Les nouvelles responsabilités des constructeurs
Troubles anormaux de voisinage
État des risques et responsabilités

Les copropriétaires surtout en milieu urbain sont à un moment où à un autre confrontés à la construction d’immeuble sur le fond voisin. Il est nécessaire de faire une rapide étude, de faire la synthèse de l'évolution de l'état du droit et de la jurisprudence qui régissent les rapports entre voisins lors d'une opération de construction.

En effet, le fondement juridique de l'action du voisin en réparation de ce qu'il estime être une gêne a très largement évolué. La jurisprudence a abandonné le recours à la notion de faute, difficile à prouver par le voisin. Les Tribunaux ont également renoncé à condamner les constructeurs / promoteurs sur la base de la théorie de la garde du chantier au profit de la théorie des troubles de voisinage. Dès lors, il pèse dorénavant sur le constructeur une responsabilité objective.

Cela signifie que la responsabilité du constructeur peut être engagée sans que sa faute soit démontrée. Cette lourde charge est toutefois atténuée par l’obligation qui est faite au voisin de démontrer le caractère anormal du trouble qu'il invoque. Ce caractère anormal étant défini exclusivement par les tribunaux, les voisins sont de plus en plus protégés et leurs intérêts protégés par les Tribunaux au détriment de ceux du Constructeur . A cette protection s’ajoute celle des Pouvoirs Publics qui réglementent de plus en plus en cette matière .

La jurisprudence, prise entre la nécessité de protéger la victime en ne paralysant pas l’activité économique du constructeur a crée de toutes pièces un système équilibré qui donne au voisin l’avantage d’une action sans démonstration de la faute tout en restreignant ces actions aux cas de troubles abusifs.

Cet équilibre est rompu par la jurisprudence qui élargit les cas d’action au profit de la victime et surtout par le législateur qui multiplie les réglementations protectrices depuis dix ans.

 Le voisin et la jurisprudence

L'adoption de la Théorie des troubles de voisinage comme seul fondement juridique admis de l'action du voisin permet de limiter celle-ci aux troubles considérés comme anormaux

Une jurisprudence quasi unanime écarte une condamnation du maître d'ouvrage sur la base de l'article 1384-1 du Code Civil , c’est à dire la garde du chantier.

Cette évolution de la jurisprudence constitue un avantage incontestable pour le promoteur maître d'ouvrage. En rejetant sa responsabilité de gardien, le Juge a montré sa volonté d'éviter qu'il ne puisse être condamné sur le fondement d'une responsabilité sans faute pour des désordres mineurs et faire ainsi bénéficier le voisin d'une servitude tenant à son antériorité dans les lieux. Il est admis qu’il est normal en construisant de produire du bruit ou de la poussière ou encore de gêner un voisin qui bénéficiait d’un espace dégagé devant lui .

Pour permettre au voisin d'obtenir réparation, dès lors même que le maître d'ouvrage n'a commis aucune faute ou négligence, la jurisprudence utilise une construction purement prétorienne des troubles de voisinage qui s'est émancipée de ses bases juridiques (article 544 du Code Civil qui prévoit que chacun peut jouir de son bien ) pour devenir théorie autonome basée sur le principe que "nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage".

Les arrêts sont anciens Cass. 3ème 1971.4 février 71 D. 1973.756,

Ce fondement juridique consacré depuis plusieurs dizaines d'années permet de réparer les troubles apparus à l'occasion de la construction des immeubles qui peuvent avoir trois manifestations :

• les dommages causés par l'activité du chantier, bruits, poussières qui sont admis s’ils sont limités dans le temps et d’ampleur normale.

• les dommages causés aux immeubles voisins du fait de la construction : on parle de «risques inhérents à l’acte de construire », le cas le plus fréquent étant l’apparition de fissures ou de phénomènes de déstabilisation.

• les troubles résultant de la présence de l'immeuble nouveau, diminution d’ensoleillement, trouble dans la réception d’émission TV, caractère inesthétique d’une clôture

Pour que l’action du voisin soit recevable, une seule condition : Excéder les inconvénients normaux du voisinage c’est à dire une limite , fixée par le Juge , au delà de laquelle le trouble n’est plus « normal ».

