Les travaux réalisés par un copropriétaire : comment demander l'autorisation ? (2ème partie)

Lorsqu'un copropriétaire souhaite réaliser, à ses frais et pour son compte, des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, il doit impérativement obtenir l'accord de l'assemblée générale (art. 25 b de la loi de 1965). Si le copropriétaire tente de réaliser quand même les travaux sans en avoir obtenu l'autorisation, il risque de devoir démolir les constructions irrégulières et de remettre les lieux dans leur état antérieur à ses frais. Le copropriétaire ayant agi sans autorisations peut également être condamné à des dommages et intérêts si les travaux ont causés des dégradations aux parties communes ou privatives.

 Conditions particulières imposées par l'assemblée

L'assemblée peut subordonner l'autorisation à des conditions particulières, pour exemples :

• le contrôle de l'architecte de l'immeuble ou d'un expert (CA Paris 13 octobre 1966), le coût de son intervention est alors à la charge du copropriétaire qui réalise les travaux.

• la souscription d'assurances (TGI Pontoise 8 juillet 1976), l'assemblée peut imposer la souscription d'une assurance de dommages-ouvrage. cette assurance garantit pendant 10 ans les dommages qui portent atteinte à la solidité de l'immeuble ou qui le rendent inhabitable, sans avoir à faire la preuve d'une faute de l'auteur des travaux.

• la surveillance de la bonne exécution des travaux par le conseil syndical (CA Lyon 6 décembre 2000)

• autorisation donnée sous réserve de la conformité des travaux envisagés avec la réglementation existante (CA Paris 23e Ch. 6 avril 1994).

Toutefois l'assemblée ne peut imposer telle ou telle entreprise pour réaliser les travaux (CA de Paris, 23e Ch. 6 mars 1995).

C'est au copropriétaire dans le lot duquel doivent être effectués les travaux qu'il incombe de saisir l'assemblée. Si les travaux doivent être effectués par un locataire, c'est au bailleur de demander  les autorisations nécessaires (Cass. Civ. 3e Ch. 26 mars 1997).

Le copropriétaire doit demander au syndic de porter cette demande d'autorisation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (article 11 du décret du 17 mars 1967). Un projet de résolution doit être notifié. il est judicieux de fournir aussi les plans, devis et notes d'explications aux autres copropriétaires, afin qu'ils puissent voter en connaissance de cause. Toutefois, il a été jugé qu'il n'y avait pas lieu d'annuler la délibération si la notification d'un projet de résolution a été faite, même s'il n'y a pas eu par ailleurs communication d'un projet complet accompagné de plans et de devis. L'article 11 ne l'impose pas, même si l'assemblée peut quant à elle l'exiger pour les besoins d'une complète information (Cass. Civ. 3e ch. 6 juillet 1994).

L'assemblée peut être annulée si la demande portée à l'ordre du jour est inexacte ou présente un caractère ambigu (CA Paris 23e Ch. 15 juin 1994).

Une autorisation administrative est parfois requise. Le copropriétaire qui envisage d'effectuer ces travaux doit parfois obtenir un permis de construire ou une autorisation administrative exigés par les règles d'urbanisme. Un arrêt du conseil d'état du 22 mars 1985 énonce que lorsqu'un permis de construire est demandé par un copropriétaire, l'administration doit vérifier qu'il est bien nanti "des diverses autorisations auxquelles la loi, complétée le cas échéant par les stipulations du règlement de copropriété, subordonne l'exercice du droit de construire par chacun des copropriétaires."

Selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : "Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic".

Le syndicat a qualité pour agir afin de faire cesser les empiètements divers commis par les copropriétaires sur les parties communes, pour obtenir la cessation de travaux irréguliers ou pour obtenir la remise des lieux en leur état antérieur (CA Paris 23e Ch. B 26 septembre 2002).

Il faut que la demande soit en relation avec l'objet du syndicat, tel que définit par l'article 14 de la loi : "La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.  Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."

L'action du syndicat n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice (CA Paris 23e Ch. 23 novembre 1994).

Le syndicat a qualité pour agir en cas de violation par les copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Il a en ce domaine une compétence prépondérante ce qui n'exclut pas la possibilité pour les copropriétaires d'agir individuellement.

Article 18 de la loi de 1965 : " Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : [...]    - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication [...]". Du point de vue procédural, en cas de demande, l'action sera introduite au nom du syndicat représenté par son syndic. Le syndic ne peut intenter une action en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée des copropriétaires prise à la majorité de l'article 24.

Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : " [...] Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans [...]."
L'action du syndicat se prescrit par dix ans à compter du début des travaux.

Le délai de prescription est porté à trente ans lorsque les travaux effectués se traduisent par une appropriation des parties communes. La jurisprudence considère que toute construction élevée irrégulièrement sur une partie commune génère une action "réelle" qui ne se prescrit que par trente ans (Cass. Civ. 3e Ch.20 novembre 2002). Un arrêt de la 3ème chambre civile du 10 décembre 2003 qualifie l'action de "réelle" au motif qu'elle a pour objet de sanctionner l'utilisation frauduleuse du droit de construire, accessoire aux parties communes et propriété du syndicat.

