Le ravalement

Un ravalement est la remise en état et nettoyage des murs extérieurs d'un immeuble devenus sale pour diverses raisons (par les poussières, les micro-organismes, la pollution, les attaques chimiques, le ruissellement des eaux, etc.). Le ravalement comprend aussi la réfection des huisseries, des gouttières, des descentes d'eau, des souches de cheminées et des toitures. Il s'agit donc de l'entretien de votre bien immobilier et c'est votre intérêt d'y procéder puisqu'il en sortira valorisé. L'article L.132-1 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que les immeubles doivent être tenus en état de constante propreté. A Paris et dans certaines communes, une obligation de ravalement peut être imposée par la municipalité aux propriétaires tous les dix ans.

 Des conseils pour bien ravaler son immeuble

 La décision et les majorités requises

Si vous êtes en copropriété, inscrire le ravalement à l'ordre du jour d'une assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire) de l'année "n" pour soumettre au vote le budget prévisionnel nécessaire au ravalement.

Ensuite, si le budget prévisionnel (ainsi que le mode d'appels de fonds) a été précédemment voté, lors de l'assemblée générale ordinaire de l'année "n+1" (ou extraordinaire de l'année "n") , ayant au moins pour objet le ravalement, procéder au vote du choix de l'entreprise et de son prix en toute connaissance de cause à partir de l'avis technique de l'architecte et des devis d'entreprises spécialisées et qualifiées.

En fonction de son importance, la décision de faire exécuter un ravalement peut relever des trois majorités prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

• Entretien de l'immeuble, opération de nettoyage destinée à assurer la conservation de l'immeuble : la décision est prise à la majorité simple de l'article 24.

• Ravalement obligatoire, objet d'une injonction par l'autorité administrative : majorité absolue de l'article 25. Dans ce cas, l'assemblée ne peut  se prononcer pour ou contre la décision d'effectuer le ravalement, seules les modalités d'exécution sont à prévoir en assemblée.

• Amélioration d'ordre esthétique et travaux d'embellissement : double majorité de l'article 26.

 La répartition du coût et le paiement des travaux

Les dépenses de ravalement sont rattachées à la catégorie de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (article 10 de la loi de 1965). Ces dépenses sont donc supportées par tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.

Certaines dispositions du règlement de copropriété d'un immeuble composé de plusieurs bâtiments peuvent préciser que ne participent au coût du ravalement que les copropriétaires de bâtiment concerné par l'opération.

Lorsque la décision d'exécuter le ravalement a été prise à la majorité des articles 24 ou 25 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de régler leur quote-part à la réception des appels de fonds effectués par le syndic.

En revanche, si le ravalement constitue au sens de l'article 30 une amélioration, les copropriétaires qui ont votés contre cette décision peuvent se prévaloir de l'article 33 de la loi. Ils peuvent demander au syndic le paiement des travaux par annuités égales au dixième de leur part (le coût des travaux sera échelonné sur dix ans). Il faut savoir que le délai de paiement est assorti d'intérêts aux taux légal et le syndicat peut garantir le paiement de sa créance en prenant une hypothèque sur le lot intéressé. De plus, les sommes deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot intéressé.

 Les aides financières

• Des aides éventuelles sont attribuées en fonction des ressources de l'intéressé. Les propriétaires occupants peuvent bénéficier d'une aide à l'amélioration de l'habitat auprès de :
  
  Pacte de Paris
  29 rue Trochet
  75008 Paris
  tel : 01 42 66 35 98
  
  Préfecture de Paris (Prime d'Amélioration de l'Habitat)
  50 avenue Daumesnil
  75012 Paris
  tel : 01 49 28 40 75

• Les propriétaires en activité peuvent bénéficier de prêts conventionnés auprès des banques, de la Caisse d'Epargne, du Crédit Foncier de France, du 1% patronal.

• Les aides de l'ANAH (l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) :
  L'ANAH a pour mission d'aider à améliorer les conditions de vie. Si votre immeuble a plus de 15 ans et si les travaux dans les parties communes concernent un renforcement des performances thermiques, phoniques ou mécaniques, ou encore la rénovation des accès réseaux et équipements techniques, renseignez-vous auprès de votre délégation départementale de l'ANAH.
  
