Les aides de l’ANRU

L’ANRU peut apporter une subvention à des opérateurs qui construisent des logements en accession sociale à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine. Cette subvention vient en déduction du prix de vente du logement.

En outre, dans le cadre du projet de loi « Engagement national pour le logement », l’article 5 créée un régime de TVA au taux réduit de 5,5%, au lieu de 19,6%, appliqué à ces opérations. Dans les quartiers où l’ANRU intervient, et où le coût du foncier est généralement modéré, la mobilisation des aides publiques permet donc de respecter l’enveloppe de 100.000 euros. Les députés ont élargi le champ d’application de cette mesure aux " îlots au sens du recensement entièrement compris à une distance de moins de 2 km de la limite de ces quartiers".
Enfin, les ménages peuvent bénéficier du prêt à 0% dont les montants ont été augmentés de 12% en février 2005.

Le dispositif de location-accession

Dans les communes qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100.000 € pourront être réalisées dans le cadre du dispositif de location-accession PSLA. Les ressources du ménage, exprimées en revenu fiscal de référence, doivent être inférieures à des plafonds.
L’acquisition de la maison se déroule en une phase de location suivie d’une phase d’accession. Pendant toute la durée de l’opération, la «maison aujourd’hui» ou  «maison à 100.000 euros» doit constituer la résidence principale du ménage.

L’acquisition en location/accession se déroule en deux phases :

- Au cours de la première phase (location), le ménage peut s’assurer de sa capacité à faire face à une charge régulière de logement.
Pendant la phase de location, l’opérateur de location-accession est encore propriétaire de la maison. Comme dans le cas d’une location classique, le ménage verse à l’opérateur une redevance dont une fraction correspond à un loyer. Afin de limiter la charge financière du ménage, cette fraction correspondant à un loyer est plafonnée à un niveau proche de celui pratiqué dans le parc locatif social.
La redevance que le ménage verse à l’opérateur comprend également une fraction correspondant à une épargne. Cette fraction est fixée entre l’opérateur de location-accession et le ménage, en fonction de la capacité financière de celui-ci. L’épargne ainsi accumulée pendant la phase de location viendra en déduction du prix de la maison dès que le ménage décidera de s’en porter acquéreur.
La phase de location est d’une durée généralement inférieure à cinq ans.
Si le ménage ne souhaite pas acquérir sa « maison aujourd’hui » à la fin de la phase de location, l’épargne qu’il a accumulée pendant cette phase lui est restituée, et l’opérateur doit lui proposer, sous condition de ressources, trois offres de relogement.

- Dans la seconde phase (accession), le ménage rembourse un emprunt et bénéficie de garanties pour le protéger contre les accidents de la vie.
A tout moment, pendant la phase de location, le ménage peut décider d’acheter sa maison. Le ménage entre alors dans la seconde phase de l’opération, qualifiée de phase d’accession.
Le ménage signe, à ce moment, un acte notarié par lequel la propriété de la maison lui est transférée.
Le prix auquel le ménage achète la maison doit avoir été fixé dès la signature du contrat de location-accession. Ce prix doit être diminué de 1,5% pour chaque année passée en la phase de location.
L’épargne accumulée par le ménage pendant la phase de location vient, en outre, en déduction du prix de la maison.
Le dispositif de location-accession sociale permet donc au ménage d’acquérir sa maison en empruntant moins que dans le cas d’une opération d’accession directe à la propriété.
Pour financer la maison, le ménage peut bénéficier de tout type de prêt, à l’exception du nouveau prêt à 0%.
Le ménage bénéficie d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties jusqu’à la quinzième année suivant la construction de la maison.
Le ménage dispose également d’une garantie sur le montant de ses mensualités de remboursement. S’il le souhaite, le ménage peut maintenir sa mensualité de remboursement pendant les premiers mois de la phase d’accession au niveau de la redevance qu’il a payée pendant la phase de location. Le passage de la phase de location à la phase d’accession n’entraîne, dans ce cas, pas d’augmentation de la charge financière du ménage.

Pour permettre à davantage de ménages de bénéficier de ce dispositif sécurisant, le Gouvernement a décidé d’étendre les plafonds de ressources applicables au PSLA.

Le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti

Dans les autres communes, les ménages disposant de ressources modestes ont la possibilité, grâce à un mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, de devenir propriétaires de leur logement sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain.

Dans le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, le terrain, sur lequel est implantée la maison est mis à disposition du ménage, par la commune, au moyen d'un bail à construction. Le contrat est assorti d'une option d'achat sur le terrain d'implantation de la maison, que le ménage pourra exercer pour devenir pleinement propriétaire. Pour faciliter le montage de ces opérations, le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit de donner la possibilité aux ménages de se porter acquéreurs de leur terrain en exerçant leur option à tout moment pendant la durée du bail à construction (et non plus après 18 ans).

- Le ménage peut mobiliser tout type de prêt immobilier pour financer la construction ou l’acquisition du bâtiment de la «maison aujourd’hui». Il peut en particulier bénéficier du nouveau prêt à 0% et du prêt à l’accession sociale (PAS).
- La commune mettra le terrain à disposition du ménage au moyen d’un bail à construction qui sera assorti d’une option d’achat, que le ménage pourra exercer à tout moment et notamment une fois qu’il aura remboursé sa maison. Lorsque le bail à construction arrive à échéance, le remboursement du bâtiment de la maison est déjà achevé. Le ménage peut alors se porter acquéreur du terrain à un prix déterminé à l’avance avec la commune.

Durée

La durée du bail à construction est supérieure à 18 ans, et supérieure ou égale à celle du plus long des prêts finançant le bâti.

Loyer

Le loyer dû par le ménage à la commune, pour la mise à disposition du terrain, est trimestriel.
Son montant est indexé sur l’indice de révision des loyers en vigueur pour les locations de logements.
Objectif : entre 1% et 1,5%, par an, de la valeur du terrain

Conditions d’occupation de la maison construite sur le terrain

La maison doit constituer la résidence principale du ménage. De façon générale, les conditions d’occupation de la maison doivent respecter les dispositions prévues à cet effet pour le nouveau prêt à 0%.

Option d’achat du terrain

Le bail à construction est assorti d’une option d’achat sur le terrain. La levée de cette option donne la pleine propriété du terrain au ménage concerné ; elle doit être exercée conjointement par les époux.
Une disposition législative a été présentée au Parlement, et adoptée en première lecture au Sénat dans le cadre du projet de loi portant engagement national pour le logement, afin d’assouplir le régime du bail à construction et permettre que l’option d’achat puisse être exercée au cours de la durée minimale de 18 ans (modification de l’article L.251-1 du code de la construction et de l’habitation).
L’option d’achat bénéficie de plein droit aux preneurs successifs du bail à construction.
Cette option d’achat peut être exercée :
- Par les preneurs initiaux et leurs ayants droit à cause de mort, à tout moment et au plus tard en fin de bail ;
- Par les ayants droit à titre onéreux, sur vente volontaire ou forcée, dans les conditions prévues à la rubrique « cession des droits du preneur » ;

Prix d’achat du terrain

Le prix de levée d’option sur le terrain est égal au prix de marché du terrain, dans la limite de son prix initial actualisé de l’évolution de l’indice de révision des loyers en vigueur pour les locations de logements. D’autres conditions de rachat, plus avantageuses pour le ménage, peuvent être fixées par la commune.