La sanction en cas de travaux non autorisés est la remise des lieux en leur état antérieur (Cass. Civ. 3e Ch. 15 janvier 2003), le cas échéant sous astreinte (CA Paris 23e Ch. B 7 juin 2001). Il importe peu que les travaux n'aient entraîné qu'une emprise minime sur les parties communes : "tout empiètement quelle que soit son importance doit être sanctionné" (Cass. Civ. 3e Ch. 17 avril 1991). Il en est de même pour des travaux qui n'engendrent aucun préjudice (Cass. Civ. 3e Ch. 12 octobre 1981).

Le tribunal peut aussi sanctionner un copropriétaire qui a obtenu une autorisation, mais a réalisé des travaux supplémentaires. Celui-ci peut alors être contraint de supprimer la partie des travaux non autorisée (Cass. Civ. 3e Ch. 12 mai 1993).

Le copropriétaire ayant agi sans autorisations peut être condamné à des dommages et intérêts si les travaux ont causés des dégradations aux parties communes ou privatives.

Le juge ne pourrait, pour refuser de faire droit à la demande, accepter une solution permettant de conserver les travaux irréguliers moyennant des aménagements pour en limiter les inconvénients pour la copropriété (CA Paris 23e Ch. A 19 novembre 1997).

L'assemblée peut pour sa part accepter de renoncer à une remise en état moyennant des contreparties ou des travaux confortatifs (CA Paris 23e Ch. A 19 mars 2003).

Le copropriétaire ne peut pas invoquer pour sa défense que cette situation est tolérée par le syndicat depuis de nombreuses années, sauf à faire valoir la prescription acquisitive ou la prescription de l'action du syndicat (CA Paris 23e Ch. B 31 mai 2000).

En cas de vente du lot, l'action sera dirigée contre le propriétaire actuel. Peu importe qu'il ne soit pas l'auteur des faits incriminés. Il lui appartiendra d'exercer un recours contre son vendeur (CA Paris 23e Ch. 30 janvier 2002).

S'agissant d'un trouble manifestement illicite, la demande peut être portée devant le juge des référés (Cass. Civ. 3e Ch. 17 janvier 1996).

 Action individuelle des copropriétaires

Un copropriétaire peut également agir à titre individuel pour obtenir le rétablissement des lieux dans leur état antérieur mais jusqu'à une date récente à la condition de pouvoir démontrer qu'il éprouve "un préjudice personnel". Mais la demande individuelle sera également recevable dans le cas d'une violation d'une disposition du règlement ou d'une atteinte aux parties communes (Cass. Civ. 3e Ch. 26 novembre 2003). Selon cette décision, chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Il a été jugé que le copropriétaire ne pouvait agir qu'aux côtés du syndicat lorsque la réparation demandée (rétablissement des parties communes dans leur état antérieur) met en jeu l'appréciation des intérêts collectifs (CA Versailles 23 janvier 1995), c'est la cas lorsque l'action individuelle tend à obtenir la destruction de constructions irrégulièrement élevées sur les parties communes (Cass. Civ. 3e Ch. 17 juin 2003).

Lorsqu'une action a été engagée par le syndicat, un copropriétaire ne peut former tierce opposition que s'il justifie d'un préjudice personnel et d'intérêts distincts de ceux défendus par le syndicat (Cass. Civ. 3e Ch. 2 octobre 1996).

Le tribunal de grande instance est compétent pour connaître des litiges relatifs à l'interprétation du règlement de copropriété, à la modification de la répartition des charges communes, à la validité des décisions d'assemblée, aux travaux d'amélioration, à la détermination des parties communes et des parties privatives ainsi qu'aux modalités de leur jouissance.

Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en tant que juge des référés soit par le syndicat, soit par un copropriétaire lorsqu'il y a "troubles manifestement illicites", par exemple violation du règlement ou exécution de travaux irréguliers.

L'assemblée peut aussi autoriser les travaux a posteriori. Si les travaux ont été effectués avant l'autorisation, l'assemblée peut les ratifier à posteriori, soit par une délibération spécifique, soit indirectement en refusant d'autoriser le syndic à agir contre le copropriétaire concerné.

Il a été jugé que le fait pour l'assemblée de ne pas exiger la démolition d'une construction édifiée sans autorisation équivaut à un accord a posteriori (Cass. Civ. 3e Ch. du 19 novembre 1997).

La décision de ratification doit être prise à la majorité qui aurait été nécessaire à l'origine pour autoriser les travaux (Cass. Civ. 3e Ch. 20 mars 2002). Une transaction peut intervenir avec le copropriétaire fautif mais elle doit être régulièrement approuvée par l'assemblée (CA Paris 23e Ch. A 21 février 1995).

Si le copropriétaire prend l'initiative d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblée générale ou malgré son refus, il ne peut plus demander au juge de valider rétroactivement les aménagements effectués.

Les travaux réalisés par un copropriétaire : travaux autorisés ou interdits ? (1ère partie)

Les travaux réalisés par un copropriétaire : autorisation de travaux par le tribunal (3ème partie)

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Dernière modification : 25/11/2007
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