La condamnation portera également sur le paiement des charges trimestrielles non échues (pour l'année en cours).

L’article 10-1, nouveau, déroge à la règle de répartition des dépenses du syndicat entre tous les copropriétaires en imputant aux copropriétaires défaillants les frais de recouvrement engagés par le syndicat à compter de leur mise en demeure de payer.

L’article 19-2, nouveau, précise d’une part, que le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions de fonctionnement courant, celles du nouvel article 14-1, échues ou à échoir au cours de l’exercice budgétaire, et, d’autre part, que l’ordonnance du président « est assortie de l’exécution provisoire de plein droit » ; ce titre exécutoire permet au syndicat, le cas échéant, de pratiquer une saisie.

L'administration provisoire des copropriétés en difficulté : Le président du TGI peut désigner un administrateur provisoire, qui prendra les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal d'une copropriété. Le tribunal pourra lui confier tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse sans indemnité.

L’article 29-1, modifié au deuxième alinéa, prévoit que le président du tribunal de grande instance confie à l’administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic et précise que le mandat du syndic prend fin sans indemnité.

L’article 29-1, complété au dernier alinéa, rappelle la faculté pour l’administrateur provisoire, le procureur de la République, et un ou plusieurs copropriétaires, de demander au président du tribunal de grande instance, la modification, la prolongation ou la fin de la mission de l’administrateur provisoire.

L’article 29-4, nouveau, confie au président du tribunal de grande instance, sur rapport de l’administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques, financières de la division et consignant l’avis des copropriétaires, la décision de division de la copropriété lorsque d’autres mesures ne permettent pas le rétablissement de son fonctionnement normal.

L’article 29-5, nouveau, précise les conditions d’information des copropriétaires, du procureur de la République et, du préfet et du maire, lors de la désignation d’un administrateur provisoire et de la remise de son rapport.

L’article 29-6, nouveau, déplace la mesure d’abrogation de l’ancien article 29-4.

La mise en concurrence des entreprises : au delà d'un montant décidé par l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux devront faire l'objet d'une mise en concurrence préalable des entreprises.

L’article 21, complété, précise que l’assemblée générale détermine à la majorité des voix de tous les copropriétaires un montant des marchés et des contrats à partir duquel s’impose au syndic une mise en concurrence des entreprises.

Individualisation des compteurs d'eau : l'individualisation des charges d'eau est facilitée et la mise en place de compteurs individuels favorisée afin d'éviter que l'ensemble des copropriétaires soit privé de fourniture d'eau suite à un non paiement de facture par le syndicat. Obligation  pour les organismes prestataires de distribution d'eau de procéder à l'individualisation des contrats de fournitures d'eau dès lors que le syndicat de copropriété en fait la demande. La mise en conformité des installations et la pose de compteurs incombent aux copropriétaires.

L'article 34 quater, "tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenue de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.

Lorsqu'elle  émane d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et fait l'objet, s'il y a lieu, d'un accord défini par l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau.

Les conditions d'organisation et d'exécution du service public de distribution d'eau doivent être adaptées pour préciser les modalités de mise en oeuvre de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, dans le respect de l'équilibre économique du service conformément à l'article L. 2224-1 du code générale des collectivités territoriales. Lorsque la gestion des compteurs des immeubles concernés par l'individualisation n'est pas assurée par la collectivité responsable du service public ou son délégataire, cette gestion est confiée à un organisme public ou privé compétent conformément aux dispositions du code des marchés publics.

Un décret du Conseil d'État précise les conditions d'application du présent article".

Les nouvelles règles de majorité lors de l'assemblée générale :
- pour le vote des travaux à caractère obligatoire, si seul le tiers des voix de tous les copropriétaires et non la majorité a été obtenu, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité des personnes présentes.
- pour les travaux d'entretien relevant de l'article 24, dorénavant, les abstentions ne sont plus comptabilisées dans le décompte des voix. (50% des voix des copropriétaires présents ou représentés).

L’article 25-1, nouveau, remplace le dernier alinéa de l’article 25 et prévoit qu’à défaut de décision prise à la majorité absolue, la même assemblée peut décider à la majorité simple des présents et représentés, si le projet de décision a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

L’article 25, complété par un « m » permet à l’assemblée des copropriétaires de décider l’installation de compteurs divisionnaires d’eau froide à la majorité absolue.

L’article 24, complété, précise que ce sont les voix exprimées qui sont utilisées dans le calcul de la majorité des présents ou représentés. En conséquence, les abstentions ne sont plus prises en compte dans le calcul de la majorité.

L’article 26-3, nouveau, déroge à la règle de l’unanimité et soumet les décisions concernant les aliénations de parties communes ou les travaux à effectuer sur celles-ci, à la majorité de l’article 26, c’est à dire « .. à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.. » pour permettre le vote de décisions indispensables à la réalisation de la mission de l’Établissement Public d’Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (EPARECA).

La notion de logement décent : le droit au logement décent est affirmé : le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. A défaut, le locataire peut exiger la mise en conformité, le cas échéant devant le juge.

Article 187 - Le logement décent

Cet article met à la charge du bailleur d’un logement loué à titre de résidence principale, l’obligation de délivrer un logement décent. Cette obligation désormais inscrite dans le Code Civil (art. 1719) et dans la loi 89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs, concerne également les logements occupés par des travailleurs saisonniers (mais non les locations saisonnières à caractère touristique) ainsi que les logements de fonction et les meublés. Les caractéristiques de décence applicables seront fixées par deux décrets concernant respectivement les logements et les logements foyer. Le défaut de décence du logement pourra être invoqué à tout moment par le locataire devant les tribunaux si le propriétaire refuse de réaliser les travaux demandés par le locataire. A défaut de réalisation des travaux dans le délai qu’il aura fixé, le juge pourra réduire le montant du loyer.

Le règlement amiable des conflits locatifs : la commission départementale de conciliation (composée paritairement de bailleurs et de locataires, siège à la préfecture) pourra être saisie tant par le locataire que par le bailleur pour des litiges individuels (état des lieux, charges locatives…) alors qu'elle ne l'était auparavant que pour des litiges liés à des hausses de loyers (1^er trimestre 2001).

Article 188 - Extension de la compétence des Commissions départementales de conciliation

Cet article étend la compétence des commissions départementales de conciliation aux litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ainsi qu’aux difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux et locaux. La commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur, ou par le locataire, ou une association représentative des locataires pour le règlement des difficultés liées à l’application d’accords nationaux ou locaux.. L’avis qu’elle rend peut être transmis au juge saisi par l’un ou l’autre des parties.

info@mon-immeuble.com

Copyright © 2007 MON-IMMEUBLE,
Dernière modification : 15/06/2007
réalisé par  Sitexpert

Partenaires : | Immobilier | Épargne Logement | Annuaire maison | Marrakech riad | Rachat credit proprietaire | Logement étudiant | Economie & Société