  Si l'immeuble est vraiment dégradé, vous pouvez obtenir davantage d'aide en demandant à votre direction départementale de l'équipement (DDE), une subvention pour "travaux de sortie d'insalubrité". Ces travaux peuvent porter sur les murs, la toiture, les parties communes ... Cette subvention peut être cumulée avec la prime à l'amélioration de l'habitat.

 Réduction de TVA et crédit d'impôt

• L’article 67 de la loi de finances pour 2001 a étendu le crédit d’impôt pour gros équipement aux équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable. Il s’agit notamment des équipements de chauffage et des équipements de fourniture d’eau chaude fonctionnant à l’énergie solaire, au bois ou autres biomasses et des systèmes de fourniture d’électricité à partir de l’énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse. Enfin, l’article 14 de la loi de finances pour 2002 a étendu le crédit d’impôt aux dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique et d’appareils de régulation de chauffage, et relève de près d’un tiers le plafond de dépenses, qui est désormais égal à 4 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 8 000 € pour un couple marié soumis à une imposition commune. Le projet de loi de finances pour 2003 prévoit de prolonger de trois ans, soit jusqu’au 31.12.2005, l’application du crédit d’impôt.

• La réalisation de travaux sur un logement : baisses de TVA
  Les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans, à l’exception de la part correspondant à la fourniture de certains gros équipements qui ouvrent droit à un crédit d’impôt, sont soumis au taux réduit de TVA de 5,5% en application de l’article 279-0 bis du CGI (jusqu’au 31.12.2003).

 Les formalités administratives

• Déclaration de ravalement
  Cette démarche est obligatoire avant tous travaux de ce type (Article L.442-1, L.422-2 et R.422-3 du Code l'Urbanisme). Qu'il s'agisse de travaux sur une façade sur rue, sur cour, une courette ou un mur pignon, visible ou non de la rue, tout ravalement nécessite le dépôt d'une "déclaration de travaux exemptés de permis de construire" dont le délai légal d'instruction est de deux mois.
  
  Si le ravalement  concerne un immeuble ou une façade inscrite à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), ce n'est pas une "déclaration de travaux" mais une "demande de permis de construire" qui doit être déposée.
  
  Les formulaires sont disponibles au :
  
  Bureau de l'Information sur la Construction (BIC)
  17 boulevard Morland,
  75181 Paris Cedex 14
  tel : 01 42 76 31 94
  
  Une fois remplis et accompagnés des pièces complémentaires (plans, photos, descriptif, etc.), ils doivent être déposés contre récépissé au même bureau, boulevard Morland, ou envoyés par lettre recommandée.

• Délais
  Dans le délai d'un mois à compter de la réception du dossier complet, l'autorité compétente vous fait connaître par un avis motivé qu'elle est d'accord à votre projet, qu'elle lui impose certaines prescriptions, voire qu'elle s'y oppose.
  
  Le délai de consultation est porté à deux mois lorsque les travaux projetés nécessitent la consultation de l'architecte des bâtiments de France (ABF) et de réglementations spécifiques (sites protégés, abords de monuments historiques, servitudes particulières).
  
  Le délai d'instruction d'une demande de permis de construire concernant le ravalement d'un immeuble (ou d'une façade) I.S.M.H. est de 5 mois.

• Echafaudages
  Une autorisation d'échafaudages (valable trois mois) est obligatoire si ceux-ci doivent reposer ou surplomber le domaine public au delà de l'alignement par rapport à la propriété privée (sur le trottoir par exemple).

 Les responsabilités

• Le syndic
  Le syndic des copropriétaires est le maître d'ouvrage, ce titre lui permet de solliciter en justice, avec l'accord du syndicat, la condamnation de l'architecte et des entrepreneurs à l'indemniser si des désordres ou des malfaçons ont été constatées. il peur agir en garantie décennale ou biennale, selon que les dommages sont plus ou moins graves, à condition que les travaux commandés constituent en droit la construction d'un ouvrage.
  
