Dans le cadre d'un régime réel d'imposition, le déficit foncier provenant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € par an (15.300 € pour un logement loué en Périssol). Si le revenu brut global est insuffisant pour absorber ces 10.700 €, l'excédent vient en déduction du revenu global des six années suivantes.

La limite de 10.700 € s'applique par foyer fiscal, elle est annuelle et concerne la globalité des revenus fonciers, que vous ayez un ou plusieurs logements. Lorsque le propriétaire possède plusieurs immeubles en location, une compensation est tout d'abord opérée entre les revenus nets imposables des uns et les déficits des autres. En cas de location en cours d’année, il n’y a pas lieu d’appliquer de prorata pour cette limite

En cas de changement dans votre situation familiale, chaque déclaration de revenus distincte bénéficie de la totalité du plafond de déduction. Si les biens loués sont détenus en indivision ou sont démembrés, chacun bénéficie intégralement de ces limites.

Le régime micro-foncier ne permet pas de constater un déficit mais autorise le contribuable à imputer les déficits des années antérieures pendant lesquelles il relevait du régime réel.

L'éventuel excédent n'est pas déductible du revenu global mais vient s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Passé dix ans, la partie qui n'a pu être imputée est définitivement perdue.

L'imputation sur le revenu global engage le bailleur à maintenir le logement en location pendant les trois années qui suivent celle du bénéfice de l'imputation (en application du 10éme alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI). Si le locataire prend congé avant la fin de la période, il faut relouer le logement très rapidement.
Si la location cesse avant le délai, le revenu global des trois dernières années sera recalculé. l'imputation n'est pas remise en cause par les services fiscaux dans les cas suivants : invalidité, licenciement, décès.
 

La part du déficit foncier supérieure au plafond ou qui résulte des intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus fonciers (et non globaux) des 10 années suivantes.

Si les intérêts d'emprunt sont inférieurs aux recettes brutes, les services fiscaux considèrent que le déficit résulte entièrement des autres charges déductibles, il est alors totalement imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. Si par contre, à l'inverse, les intérêts d'emprunt sont supérieurs aux recettes brutes, le déficit né de la fraction excédentaire des intérêts s'impute uniquement sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

• Exemple : intérêts d'emprunt > revenus bruts

   

  Revenus bruts	8510 €
  Charges diverses	- 4720 €
  Intérêts d'emprunt	- 9650 €
  Déficit foncier	- 5860 €    (-(1140+4720))

  Suivant la logique fiscale, les revenus bruts sont d'abord supposés compenser les intérêts d'emprunt. Par conséquent, le déficit foncier provient à hauteur de 1140 € des intérêts d emprunt (soit 8510 € de revenus bruts - 9 650 € d'intérêts) et à hauteur de 4720 € des autres charges. Seule cette dernière fraction est imputable sur le revenu global. Les 1140 € d'intérêt le seront sur les revenus fonciers ultérieurs.

• Exemple : intérêts d'emprunt > revenus bruts et charges diverses > 10 700 €

  Revenus bruts	8510 €
  Charges diverses	-12416 €
  Intérêts d'emprunt	-  9650 €
  Déficit foncier	- 13556 €

  Toujours en respect de la logique fiscale, le déficit provient à hauteur de 1140 € des intérêts d'emprunt et à hauteur de 12416 € des autres charges.
  Ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10700 €, l'excédent soit : 13556 € - 1140 € (intérêts) - 10700 € = 1716 € (ou encore 12416 € - 10700 €) est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes au même titre que les intérêts d'emprunt.
  On obtient ainsi un report de 1140 € + 1716 €, soit 2856 € (ou encore 13556 - 10700 €).
  En conclusion : 10700 € sont imputables sur le revenu global et 2856 € sont imputables sur le revenu foncier des dix années ultérieures.

• Exemple : intérêts d'emprunt < revenus bruts

  Revenus bruts	8510 €
  Charges diverses	-12416 €
  Intérêts d'emprunt	-  5208 €
  Déficit foncier	-  9114 €

  Dans cet exemple, les intérêts d'emprunt ne génèrent aucun déficit puisqu'ils sont intégralement couverts par les revenus bruts issus de la location. Par conséquent, l'intégralité du déficit foncier, inférieur à 10 700 €, est imputable sur le revenu global.

• Exemple : intérêts d'emprunt < revenus bruts

  Revenus bruts	11285 €
  Charges diverses	- 12416 €
  Intérêts d'emprunt	-   9650 €
  Déficit foncier	-  10781 €

  Dans cet autre exemple, les intérêts d'emprunt ne génèrent aucun déficit puisqu'ils sont intégralement couverts par les revenus bruts issus de la location. Par conséquent, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10700 €. L'excédent, soit 81 € est imputable sur le revenu foncier des dix années ultérieures.

Les déficits fonciers peuvent s'imputer sans limitation mais selon les règles propres à chaque régime sur le revenu global pour les immeubles dans les situations suivantes :

• Les immeubles classés "monuments historiques"

  Concernent les immeubles classés "monuments historiques", ceux inscrits à l'inventaire supplémentaire, immeubles bénéficiant du label délivré par la fondation du patrimoine.
  
  Le bien n'est pas occupé : s'il produit des revenus, la totalité des charges foncières est déductible des recettes. Le déficit constaté y compris celui lié aux intérêts d'emprunt est entièrement déductible du revenu global. L'excédent de déficit peut être reporté sur le revenu global pendant les six années suivantes.
  
  Le bien est occupé : Les charges foncières relatives à la partie ouverte au public sont totalement déductibles. En revanche pour la partie du bien occupée, les charges sont imputables dans certaines limites (CGI, article 156-I,3e) et le déficit excédentaire pour cette partie sera alors imputé sur le revenus fonciers des dix années suivantes.

• Les opérations de restauration immobilière "loi Malraux"

  Le déficit liés aux dépenses supportées pour la restauration d'un immeuble dans le cadre du dispositif "loi Malraux" est imputable sur le revenu global sans limitation. La fraction du déficit liée à la déduction des intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
  
  Les engagements à respecter :
  - Etre propriétaires des locaux qui font l'objet de la restauration,
  - L'immeuble doit être à usage d'habitation,
  - Le bien doit être loué non meublé pendant 6 ans en tant que résidence principale du locataire,
  - La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la fin des travaux,
  - Les travaux doivent être réalisés à l'initiative du propriétaire ou à celle d'organismes publics,
  - L'opération doit avoir lieu en secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
  
  Les dépenses de travaux admises en déduction des revenus fonciers :
  - Les dépenses admises dans le cadre de la restauration,
  - Les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines,
  - Les travaux de démolition,
  - Les travaux de transformation en logement des parties communes,
  - Les travaux de réaffectation à l'habitation.