Les caractéristiques et la classification des servitudes

Il existe des servitudes légales ou conventionnelles de droit privé (ayant pour objet des intérêts privés) et des servitudes de droit public (d’utilité publique). Exemples de servitude d’utilité publique : accès des piétons aux plages, servitudes aéronautiques, servitudes radioélectriques…

• Trois grandes catégories de servitudes peuvent être distinguées
   

  • les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux (exemples : écoulement des eaux, bornage…) ;

  • les servitudes imposées par la loi qui peuvent être des servitudes d’utilité publique ou d’intérêt privé (exemples : plantations et constructions, servitudes de vue) ;

  • les servitudes établies par le fait de l’homme (c’est-à-dire établies par des conventions entre propriétaires) (exemples : servitude de passage, interdiction de construire…).
    Ces servitudes ne sont opposables à l’acquéreur d’un bien que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou si elles ont fait l’objet de la formalité de publicité foncière.

• Les servitudes peuvent présenter des caractères différents et se combiner entre elles

• Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans intervention actuelle de l’homme (exemple : servitude de ne pas construire à tel endroit…) ;

• Les servitudes discontinues nécessitent l’intervention actuelle de l’homme pour être exercées (exemples : servitude de passage, de puisage…) ;

• Les servitudes apparentes sont visibles (exemple : conduite d’eau…) ;

• Les servitudes non apparentes ou occultes sont invisibles (exemple : interdiction de construire…).

Les servitudes sont dites actives (pour le propriétaire du fonds bénéficiaire), ou dites passives (pour le propriétaire du fonds qui les supporte).

• Au moment de l’établissement de la servitude

  La servitude est perpétuelle comme le droit de propriété dont elle est l’accessoire, mais les parties peuvent prévoir qu’elle sera temporaire par une convention.
  
  La servitude ne peut être constituée ou modifiée conventionnellement que par un acte authentique qui doit être publié pour produire des effets à l’égard des tiers, et notamment à l’égard des propriétaires ultérieurs.
  
  L’acte notarié aura pour objet :

• de fixer l’assiette de la servitude (par exemple, il prévoira le tracé de l’itinéraire en cas de servitude de passage),

• de régler l’indemnité éventuellement due (il peut s’agir soit d’un capital versé en une fois, soit d’une redevance périodique).

• Au moment de la vente du bien immobilier qui bénéficie de la servitude ou qui la supporte

  La servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété : elle est attachée au bien et non à la personne du propriétaire.
  
  Par conséquent, si le bien change de propriétaire, il est transmis avec la servitude. Il n’est pas possible de disposer (vendre) du bien immobilier indépendamment de la servitude.
  
  Les servitudes doivent donc être portées à la connaissance de l’acquéreur du bien immobilier. En effet, l’existence de la servitude peut occasionner un préjudice au propriétaire du fonds servant (exemple : servitude de passage). Et, en principe, les servitudes supportées par un bien immobilier déprécient sa valeur. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en ait connaissance lors de la vente.
  
  Il appartient au vendeur, dans le contrat de vente, de déclarer les servitudes grevant le bien vendu. Le vendeur doit non seulement déclarer les servitudes conventionnelles mais également les servitudes non apparentes ou « occultes » dont il a connaissance, sous peine de résiliation du contrat ou de dommages et intérêts au profit de l’acquéreur.
  
  Afin de satisfaire à cette obligation lors de la vente, le notaire consultera les titres antérieurs afin d’identifier les servitudes pouvant grever le bien et demandera, notamment, un certificat d’urbanisme faisant apparaître d’éventuelles servitudes d’urbanisme (non apparentes).

 La création des servitudes

• Les servitudes légales

Elles sont crées par la loi.

• Les servitudes établies par l'homme
  
  Les servitudes établies par convention : Toutes les servitudes peuvent être établies, aménagées ou modifiées par une convention, c’est-à-dire un acte juridique écrit (convention ou jugement) auquel sera intervenu le propriétaire du bien qui supporte la servitude. Les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par convention.
  
  Cette convention peut être : 

• soit un acte authentique, reçu et signé par un notaire et publié au bureau des hypothèques ; 

• soit un titre recognitif : c’est un acte par lequel on reconnaît et on ratifie un droit ou une obligation antérieure en rappelant le titre constitutif dont l’original est perdu.

• L’acquisition par prescription

Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par la prescription trentenaire (exemple : servitude de vue), c’est-à-dire par la possession de 30 ans. Cette possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque (ne permettant pas de mettre en doute la qualité de propriétaire) et à titre de propriétaire (article 2229 du code civil).

Celui qui revendique l’acquisition par prescription doit rapporter la preuve de la possession trentenaire au moyen d’un acte de notoriété établi par un notaire et qui donnera lieu à publicité foncière.