  Par ailleurs, le syndic qui est destinataire de l'injonction notifiée par l'autorité administrative d'exécuter les travaux, et qui n'en aurait pas informé les copropriétaires et n'auraient pas convoqué l'assemblée générale, se rend coupable d'une faute et peut supporter au titre de sa négligence des sanctions pénales.

• L'entrepreneur
  L'entrepreneur qui exécute une opération de ravalement est tenu d'une obligation de résultat. il peut être condamné à des dommages et intérêts afin de compenser le préjudice subi par le ou les (co)propriétaires du fait des malfaçons.

• Le propriétaire
  Selon les dispositions de l'article L152-11 du code de la construction et de l'habitation, est puni de peines d'amendes, le propriétaire ayant méconnu l'obligation d'exécuter les travaux de ravalement.
  
  "Le propriétaire qui n'aura pas exécuté les travaux de ravalement dans les délais prévus aux articles L. 132-3 à L. 132-5 est puni d'une amende de 3 750 euros. En cas de récidive, l'amende sera de 7 500 euros" (article L.152-11 du Code de la Construction et de l'Habitation).
  
  "Dans le cas où les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation délivrée en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d'office, aux frais du propriétaire. Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière d'impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme en matière d'impôts directs."  (article L.132-5 du Code de la Construction et de l'Habitation).

 Le coordonnateur sécurité

Un coordonnateur sécurité-santé assure la coordination d’un chantier sous l’angle de la sécurité des travailleurs du chantier lui-même et la sécurité de ceux qui seront appelés à intervenir plus tard sur l’ouvrage. (Par exemple, si l’on construit une verrière, il faut prévoir que son nettoyage quotidien ne soit pas dangereux). Le coordonnateur peut être un architecte ou un salarié d'une entreprise intervenante.

• Quand faut-il nommer un coordonnateur ?
  Pour les chantiers de Bâtiment ou de Travaux publics concernant la structure ou le clos-couvert d’un immeuble, et réunissant au moins deux entreprises en co-activité ou pour les chantiers de Bâtiment ou de Travaux publics qui comportent des risques particuliers (corde à nœud, etc.).

• Quelles missions doit assumer le coordonnateur ?
  Coordination au stade de la conception (identification des risques, description des moyens qui éviteront les accidents) et Coordination en cours de chantier. Ces deux missions peuvent être assumées par la même personne.

• plusieurs types de chantier
  Les chantiers qui ne requièrent aucun coordonnateur : rénovation d’appartement, ou chantiers non dangereux avec une seule entreprise, ou petits entretiens, etc.
  Niveau 3 : Chantiers sans risque particulier, et réunissant au moins deux entreprises, y compris les sous-traitants.
  Niveau 2 : Chantier réunissant au moins deux entreprises, y compris les sous-traitants, et durant plus de trente jours, et comportant plus de 20 hommes à un moment quelconque ou chantier réunissant au moins deux entreprises, y compris les sous-traitants, et comportant plus de 500 hommes-jours (2 hommes pendant 250 jours, ou 4 hommes pendant 125 jours, etc.).
  Niveau 1 : Chantier réunissant au moins dix entreprises en Bâtiment, y compris les sous-traitants, et comportant plus de 10 000 hommes-jours (20 hommes pendant 500 jours, ou 40 hommes pendant 250 jours, etc.).

 Un protocole sur le ravalement, l'entretien et la préservation du bâti parisien

Afin de privilégier la qualité de ces travaux, la Ville de Paris a pris l'initiative d'élaborer "un protocole sur le ravalement, l'entretien et la préservation du bâti parisien", auquel ont souscrit des propriétaires, des gestionnaires, des entrepreneurs, des Architectes et France Telecom.

Les entreprises qui s'engagent à respecter les dispositions de ce document reçoivent un agrément de la ville. Le logo "Qualité-Entretien-Paris" apposé sur leurs matériels et sur leurs échafaudages, atteste de cet engagement. Elles figurent sur une liste régulièrement mise à jour (dernière mise à jour au 15 juillet 2002) que l'on peut se procurer auprès de la Mission habitat Privé.

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Dernière modification : 17/07/2009
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