Le nouveau régime de la location meublée

La loi de finances pour 2009 du 27/12/2008 (article 90) modifie le statut des loueurs en meublé, professionnels ou non dans le contexte de limitation de niches fiscales. Le texte instaure aussi une nouvelle réduction d'impôt pour certains investissements réalisés par les loueurs en meublé non professionnels pour certains investissements locatifs dans des résidences meublées. Les règles changent et il convient d'être vigilant sur les conséquences fiscales de ce nouveau régime.

 Le changement pour les loueurs professionnels

• Qualification de loueur en meublé professionnel
  La 1ère modification porte sur les conditions requises pour être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP). L'objectif étant de restreindre le nombre de personnes susceptibles d'y prétendre. Il faudra désormais respecter trois conditions cumulatives :
  - un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
  - réaliser plus de  23.000 € de recettes par an en location meublée,
  - tirer de cette activité des recettes excédant le total des autres revenus d'activité du foyer fiscal. il s'agit des revenus suivants : traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux (BNC), revenus des gérants et associés (CGI, art. 62).
  Auparavant, les deux dernières conditions liées aux revenus étaient alternatives, et les recettes tirées de la location devaient excéder la moitié du revenu global. Cette nouvelle définition plus restrictive s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009. Certains loueurs vont se trouver exclus car il faut que le montant des recettes de la location meublée soit supérieur à celui de ses différents revenus. Cette condition plus contraignante devrait faire diminuer le nombre de contribuables rentrant dans la catégorie des LMP.
  
  Exemple : Un contribuable dispose de 100.000 euros de revenus d'activité (salaires ou BNC). Il loue un appartement en meublé pour 2000 euros par mois soit 24.000 € par an. Dans l'ancien régime, il pouvait prétendre au statut de LMP. Il faudra désormais qu'il respecte le seuil de 23.000 € mais qu'il dispose de recettes issues de la location meublée pour un montant supérieur à 100.000 € par an.

• Un régime transitoire
  Ces nouvelles règles s'appliquent en principe à compter de l'imposition des revenus 2009. pour l'application de la 3ème condition, la loi a prévu des dispositions transitoires pour les locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date. Ce dispositif consiste en une majoration fictive des recettes multipliées par 5 puis diminuées de 2/5e par année écoulée depuis le début de la location dans la limite de 10 ans.

• Le régime des plus-values
  Il est désormais possible de déduire les charges engagées avant le début de la location meublée. Auparavant ces déficits ne pouvaient être déduits que sur des bénéfices de même nature et pendant les 10 années ultérieures. Désormais ces déficits peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location. Il faut toutefois que la location reste exercée à titre professionnel.
  
  Les loueurs sont toujours soumis au régime des plus-values professionnelles ( art. 151 septies du CGI) sous certaines conditions mais le seuil d'exonération a changé. Cette exonération était totale lorsque les recettes n'excédaient pas 250.000 €. Elle était partielle lorsque ces recettes excédaient ce seuil tout en étant inférieures à 350.000 €. Désormais les loueurs sont exonérés de plus-values si leur recette HT annuelle ne dépasse pas 90.000 € (catégorie des prestataires de services). La plus-value sera exonérée partiellement si les recettes sont supérieures à 90.000 € et inférieures à 126.000 €. Trois activités ont été exclues de la mesure : les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes.

• Le régime des micro entreprises
  La mesure principale concerne le régime des micro entreprises (micro-BIC).La possibilité de bénéficier du régime des micro-entreprises est réduite. En effet, la mesure soumet les revenus tirés de la location meublée au régime des micro-entreprises applicable aux autres prestations de service alors qu'ils relèvent actuellement du régime des micro-entreprises applicable aux activités de vente de biens. En conséquence, le régime des micro-entreprises s'appliquaient si le montant des recettes annuelles HT n'excédait pas 76.300 € (pour l'année 2008). Ce régime donnait droit à un abattement de 71%.
  
  Le plafond de chiffre d'affaires annuel hors taxes conditionnant le bénéfice du régime micro est ramené à 32.000 € (nouveaux seuils prévus par la loi de modernisation de l’économie du 4.8.08 : art. 2 et 3), et le taux de l'abattement pour charges passe de 71 % à 50 %.
  Trois activités ont été exclues de la mesure et continuent de bénéficier du régime antérieur : les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes (CGI. 1407 III 1° à 3°)

  	AVANT 2009	DEPUIS 2009
  Taux d'abattement pour charges	71%	50%
  Plafond des recettes annuelles HT	76.300 €	32.000 €

• Les règles d’imputation des déficits
  Jusqu’à présent, les déficits déclarés par un loueur en meublé non professionnel, n’étaient déductibles que des bénéfices retirés d’autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année et des 6 années suivantes. Désormais, il n’est possible de les imputer que sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire ceux retirés d’une activité de location meublée non professionnel. Le délai d’imputation est par ailleurs porté à dix ans.

 Une nouvelle Réduction d’impôt

• Investissements réalisés dans les résidences meublées
  
  Un nouveau dispositif d'incitation fiscale pour les investissements locatifs dans les résidences meublées est présenté à l'article 199 sexvicies du CGI.
  Une réduction d’impôt est créée en faveur des loueurs en meublé non professionnels qui acquièrent, à compter du 1er janvier 2009, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, et le destinent à la location meublée non professionnelle (ne peuvent être détenus par l'intermédiaire d'une société)..
  Ce logement doit être compris dans une résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés, accueil familial salarié, une résidence service pour étudiants, une résidence de tourisme classée ou un établissement de soins de longue durée.
  Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La location doit prendre effet dans le mois qui suit l'acquisition ou l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
  La réduction d’impôt est égale à 5 % du prix de revient du logement, et son montant annuel est limité à 25.000 €.
  Elle s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2009.

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Dernière modification : 19/06/2009
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