Imposition des revenus fonciers : les charges et déductions (1ère partie)

Depuis l'imposition des revenus de l'année 2006, les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition des revenus fonciers peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses qu'ils réalisent au titre de l'administration et de la gestion des immeubles procurant ces revenus.

 Les indemnités d'éviction et frais de relogement

Jusqu'à l'imposition des revenus de 2005, les primes d'assurance afférentes à des contrats dont l'objet est de couvrir le risque de loyers impayés étaient les seules primes déductibles.

A compter de la détermination des revenus fonciers de 2006 (déclarés en 2007), toute quittance d'assurance devient déductible dès lors qu'elle entre en rapport avec l'activité locative : risque incendie, dégâts des eaux, bris de glace, tempête, vol, catastrophe naturelle, responsabilité civile du propriétaire bailleur, garantie d'un emprunt).

Le contribuable ne peut bénéficier pour un même contrat d'assurance, du crédit d'impôt et de la déduction des primes d'assurances versées en garantie du risque de loyers impayés.

La prime d'assurance pour une Garantie contre les Risques Locatifs (GRL) assortie d'un crédit d'impôt de 50%, est par conséquent exclue des charges déductibles. La GRL apporte une garantie complémentaire de celle des assurances contre les impayés, ou complémentaire de la prise en charge du risque d'impayés pour les bailleurs, tant dans le parc social que dans le parc privé. Ce nouveau dispositif indemnise les propriétaires bailleurs en cas d'impayés d'un locataire fragile (CDD, jeunes travailleurs, etc.) et ceci à tout moment pendant la durée du bail, et pour une prise en compte de 24 mois maximum d'impayés de loyers.

Déduction des taxes suivantes :

• La taxe foncière (sur les propriétés bâties et non bâties, à l'exclusion de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mise à la charge du locataire) et les taxes annexes à cet impôt (taxe spéciale d'équipement de la région Île-de-France, de l'établisse ment public d'aménagement de la Basse-Seine et de l'établissement public foncier de la métropole Lorraine...) ;

• La taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, bien que cette taxe soit perçue au profit de l'Etat.

Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation de logements destinés à la location sont déductibles des revenus fonciers, même s'il s'agit d'un emprunt non hypothécaire. Aucune limitation n'est prévue quant au montant ou à la durée de la déduction.

En cas de déficit foncier, la fraction de ce déficit qui résulte des intérêts d'emprunt s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes mais en aucun cas sur le revenu global. Autrement dit, les intérêts d'emprunts ne peuvent, à eux seuls, générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

En plus des intérêts annuels versés pour la somme empruntée, les bailleurs sont autorisés à déduire les frais d'emprunt (frais de constitution du dossier, frais d'inscription hypothécaire, agios ou commissions de banque, primes afférentes à un contrat d'assurance - vie, ou d'assurance décès - invalidité temporaire, pour garantir le remboursement de l'emprunt).

Les modalités de déduction des dépenses de travaux dépendent de leur nature, du type d'immeuble et de son affectation.

• Les travaux d'entretien et de réparation

  Travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un logement (immeuble) en état afin d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
  
  Ces travaux recouvrent notamment :
  - la réfection des peintures et planchers ;
  - la réfection d'une installation électrique ou le remplacement d'un ascenseur pour le rendre conforme aux normes de sécurité;
  - la réfection d'une évacuation d'eaux usées;
  - les dépenses de traitement des bois contre les parasites, les frais de diagnostic et de recherche d'amiante;
  - Les dépenses engagées pour le maintien en bon état de l'environnement de l'immeuble (débroussaillement, élagage...);
  - les grosses réparations, recrépissage, ravalement, réfection ou réparation de toitures, réfection des escaliers, réparation d'une cheminée...
  
  Ces travaux ne doivent pas entraîner un accroissement de l'actif, ni modifier la destination des logements.
  
  Les dépenses locatives ne sont pas en principe déductibles, des dérogations sont prévues pour les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure, les dépenses engagées en vue de faciliter la location ou les dépenses récupérables sur le locataire mais non récupérées.

• Les travaux d'amélioration
  
  Travaux ayant pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier cependant la structure de l'immeuble.
  