• La destination du père de famille

Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que des fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que la division du terrain a nécessairement entraîné la création de servitudes. Dans ce cas, un titre n’est pas nécessaire.

• Les servitudes judiciaires

Par exemple, la délivrance d’un permis de construire peut être subordonnée à la création, sur le bien voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur (servitudes de « cours communes »).

Si les propriétaires concernés ne parviennent pas à un accord, les servitudes peuvent être imposées par une décision judiciaire.

• Le caractère de droit réel de la servitude

Le droit du propriétaire du fonds dominant porte, de façon immédiate, sur le fonds servant. Il peut donc faire, même sur le fonds servant, tout les travaux nécessaires pour l'exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds servant est tenu de laisser faire. Il n'a pas d’obligation de faire sauf si, par exception, il s’est engagé, dans le titre constitutif, à effectuer les travaux sans lesquels la servitude ne pourrait être exercée.

• La fixité de la servitude

Une fois acquise, la servitude ne peut être modifiée dans son étendue : le propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui l'aggrave ; le propriétaire du fonds servant quant à lui ne doit rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou la rende plus incommode. Une exception est prévue : un modification de la servitude peut être imposée au propriétaire du fonds dominant, s'il n'a rien à y perdre et si le fonds servant doit y gagner.

• l’impossibilité de les utiliser (par exemple : création d’un trottoir sur le fonds dominant rendant impossible l’usage d’un droit de passage) ;

• la réunion du fonds servant et du fonds dominant, dans les mains d’un seul et même propriétaire ;

• le non-usage de la servitude pendant 30 ans, que la servitude soit légale ou conventionnelle. Mais la servitude légale de passage en cas d’enclave ne s’éteint pas par le non-usage ; il en est de même pour la mitoyenneté.

• Le droit de passage

Il peut résulter :

• de la loi, en cas d’enclave (article 682 du code civil) : lorsque le propriétaire n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique pour accéder à sa propriété.
  La fixation des modalités d’exercice du droit de passage est déterminée soit d’un commun accord entre les parties, soit à défaut d’accord par le juge, soit par prescription.
  Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court pour aller du fonds à la voie publique. Il doit être fixé dans l’endroit occasionnant le moins de dommages au propriétaire de la parcelle qui le supporte. Ce dernier perçoit une indemnité fixée à l’amiable ou par le juge.
  La servitude légale de passage peut s’éteindre, outre les causes de droit commun, par la cessation de l’enclave (exemple: ouverture sur la voie publique ou réunion des deux lots). Toutefois, elle ne s’éteint jamais par le non-usage.

• d’une convention : dans ce cas l’enclave n’est pas nécessaire. Les modalités d’exercice du droit de passage résultent de la convention créant la servitude.

• La cour commune
  
  Cette servitude consiste dans l’interdiction formelle et perpétuelle pour les propriétaires, de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs bâtiments, ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant.
  
  Elle a pour but d’aérer et d’éclairer les bâtiments qui l’entourent.

Les servitudes de cours communes résultent :

• soit d’un libre accord entre les propriétaires voisins. Dans ce cas, un acte authentique doit être dressé par un notaire et publié au bureau des hypothèques ;

• soit d’une exigence de l’administration, en application des règles d’urbanisme à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire.
  A défaut d’accord entre les propriétaires, le Tribunal de Grande Instance est compétent pour instituer la servitude et déterminer l’indemnité à verser au propriétaire du terrain qui la supporte (articles L.451-1 et suivants et R.451-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

La mitoyenneté s’acquiert de trois manières :

• par la construction à frais communs par les propriétaires voisins d’une clôture entre leurs terrains sur la ligne séparative ;

• par la prescription (voir la création des servitudes) ;

• la cession à un propriétaire voisin, de la mitoyenneté d’un mur édifié à ses frais et sur son propre terrain par un autre propriétaire.

Le mur mitoyen

Tout mur séparant des propriétés contiguës est présumé mitoyen, c’est-à-dire construit par deux propriétaires à frais communs sur la ligne séparative de leurs terrains. Cela vaut en l’absence de titre ou marques contraires susceptibles de détruire la présomption de mitoyenneté (article 654 du code civil).

La preuve de la mitoyenneté d’un mur ne pose pas de difficulté lorsqu’il existe un titre de propriété. A défaut de titre ou en cas de silence de l’acte à ce sujet, la preuve de la mitoyenneté s’établit selon des signes extérieurs sur le mur prévus par le loi (par exemple: sens de l’inclinaison du sommet du mur) ( article 653 et suivants du code civil).

Les présomptions légales de mitoyenneté peuvent être détruites par un titre, par la prescription trentenaire ou par témoignage.

Chacun des propriétaires a le droit d’utiliser le mur à condition de respecter les droits de son voisin. Chacun doit veiller à son entretien et à sa conservation et éviter tout acte de nature à causer un dommage au mur.