Ont été jugés par exemple comme excessifs :

• diminution de l'ensoleillement et de la lumière (Civ.III, 18 juillet 1972, DS 1974. 73),

• diminution de la vue sur un paysage (Civ.III, 3 novembre 1977, GP 1978. Somm. 21, DS 1978.434)

• dommages matériels subis par des maisons voisines consécutifs à la contruction ou à la démolition d'un ouvrage (Civ.II, 2 décembre 1982. DS.1983. IR.371 ; Civ.III, 24 janvier 1973, JCP 1973.IV.95),

• émanations d'odeurs ou de fumées polluantes (Civ.III, 23 février 1982, GP 1982. 2. Pan.225; Civ.II, 16 mai 1994, Bull. civ.II n°131),

• bruits et vibrations provoqués par des travaux entrepris sur le fonds voisin (Civ.II, 19 février 1992, Bull. civ. II n°60)

• aboiements incessants d'un chien pendant des années (Civ.II, 14 juin 1967, DS 1967. 674),

• désordres provoqués par des arbres plantés à 2m20 de la ligne séparative, c'est-à-dire pourtant à distance légale (Civ.III, 4 janvier 1990, GP 1990, Somm. 76),

• ensablement d'une propriété provoqué par les travaux de construction d'un parking.

Il est difficile de fixer une ligne directrice , mais La Jurisprudence manifestait beaucoup de prudence dans la détermination des cas de troubles anormaux dans l’idée de ne pas empêcher une opération de construction utile .

Les premiers arrêts exigeaient :

• Un trouble continu

• Un trouble grave

• Un trouble excédant les inconvénients normaux

Les nombreuses décisions rendues appréciaient in concreto le seuil de tolérance des voisins par rapport à la nature des travaux, leur localisation, leur intensité, leur continuité et la réceptivité des victimes.

Elargissement des cas de troubles anormaux

Petit à petit, cette jurisprudence s'est assouplie au profit des droits du voisin plaignant. La jurisprudence en la matière rejoint le courant « consumériste » qui se manifeste dans d’autres domaines du droit notamment médical. Le seuil de tolérance a été fixé de plus en plus largement par des Juges dans le souci avoué de protéger le voisin.

On peut citer :

• Constitue un trouble anormal le préjudice lié a une transformation de l’environnement résultant d'une carrière. dès lors que la maison de la victime était située en pleine campagne et avait une vocation de résidence secondaire (Cass. 2e civ.. 29 nov, 1995 N°93.18036) .

• Les troubles anormaux peuvent aussi bien consister en des nuisances sonores malgré la dominante industrielle du site : Cass. 2" civ.. 28 avril 1975 N° 74-10378.

• La dépréciation d’une habitation même inoccupée comme une résidence secondaire peut donner lieu à indemnisation du fait de l’installation d’une laiterie ( Cass 2 ème 18 Juin 95 N°93612 681).

• la présence d'un chantier à proximité d'un hôtel est constitutive de troubles anormaux (bruits importants causés par le fonctionnement de la grue. d'une pelleteuse.

• le déchargement de camions) lorsque ce chantier. ouvert l'été dans une station balnéaire, entraîne une baisse des recettes de l'hôtel et une atteinte à son image (CA Caen, Ire ch., sect. ci. et com. ler juin 1995, Coin cl SCI Plaza : Juris Data n° 049318),

• même solution pour un hôtel de luxe situé dans une rue calme (CA Paris. 23e ch. A. 271 no\. 1996, SCI 39﷓41 rue Cambon cl SOPAC Juris Data n° ' 02' _321 ).

• ou lorsque les travaux ont créé des nuisances sonores en dehors des heures prévues par l'arrêté du 28 juin 1984, créant une gêne insupportable avant 8 h et après 19 h. et des troubles divers dus à l' absence de mesures de protection suffisantes du chantier (CA Paris, 7e ch.. 6 juill. 1994, Amaro cl Amourou : Juris Data n° 024104).

Il est rare que la sanction aille jusqu’à l’arrêt du chantier , mais les indemnités accordées en dédommagement sont de plus en plus lourdes , encourageant par un effet pervers la naissance de nouvelles plaintes. En d’autres termes , les Tribunaux ont cherché pendant des années à ne pas freiner l’activité de construction en limitant l’action des voisins au trouble anormal. Poussés à l’heure actuelle par un souci toujours plus grand de protéger la victime , ils élargissent les critères d’acceptation des actions des voisins et par conséquent les charges qui pèsent sur les constructeurs.