  Ne sont déductibles que les travaux concernant exclusivement les locaux affectés à l'habitation au moment de l'exécution des travaux; sont toutefois déductibles les travaux d'amélioration d'un logement vacant s'ils ont pour but de le rendre propre à la location, et s'il est effectivement loué après travaux, les travaux sur les annexes de l'habitation (garages, parkings, voiries dépendantes du bâtiment d'habitation), ou encore les travaux d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés soit au traitement des immeubles contre l'amiante, soit à faciliter l'accueil des personnes handicapées, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
  
  L'administration fiscale n'a pas fixé de typologie précise des dépenses, elles sont examinées au cas par cas par les services fiscaux et tiennent compte des décisions de jurisprudence. Ont été admises en déduction les dépenses d'installation de chauffage central, salle d'eau, cuisine, tout-à-l'égout, ascenseur, antenne collective de télévision, minuterie d'éclairage d'escaliers communs, dispositif de sécurité contre les cambriolages ...
  
  Les subventions de l'ANAH et les indemnités d'assurance doivent être déclarées en recettes si elles sont afférentes à des travaux déductibles : en contrepartie, les dépenses de travaux qu'elles ont servi à financer peuvent, toutes les conditions étant par ailleurs remplies, être portées en charges déductibles.
  
  Les dépenses d'amélioration réalisées après l'achèvement de l'immeuble (immeuble neuf) ou l'acquisition d'un logement ancien (réhabilitation), au titre de l'amortissement fiscal « Robien recentré » ou « Borloo - neuf » ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent faire l'objet d'une déduction au titre de l'amortissement de 10% pendant 10 ans.

• Les travaux de construction, reconstruction et d'agrandissement
  
  Sont considérés comme travaux de construction ou de reconstruction, les travaux comportant la création de nouveaux locaux d'habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d'habitation existants ou les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.
  
  Exemples : la démolition complète d'un immeuble suivie de sa reconstruction, la pose de nouveaux planchers ou de nouvelles cloisons, démontage puis remontage d'une façade, reprise des fondations et des murs porteurs, la dépose et la pose de la charpente et de la toiture.
  
  Les travaux d'agrandissement sont des travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
  
  En principe ces deux catégories de travaux ne sont pas déductibles, quel que soit l'usage du bien (habitation, local professionnel ...).
  Lorsque la restructuration est partielle, c'est-à-dire lorsqu'elle porte sur certaines parties de l'unité de logement, à l'exemple du déplacement de cloisons pour la création d'équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses de rénovation assimilables à des dépenses d'amélioration déductibles.
  
  Autre exception accordée par les services fiscaux, les biens donnés en location sous le régime du Borloo-neuf, Robien recentré, Robien-classique, Besson-neuf ou Périssol. Dans ce cas vous pouvez déduire le coût des travaux de reconstruction et d'agrandissement réalisés après l'achèvement du bien (amortissement étalé dans le temps et subordonné à un nouvel engagement de location de neuf ans).
  
  Lorsque des travaux d'agrandissement ou de construction sont effectuées en même temps que des travaux de réparation ou d'amélioration, le caractère déductible de chacune des dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable les unes des autres. Après l'examen en détail des travaux, le propriétaire doit être en mesure de justifier de la répartition du coût des différents travaux afin de les rendre dissociables. En pratique, les travaux de réparations ou améliorations entrepris sur un immeuble qui fait simultanément l'objet de travaux de reconstruction ou d'agrandissement sont déductibles lorsqu'ils portent sur la partie de l'immeuble qui n'est pas affectée par la reconstruction.

Lorsque le bien est situé dans un immeuble en copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de verser chaque trimestre au syndic, une provision pour charges, déductible l'année de son versement et doit faire l'objet d'une régularisation l'année suivante (cas de charges non déductibles ou récupérables sur les locataires).

Seules sont déductibles les provisions pour charges prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Il s'agit des provisions afférentes aux dépenses suivantes :

• Les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble comprise dans le budget prévisionnel de la copropriété.

• Les dépenses pour travaux qui n'ont pas à figurer dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004.

Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée ne sont pas concernés par cette déduction. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques sont déductibles dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles.

En pratique, la prise en compte des charges de copropriété s'effectue en deux temps : il faut déduire les provisions pour charges et pour travaux votés et versés au syndic au cours de l'année puis en fonction du solde du relevé individuel de charges adressé par le syndic suite à l'approbation des comptes de l'exercice par l'assemblée générale des copropriétaires, procéder à la régularisation des provisions que vous avez déduites de vos revenus fonciers l'année précédente.

Si le montant des charges déductibles s'avère inférieur au montant acquitté au titre de l'année N-1, il convient de procéder à une réintégration en recette locative au titre de l'année N à due concurrence. Dans le cas inverse (appel de charges insuffisant), le complément de charges fait l'objet d'une déduction en N.
 

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Dernière modification : 21/03/2008
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