Les travaux réalisés par un copropriétaire : autorisation de travaux par le tribunal (3ème partie)

L'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration. Le tribunal devra apprécier si le refus de l'assemblée est abusif ou non et si les travaux projetés portent réellement atteinte à la destination de l'immeuble.

 "Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée."

Il s'agit de travaux que l'assemblée aurait dû être appelée à autoriser dans le cadre de l'article 25b, c'est à dire de travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou son aspect extérieur.

Ces travaux ont été exécutés aux frais exclusifs d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires (Cass. 3e Ch. Civ. 22 janvier 1974). Ces travaux n'ont par ailleurs entrainés aucune aliénation de parties communes, sinon ils devraient être autorisés à la majorité de l'article 26 par l'assemblée sans recours possible au tribunal en cas de refus (CA Paris, 23e ch. B 7 mars 2002).

Plusieurs conditions doivent être également réunies : les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (sinon ils ne pourraient être votés qu'à l'unanimité excluant ainsi la sollicitation d'une autorisation judiciaire).

La loi exige que les travaux autorisés constituent une amélioration mais il n'est pas nécessaire que celle-ci concerne les parties communes et bénéficie à l'ensemble des copropriétaires (Cass. 3e Ch. Civ. 22 octobre 1970).

Exemples :
- un copropriétaire demande à être autorisé à effectuer des branchements sur les canalisations d'arrivée d'eau et d'évacuation d'eaux usées communes (CA Paris, 19e Ch. A 28 janvier 2004). La copropriété ne peut pas argumenter son refus sur la vétusté de ces canalisations à laquelle il lui incombe de porter remède (CA Paris 23e Ch. A 22 novembre 2000).

- un copropriétaire demande à installer une chaise élévatrice dans la cage d'escalier (CA AIX 9 janvier 1986).

- Une autorisation de débranchement du chauffage collectif ne peut être donnée car elle a pour effet de déséquilibrer le système de chauffage (CA Paris 23e Ch. A. 9 mai 2001).

- Un copropriétaire a demandé à mettre en place une minuterie destinée à maintenir allumé le hall d'entrée de l'immeuble pendant 24 heures du vendredi soir au samedi soir pour des raisons religieuses (CA Paris 23e Ch. B. 8 janvier 2004). Cette demande a été refusée car ces travaux n'apportent aucune amélioration.

Il a été jugé qu'une demande d'autorisation judiciaire pouvait être formée pour exécuter les travaux visés à l'article 25 de la loi : travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires, réalisés aux frais des copropriétaires demandeurs, constituant une amélioration conforme à la destination de l'immeuble (Cass. 3e Civ. 2 mars 1988).

 Saisine du tribunal

L'autorisation ne peut être donnée par le tribunal si les travaux ont été exécutés sans autorisation de l'assemblée (CA Paris 27 septembre 1995). Il en est de même lorsque le copropriétaire a outrepassé les termes de l'autorisation qui lui avait été accordée (Cass. 3e Civ. 17 juin 2003).

Seuls les copropriétaires ont en principe qualité pour saisir le tribunal d'une demande d'autorisation à l'exclusion des tiers et particulièrement des locataires (Cass. 3e Civ. 16 juin 1993). Le copropriétaire demandeur doit avoir la qualité de propriétaire indivis des parties communes ou de l'élément d'équipement sur lesquels doivent porter les travaux.

Pour que le tribunal puisse être valablement saisi, il faut que l'assemblée ait préalablement refusé l'autorisation sollicitée. A défaut de décision prise à cet égard par l'assemblée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, il devra être, en application de l'article 25-1, statué à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (Cass. 3e Civ. 30 juin 1992). La condition d'un refus préalable de l'assemblée n'est pas remplie si la décision de refus a été annulée. La demande d'autorisation judiciaire est alors irrecevable (Cass. 3e Civ. 26 janvier 2000).

L'action du propriétaire doit être intentée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée qui lui refuse l'autorisation selon l'article 42 de la loi (CA Paris 23e Ch. B. 22 juin 2000). Mais la demande peut aussi s'analyser comme une contestation du refus et non comme une contestation de la décision de l'assemblée qui relèverait alors du délai de dix ans (CA Paris 27 janvier 1995).

Le tribunal ne peut refuser d'autoriser les travaux que s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e Civ. 2 février 1999). Le tribunal peut désigner un expert pour recueillir tous les éléments d'appréciation (Cass. 3e Civ. 21 février 1995). L'autorisation sera refusée si les travaux doivent porter atteinte à l'esthétique de l'immeuble, à sa tranquillité ou à la sécurité des occupants.

Exemples :

- Si l'architecture de l'immeuble comporte de nombreuses terrasses privatives, en décrochement , l'installation d'une véranda rompant cet équilibre architectural doit être refusée (Cass. 3e Civ. 10décembre 2003).

- transformation d'un toit terrasse inaccessible en terrasse accessible par percement d'une trémie et pose d'un garde-corps qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires (CA Paris 23e Ch. B. 30 octobre 2003).

- Installation d'un ascenseur entraînant une diminution excessive de la largeur de l'escalier qui ne serait plus conforme aux normes (CA Paris 23e Ch. B. 15 novembre 2001), porte atteinte au "cachet" de l'immeuble (CA Paris 23e Ch. A. 27 mai 1999).

Le tribunal peut après expertise, imposer la réalisation des travaux requis ou en autoriser une partie seulement. Il pourrait ainsi subordonner son autorisation à l'accomplissement de travaux suggérés par l'expert (TGI Nanterre 1ère Ch. 14 octobre 1994). Le tribunal peut aussi subordonner son autorisation à l'avis de l'architecte de l'immeuble qui sera chargé d'e surveiller la réalisation des travaux aux frais du demandeur (CA Paris 23e Ch. B. 5 octobre 2001).

La décision précisera les modalités d'exécution de ces travaux et éventuellement leur incidence du point de vue des charges. Toutefois l'article 30 alinéa 4, n'impose pas aux juges de statuer sur les charges afférentes à l'exécution et au fonctionnement de l'équipement nouveau (Cass. 3e Ch. Civ. 22 février 1995). Ils n'ont pas non plus à prendre en considération les formalités administratives comme le permis de construire (CA Paris 23e Ch. B. 14 mars 2002).

Le tribunal détermine également "les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées". Les copropriétaires autorisés à installer à leurs frais un équipement sont seuls à pouvoir l'utiliser (exemple s'agissant d'un ascenseur d'un système prévoyant la fermeture des portes palières). Les autres copropriétaires ont néanmoins un droit d'accès ultérieur qui leur est reconnu par la loi, à la condition de verser une quote-part du coût des travaux évaluée à la date où ils exerceront cette faculté légale (CA Paris 13 octobre 1966). Si le tribunal n'a pas fixé un mode d'évaluation et si les copropriétaires n'arrivent pas à s'entendre à cet égard, il faudra revenir devant le tribunal pour faire évaluer la participation.

Les installations nouvelles seront considérées soit comme des parties privatives, soit comme des parties communes spéciales aux copropriétaires qui les auront financées.

Les travaux réalisés par un copropriétaire : travaux autorisés ou interdits ? (1ère partie)

Les travaux réalisés par un copropriétaire : comment demander l'autorisation ? (2ème partie)

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Dernière modification : 25/11/2007
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