 Les nouvelles charges imposées par la réglementation

C’est de ce côté que les nouvelles charges des constructeurs vis à vis des voisins sont les plus grandes et les moins contrôlées comme si les pouvoirs publics choisissaient de protéger systématiquement le voisin au détriment de cet acteur économique qu’est le constructeur.

Les années 1990 ont vu la floraison de toute une série de Lois et textes réglementaires :

• Loi 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit,

• décret 95-408 du 18 avril 1995 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage

• Code de l'environnement: articles L571-1 et suivants

• Code général des collectivités territoriales: article L2212-2

• Sans oublier l'article R.48-5 du Code de la Santé Publique qui institue des amendes pouvant aller jusqu'à 3000 francs.

• Et la circulaire N° NOR ENV 9540346C du 27 février 1996 relative à la lutte contre les bruits de voisinage.

Sur la base d’une étude menée par le Dr Hugel, directeur du service communal de santé de Strasbourg et chargé de recenser les actions des Communes en matière de troubles de voisinage, un rapport sur la lutte contre les bruits de voisinage a été remis en juillet 2000 à Dominique VOYNET, Ministre de l'Environnement dans le but avoué de « sensibiliser les citoyens aux bruits de voisinage » .

Un Conseil National du bruit a été crée parallèlement par le Ministère pour orienter les actions à mener .

Un site Internet a été mis en place par le Ministère consacré exclusivement à la prévention des troubles de voisinage, aux moyens d’y remédier et aux actions ouvertes ( http://www.interieur.gouv.fr/rubriques/b/b1_votre_secu/troubles_voisinage)

Le but de ces études est de mettre en place des moyens d’actions dont la création d’une amende qui apparaît pour la première fois dans une question écrite posée au Ministre le 26 octobre 2000.

Le Ministère annonçait , en réponse , la mise à l'étude d’un projet de simplification des procédures de contrôle et de sanction qui devrait aboutir à la création d'une amende forfaitaire pour les infractions relatives au comportement anormalement bruyant. De manière ambitieuse, le projet était sensé aboutir dans le courant de l'année 2002. Le simple examen de la jurisprudence montre la difficulté de la mise en place d'une telle amende forfaitaire. Même si elles vont dans le sens d'un élargissement de l'admission des troubles de voisinage, il est extrêmement difficile de trouver une ligne directrice dans les nombreuses décisions de jurisprudence en raison de la diversité des cas considérés. Sauf à schématiser les situations posées, et aboutir par voie de conséquence à des iniquités, on voit mal comment le législateur pourrait mettre en place ce barème d'amende forfaitaire.

Pourtant déjà l’application de ce projet existe dans la Loi n° 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit où il est prévu des amendes forfaitaires pour les avions avec déclaration mensuelle et perception par les services de l’environnement. Dans ce schéma, le Maire de chaque commune se verrait investi de nouveaux pouvoirs en la matière et la répression passerait par lui .

Les textes existent : la prévention des bruits de voisinage est placée sous la responsabilité unique du maire, que la commune dispose d'une police nationale ou non. Le maire peut bénéficier de l'appui technique des services de la DDASS, de la gendarmerie et de la police. La commune peut être rendue responsable en cas de contentieux, sur la base des texte, suivants :

• Art. L. 22T2﷓2 du code général des collectivités territoriales: Aux termes de son pouvoir de police, le maire peut prendre des dispositions réglementaires pour lutter contre le bruit. Ces arrêtés peuvent être de portée générale ou individuelle.

• En vertu du décret du 18 avril 1991 pris en application de la loi sur le bruit du 31 décembre 1992, le maire peut commissionner un agent de sa commune (police municipal ou technicien territorial compétent pour sanctionner les in fractions.)

Pour l’instant ces sanctions sont peu appliquées, mais en dix ans l’idée d’une responsabilité systématique et bien sur sans faute notamment du constructeur a fait son chemin. Il est clair que nous verrons rapidement aboutir la généralisation du système des sanctions forfaitaires pour une protection maximum des droits des voisins en place.

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Dernière modification : 15/06/2007
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