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Les
travaux réalisés par un copropriétaire : travaux autorisés ou interdits
? (1ère partie) |
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Chaque copropriétaire est libre
d'effectuer divers aménagements à l'intérieur des parties privatives de son lot.
Mais dans la majorité des cas, la demande individuelle de travaux émanant du
propriétaire d'un lot est soumise à une autorisation de l'assemblée générale dès
lors que les travaux affectent les parties communes, l'aspect extérieur de
l'immeuble, ne respectent pas le règlement de copropriété et la destination de
l'immeuble ou nuisent aux copropriétaires voisins. |
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Les
travaux
soumis à autorisation |
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L'autorisation
de réaliser les travaux d'amélioration doit être donnée par l'assemblée
générale des copropriétaires à la majorité absolue de l'article 25. Mais
tous les travaux privatifs ne relèvent pas nécessairement de la compétence
de l'assemblée. Il faut que les parties communes ou l'aspect extérieur de
l'immeuble soient concernés. Certains travaux peuvent aussi être interdits.
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Les travaux affectant les
parties communes
L'autorisation
donnée à un copropriétaire de faire des travaux privatifs affectant les
parties communes est prévue par l'article
25 b) de la loi du 10 juillet 1965
:
" Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les
copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs
frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur
de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".
Article 25-1
(Loi n° 2000-1208 du
13 décembre 2000 J.O. Numéro 289 du 14 Décembre 2000, art. 81-5)
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la
majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au
moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le
syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à
l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous
les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est
convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la
majorité de l'article 24.
Les parties communes
d'une copropriété sont énumérées dans le règlement de copropriété (les
murs porteurs, les plafonds, les canalisations sont des parties
communes).
Exemples de travaux :
- évacuation des eaux usées avec branchement sur les canalisations
communes (Cass.
3e Civ. 10 mars 1981)
- passage de conduits ou canalisations sur ou à travers des parties
communes (Cass.
3e Civ. 27 novembre 1990)
- percement ou agrandissement de fenêtres ou d'ouvertures dans les murs,
peu importe qu'il s'agisse de murs situés à l'intérieur des parties
privatives, dès lors qu'ils ont un caractère commun
(Cass. 3e Civ. 14 décembre 1976)
- aménagement de
combles ou de greniers et affectant la toiture partie
commune (TGI
Paris 30 novembre 1973),
pose d'un vélux dans le toît pour éclairer les combles
(CA Paris
23e Ch. B 14 décembre 1990)
- percement d'un
mur commun pour créer pour faire communiquer deux appartements
(Cass. 3e Civ. 20 février 1969)
- ouverture d'une trémie dans le plancher afin de créer
un duplex entre deux appartements
(Cass. 3e Civ. 31 janvier
1996)
Tous les travaux affectant des parties communes doivent être autorisés
même ceux destinés à remettre les lieux dans leur état antérieur.
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Les travaux
affectant l'aspect extérieur de l'immeuble
La cour de cassation a précisé la nature de ces travaux : "on ne peut
dire que des travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble s'ils ne
sont visibles d'aucun endroit" (Cour de cassation, 3e Civ. du 11/05/1999).
Exemples de travaux :
- pose d'enseigne commerciale ou de panneaux publicitaires
(Cass. 3e Civ. 24 octobre
1990)
- pose de climatiseurs en façade
(CA Paris 23e Ch. B 7 juin 2001)
- pose de plaques professionnelles
(TGI Paris 2 mai 1968)
- pose de grilles de ventilation
(CA Paris 23e Ch. 24
octobre 2002)
Les travaux
affectant la destination de l'immeuble
La destination de l'immeuble regroupe toutes les caractéristiques de cet
immeuble : l'implantation, l'aspect extérieur et intérieur, le standing, les
services collectifs, les éléments d'équipement, l'usage des locaux ...ces
travaux doivent être votés à l'unanimité.
