Fixation et augmentation du loyer

Les règles concernant la fixation et les hausses de loyer pour les logements loués non meublés, par un propriétaire privé, sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public. Le loyer initial est librement fixé par le bailleur. En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an mais également lors de son renouvellement ou suite à l'amélioration du logement. Ces augmentations font l'objet d'une réglementation précise ...

 L' augmentation du loyer en cours de bail

En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit (Loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d), si ce n'est pas le cas le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

Le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire se sont mis d'accord au moment de la signature du bail ou ultérieurement sur des travaux d'améliorations que le propriétaire fera réaliser à ses frais (Loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 e). . Dans ce cas les travaux d'amélioration sont prévus et énumérés dans le bail et une clause du bail doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux. Cette clause doit être établie conformément à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 : "Lorsque les parties sont convenus, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location, ou un avenant, fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux".

 Hausse du loyer en fin de bail - proposition du bailleur

A l'expiration du bail, le propriétaire peut considérer que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas uniquement, il peut proposer pour le renouvellement du bail une augmentation de loyer se référant  aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

La procédure à respecter (selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989) :

• Avertissement du locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail
  Le locataire doit être averti par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'un huissier de justice.

• La proposition d'augmentation  du loyer doit être envoyée à chacune des personnes co-titulaires dont le nom est mentionné sur le bail.

Les renseignements à fournir obligatoirement au locataire :

• Le montant du nouveau loyer

• Les références des loyers constatés dans le voisinage
  Le bailleur doit citer au minimum trois références et six pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Les deux tiers de ces références doivent concerner des locataires en place depuis au moins trois ans. On peut trouver ces références auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès de l'observatoire des loyers de votre agglomération.

Le décret du 31 août 1990 indique que chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ainsi que l'étage de l'appartement.

• la période de construction de l'immeuble.

• l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur.

• la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales.

• l'existence d'annexes (parking, caves ...).

• l'état d'équipement du logement : WC intérieur, salle d'eau, chauffage central ...

• la durée de location

• le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.

• Le contenu intégral de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.

 Hausse du loyer en fin de bail - réponse du locataire

Le locataire accepte la proposition de nouveau loyer, il manifeste son accord au propriétaire par écrit. La hausse s'appliquera de façon échelonnée.

Le locataire n'accepte pas la proposition, il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Dans ce cas, le bailleur ou le locataire dispose de quatre mois avant l'échéance du bail pour saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation des loyers, afin de rechercher un accord amiable.

La commission dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, est saisi obligatoirement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. cette commission comprend au moins deux représentants des associations de locataires et deux autres issus des organismes de bailleurs.

Que vous soyez locataire ou bailleur, lors de cette conciliation, vous pouvez présenter un dossier avec des documents appuyant votre position (factures de travaux, références de logements voisins ...). La commission rend son avis dans un délai de deux mois.

Si le désaccord persiste, le propriétaire qui maintient ses prétentions a intérêt à saisir le juge d'instance du lieu de situation du logement avant la fin du bail. S'il ne la fait pas, le loyer est reconduit aux conditions antérieures. Lorsque la hausse est acceptée par le locataire, elle doit s'effectuer de manière échelonnée.

 Comment appliquer la hausse du loyer en fin de bail ?

Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le bailleur est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le bailleur est une personne morale.

Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, elle doit être dans tous les cas étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du
renouvellement suivant.

Dans les deux cas, cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice du coût de la construction qui doit s'appliquer sur le nouveau loyer. Lors du renouvellement du bail avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté.

Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne.

 Le cas particulier de la région parisienne

Chaque année, depuis 1989, un décret spécifique à Paris et à 334 communes limitrophes limite la hausse des loyers lors du renouvellement du bail (décret n° 2007-1286 du 29.8.07, applicable jusqu’au 31.8.08). Le bailleur doit fournir six références au lieu de trois.

La hausse ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

• La moitié de la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, fixé par référence à ceux du voisinage.
  Exemple : un logement est loué 700 euros par mois hors charges. Des biens similaires dans le voisinage sont loués 1000 euros.
  (1000 - 700) /2 = 150 euros, la hausse est limitée à 150 euros qu'il faut étaler sur 6 ans car elle est supérieure à 10% de l'ancien loyer soit 150 / 6 = 25 euros par an.

• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
  Exemple : un bailleur réalise 7000 euros de travaux dans l'année, il peut en répercuter sur le locataire 15% soit 1050 euros dont l'application est étalée sur six ans.

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Dernière modification : 22/08/2008
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