Le paiement des loyers

Les moyens de paiement du loyer et la périodicité des échéances résultent d'un accord librement conclu entre propriétaire et locataire. Une fois les modalités fixées, le locataire a pour obligation de payer son loyer dans les délais. En cas de difficultés de paiement, locataire et propriétaire ont tout intérêt à rechercher des solutions amiables avant d'envisager une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux. L'expulsion est la solution extrême.

La quittance et le reçu

Lorsque le locataire a payé l'intégralité du loyer et des charges, il est en droit de demander la délivrance gratuite d'une quittance. En cas de refus du bailleur, il peut déposer une injonction de faire devant le tribunal d'instance. La quittance précise le détaille des sommes versées en distinguant le s loyer et les charges. Ce document doit être conservé car il constitue la preuve que le locataire ne doit plus rien pour le terme indiqué, il est aussi la preuve de la domiciliation. Ce document est réclamé par certains organismes lors de démarches administratives : inscription scolaire, pour le versement de l'allocation logement, abonnement EDF ... Lorsque le locataire ne règle qu'une partie du loyer, le propriétaire délivre un reçu à la place de la quittance.

 Des solutions amiables en cas de non paiement

• Un plan d'apurement des dettes
  Le propriétaire peut proposer à son locataire un plan d'apurement des dettes, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

• La saisie de la caution
  Dans le cas où une personne ou un organisme (F.S.L. : fonds de solidarité logement ou organisme 1 % logement) s'est porté caution pour le locataire au moment de la signature du bail. S'il ne peut pas payer son loyer, le propriétaire peut, dès le premier incident de paiement, en informer la personne ou l'organisme et si la situation s'aggrave demander à saisir la caution.

• Versement de l'APL
  Dans la cas où le locataire est titulaire d'une aide au logement (allocation logement ou APL: Aide Personnalisé au Logement) et qu'il ne paie plus son loyer depuis deux mois consécutifs, le propriétaire peut obtenir de la CAF (Caisse d'Allocation Familiale) ou de la CMSA (caisse de Mutualité Sociale Agricole) qu'elle lui soit versée directement. En contrepartie, le propriétaire  devra justifier qu'un plan d'apurement a été établi avec son locataire.
  
  Lorsque l'aide au logement est versée directement au propriétaire et que le locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge, il est impératif de le signaler rapidement à la CAF ou à la CMSA.
  
  Si votre locataire bénéficie de l'APL, le propriétaire devra saisir la section départementale des aides publiques au logement.

• Aide accordée par le Fonds de Solidarité Logement
  Lorsque le locataire ne dispose pas de ressources suffisantes pour faire face à sa dette, le FSL ( fonds de solidarité logement) saisi par un travailleur social pourra lui accorder une aide. Cette aide sera versée directement au propriétaire et déduite du montant de la dette.

Echec des tentatives de médiation

• Saisie des biens
  En cas d'échec des tentatives de médiation, le propriétaire peut, avec l'autorisation du juge, faire procéder à la saisie des biens (saisie sur les meubles, saisie sur les salaires) de son locataire pour se faire payer au prorata de sa créance.

• Saisies-arrêt sur le compte bancaire
  En cas de loyers impayés résultant d'un bail écrit, le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire.

Le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des loyers impayés cinq ans après leurs échéances.

La résiliation du bail et l'expulsion

Le propriétaire peut faire jouer, si le bail le prévoit, la clause "résolutoire"qui permet la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges. Pour obtenir le départ du locataire, le propriétaire devra respecter les procédures légales.

• 1ère étape : adresser un commandement de payer
  Le propriétaire doit faire délivrer par un huissier un commandement de payer indiquant le montant des sommes réclamées remis en main propre au locataire. Sous peine de nullité, le commandement de payer doit faire figurer dans son intégralité l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui informe notamment le locataire sur les aides et les délais de recours possibles. L'article 6 de la loi du 31 mai 1990, modifiée par la loi du 29 juillet 1998, doit être également reproduit, il indique l'adresse du Fonds de Solidarité Logement auquel le locataire peut s'adresser. Le coût du commandement de payer sera supporté par le débiteur c'est à  dire le locataire.

• Le locataire dispose alors de deux mois pour payer intégralement sa dette.
  Si le locataire juge qu'il y a une erreur sur le décompte des sommes dues, il peut contester le commandement auprès de l'huissier avec copie au propriétaire. Le locataire a également la possibilité de faire opposition à ce commandement en assignant le propriétaire par voie d'huissier devant le tribunal d'instance dont dépend le logement. Toutes ces démarches doivent être effectuées dans les deux mois. Une tentative de négociation est encore possible entre le locataire et le propriétaire pour fixer à l'amiable un étalement de la dette.

• 2ème étape : assigner le locataire devant le tribunal d'instance
  Si le locataire n'a pas donné suite à l'issue des deux mois, le propriétaire pourra saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le contrat est résigné et de prononcer l'expulsion. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, le propriétaire devra assigner directement le locataire devant le Tribunal d'Instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion.
  
  Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

 Paiement solidaire entre époux, concubins ou titulaires d'un Pacs

• Pour les concubins
  Seul celui qui a signé le bail a des droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Il est notamment responsable du paiement du loyer. Son concubin est occupant sans titre, même s'il participe au paiement du loyer. En cas de congé donné par le locataire en titre, le locataire hébergé devra partir sans pouvoir exiger le transfert du bail à son profit. Un prolongement du bail pour le locataire hébergé peut toutefois être envisageable dans certaines situations : lorsque le locataire en titre est décédé ou a abandonné son domicile.
  
  Lorsque le bail est signé par plusieurs personnes (colocataires ou concubins), le bail peut prévoir expressément la solidarité de chaque signataire même en cas de départ de l'un d'entre eux. La clause de solidarité est une mention dans le bail qui ne comporte pas obligatoirement le mot " solidarité " mais qui exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au propriétaire jusqu'à l'expiration du bail.

• Pour les couples mariés
  Les époux sont automatiquement solidaires du paiement du loyer du domicile d'habitation même si le bail n'a été signé que par l'un d'entre eux. Chaque époux peut donc être tenu de payer la totalité du loyer même en cas de séparation. La solidarité cesse après que le divorce a été inscrit sur les actes de l'état civil.

• Pour les titulaires d'un Pacs
  La loi prévoit une solidarité dans le paiement du loyer et des charges, que le partenaire soit inscrit ou non au contrat de location. Les titulaires d'un Pacs sont solidaires pour les dépenses relatives au logement commun: réparations locatives, abonnements divers (eau, gaz, électricité…) prime d'assurance et taxe d'habitation . Chacun d'entre eux est tenu au paiement de la totalité du loyer, des charges et de toute somme due au bailleur, jusqu'à la rupture du Pacs .

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Dernière modification : 22/08/2008
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