Exemple de travaux :
- refus de l'installation d'un ascenseur dans un immeuble de standing
(CA Paris, 19e Ch. 25 avril 1997)
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Les
travaux
ne nécessitant pas d'autorisation |
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C'est le cas pour des travaux qui n'entraînent qu'une emprise
minime, sans dommage réel pour les parties communes et pour l'immeuble non plus
et qui ne présentent pas d'atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Exemples :
- l'installation par un copropriétaire dans le sol d'un emplacement de parking
dont il avait la jouissance exclusive, d'un dispositif destiné à en interdire
l'accès n'affecte pas les parties communes "dès lors que ce dispositif a un
aspect discret par ses formes et dimensions et qu'il est fixé dans le sol par un
ancrage léger et superficiel"
(Cass. 3e Civ. du 19 novembre 1997).
- En ce qui concerne les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, il
a été jugé que "les travaux de parachèvement de locaux commerciaux livrés
"bruts" concernant la devanture ne demandent pas d'autorisations particulières".
(Cass. 3e Civ. du 26 avril 1979). |
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Les
travaux interdits par le règlement de copropriété |
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Il est conseillé au copropriétaire
avant d'entreprendre des travaux importants, de vérifier les
clauses du règlement de copropriété. Le règlement peut en effet interdire ou
réglementer certains travaux. Ces interdictions sont licites à condition
qu'elles soient justifiées par la destination de l'immeuble. Certaines clauses
pourront s'assurer que les travaux ne mettront pas en péril la solidité de
l'immeuble et seront effectuées dans les règles de l'art. Le règlement peut
aussi règlementer les travaux dans le but de préserver l'aspect extérieur et
l'harmonie de l'immeuble.
En cas d'interdiction dans le
règlement, le copropriétaire peut en demander l'autorisation à l'assemblée des
copropriétaires puis, le cas échéant, au tribunal de grande instance.
Exemples :
- le règlement de copropriété peut interdire l'installation de fenêtres qui ne
seraient pas identiques aux autres
(CA Aix 21 mai 1986).
- dans un immeuble de prestige, le règlement peut interdire la division d'un
lot.
- le règlement peut interdire la fermeture d'un balcon ou d'une loggia en raison
d'une clause d'harmonie générale de l'immeuble,
clause interdisant
d'édifier sur les terrasses ou loggias des superstructures, même en matériaux
légers
(Cass. 3e Civ. 7 octobre 1992). |
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Les
travaux entraînant une appropriation des parties communes |
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Ces travaux doivent
être autorisés à la double majorité c'est-à-dire à la majorité de tous les
membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix (article 26 de la loi
du 10 juillet 1965). De tels travaux ne peuvent avoir lieu que si la copropriété
consent à céder une partie commune de l'immeuble ou son usage à condition que
l'opération projetée ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ni aux
droits des copropriétaires.
Exemples :
- annexion de couloirs communs
(Cass. 3e Civ., 19 décembre 1978)
- annexion du sol d'une cour commune
(Cass. 3e Civ. 7 décembre 1982)
- transformation de grenier en appartement nécessitant des travaux
assimilés à une surélévation
(Cass. 3e Civ. 16 novembre 1982)
- travaux sur une terrasse partie commune attribuée en jouissance exclusive
(Cass. 3e Civ. 18 mai 1982)
La question est de savoir s'il y a
ou non appropriation ?
La jurisprudence
abandonne le critère "quantitatif" qui s'attache au caractère plus ou moins
important de l'emprise sur les parties communes. Il parait préférable de
considérer plutôt le but poursuivi ou le résultat obtenu par les travaux.
Pour des travaux affectant les parties communes et permettant d'améliorer les
conditions de jouissance des parties privatives, on retiendra la majorité de
l'article 25 b) dès lors que par leur importance, les travaux n'impliquent pas
une aliénation des parties communes.
Le simple surplomb des parties communes ne peut à priori être considéré comme
entraînant aliénation
(Cass. 3e Civ. 3 juillet 1979).
En revanche, les travaux sur parties communes dont l'objet ou la conséquence est
d'entraîner ou de permettre un agrandissement des parties privatives ou la
création de nouvelles parties privatives relèveraient de la majorité de
l'article 26. |
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La
construction sur parties communes |
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Dans certains cas on
peut hésiter sur le point de savoir si l'autorisation relève de l'article 25 b)
(travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble) ou de l'article 26 (travaux
nécessitant la cession du droit de construire appartenant au syndicat des
copropriétaires).
Exemples :
- un copropriétaire souhaite édifier sur une partie privative ou sur une partie
commune grevée d'un droit de jouissance privative une construction légère. La
jurisprudence a estimé que l'autorisation relevait de l'article 25 b) dès lors
que la construction n'était pas "en dur" mais "constituée de matériaux légers et
aisément démontables"
(Cass. 3e Civ. 19 novembre 1997).
Mais un arrêt plus récent est revenu sur cette jurisprudence en décidant que la
ratification par l'assemblée de la construction irrégulière d'une véranda sur
une terrasse en jouissance privative exige la majorité de l'article 26
(Cass. 3e Civ. 20 mars 2002).
La jurisprudence
semble donc évoluer en ne s'attachant plus sur le caractère léger ou non de la
construction, mais en considérant qu'en construisant pour son compte, le
copropriétaire utilise en fait les droits de construire qui sont l'accessoire du
terrain d'assiette de la copropriété partie commune. En conséquence pour que
l'opération soit acceptable sur un plan juridique, il est impératif que le
syndicat cède ledit droit à la majorité de l'article 26 de la loi. |
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Quelle
autorisation pour quels travaux ? |
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Autorisation
de l'A.G.
à la majorité des 2/3 des voix
(art.26 de la loi de 1965) |
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Type de travaux |
description |
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appentis |
construction prenant appui sur la façade de l'immeuble |
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couloir |
annexion |
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constructions en dur |
sur une terrasse ou un
jardin |
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palier |
annexion pour réunir des
chambres de service avec les WC communs |
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piscine |
implantation dans une partie
commune |
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terrasse |
annexion par le moyen d'une
véranda couverte communiquant avec l'appartement |
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Autorisation
de l'A.G.
à la majorité des voix des copropriétaires
(art.25 b de la loi de 1965) |
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Type de travaux |
description |
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antenne |
individuelle |
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balcon |
fermeture |
|
branchements |
sur des canalisations
communes |
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conduit de cheminée |
ou conduit de ventilation |
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enseigne |
ou plaque professionnelle |
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escalier |
intérieur |
|
fenêtre |
ouvertures ou pose de velux |
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gaine |
gaine rendant nécessaire le
percement d'une cloison et d'une dalle ou gaine d'évacuation d'air usé.
Modification de l'implantation des gaines de gaz et d'électricité |
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grenier |
aménagement ou isolation par
l'installation de panneaux extérieurs |
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loggia |
fermeture |
|
porte |
ouverture pour une réunion
de lots |
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systèmes de blocage |
installés sur des
emplacements privatifs de stationnement |
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Autorisation
de l'A.G.
à l'unanimité des copropriétaires |
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Type de travaux |
description |
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travaux portant atteinte à la destination de l'immeuble |
installation
d'un ascenseur dans un monument historique, percement d'un mur pour
réunir deux immeubles voisins |
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travaux portant atteinte à l'harmonie de l'immeuble |
fenêtres, rebouchage des
ouvertures |
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travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires |
annexion d'une partie
privative, suppression de l'accès à une cour commune |
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Travaux sans autorisation
de l'A.G. |
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Type de travaux |
description |
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aménagements intérieurs |
sans
atteinte aux parties communes, sans modification de l'aspect extérieur
de l'immeuble dans le respect du règlement de copropriété |
Les travaux réalisés par un copropriétaire : comment demander
l'autorisation ?
(2ème partie)
Les travaux réalisés par un copropriétaire : autorisation de travaux par
le tribunal
(3ème partie) |
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Dernière modification :
25/11/2007
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