Usufruit d'un lot : droits et obligations (1ère partie)

L’usufruit est établi par la loi, par accord des volontés ou par le juge. Selon l'article 578 du code Civil, l'usufruit se définit comme le droit, pour l'usufruitier, de jouir des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété, à charge d'en conserver la substance. On parle alors de démembrement de propriété. Le Code civil règle les rapports de l'usufruitier et du nu-propriétaire et leurs relations avec les tiers. Pour les lots de copropriété sur lesquels pèse un droit d'usufruit, il se pose le problème de la représentativité des lots, de l'information du syndic et de la contribution au paiement des charges communes  (articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 formant statut de la copropriété des immeubles bâtis et les articles 6 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de ladite loi).

 Le démembrement de propriété

 La naissance du démembrement

L'article 578 du Code Civil créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804 définit l'usufruit comme "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance".
L'usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l'homme (Article 579 du Code Civ.).
L'usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition (Article 580 du Code Civ.). Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles (Article 581 du Code Civ.).

Le démembrement peut donc être d’origine légale, conventionnelle ou testamentaire.

• Usufruit légal
  C’est le cas principalement de l’usufruit du conjoint survivant qui, en présence d’enfants communs et à défaut de disposition contraire, recueille à son choix toute la succession en usufruit ou le quart en pleine propriété.

• Usufruit conventionnel
  Conventionnellement, l’usufruit peut naître d’une donation ou d’un testament. L’usufruit et la nue-propriété peuvent également être vendus à titre onéreux de manière distincte. Par exemple, le propriétaire vendra la nue- propriété de son bien et se réservera l’usufruit. Les parties peuvent déterminer la durée de l’usufruit (on parle d’usufruit temporaire). Si l’usufruitier décède avant l’échéance fixée, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété non pas au terme de la durée de l’usufruit, mais à la date du décès de l’usufruitier. On dit que l’usufruit «rejoint» la nue-propriété et ceci, en exonération de tous droits de mutation.
  L’usufruit peut être établi au profit d’une ou plusieurs personnes, immédiatement ou à terme. Il peut être détenu conjointement c’est-à-dire par plusieurs personnes en même temps sur un même bien. Dans ce cas, il peut être stipulé réversible sur la tête du survivant. L’usufruit peut aussi être successif (plusieurs personnes seront appelées à bénéficier de cet usufruit les unes après les autres). Lors d’une procédure en divorce, le juge peut décider que la prestation compensatoire s’exécutera par l’abandon d’un bien en usufruit.

• Usufruit testamentaire
  Le démembrement peut enfin résulter de dispositions à cause de mort : testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant.

 Les droits et devoirs de l’usufruitier

• Les droits
  
  L’usufruitier n’a pas non plus le droit de vendre la chose. L’usufruit est constitué pour une durée limitée : la durée maximale est la durée de vie de l’usufruitier (usufruit viager), mais il peut être constitué pour un terme fixe : dans ce cas, si l’usufruitier décède avant l’arrivée du terme, l’usufruit prend fin dès la date du décès et le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien.
  L’usufruit est un droit indépendant de la nue-propriété : il peut être vendu, donné ou saisi indépendamment de la nue-propriété ; il n’y a pas d’indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier qui ne peuvent pas exiger le partage du bien démembré.
  En cas de vente conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix devra être partagé entre eux au prorata de leurs droits respectifs.
  
  Selon les articles 582 et 584 du Code Civil : "l'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l'objet dont il a l'usufruit". "Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes".

  L'article 595 du Code Civil modifié par Loi n°65-570 du 13 juillet 1965 - art. 4 JORF 14 juillet 1965 en vigueur le 1er janvier 1966 précise que : "L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.
  Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
  Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.
  L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte".
  
  Il est toutefois possible de déroger à ces règles et de prévoir une répartition différente des pouvoirs soit en renforçant la gestion conjointe, soit en attribuant la totalité des pouvoirs à l’usufruitier ou au nu-propriétaire.

  L'usufruitier jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même (article 597 du Code Civil).

• Les obligations
  
  L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit (article 600 du Code Civil). Il est toutefois possible de le dispenser de cette obligation soit dans l’acte constitutif de l’usufruit, soit par accord des héritiers. L’usufruitier n’est pas sanctionné s’il n’a pas fait établir d’inventaire. Le nu-propriétaire peut le faire dresser à ses frais ou prouver par tous moyens la composition et l’état des biens lorsque l’usufruitier en a pris possession.
  
  Sauf s’il en a été dispensé, l’usufruitier doit fournir une caution. Celle-ci a pour objet de garantir les droits du nu-propriétaire si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations. Il donne caution de jouir en bon père de famille, s'il n'en est dispensé par l'acte constitutif de l'usufruit ; cependant les père et mère ayant l'usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d'usufruit, ne sont pas tenus de donner caution (article 601 du Code Civil).
  
  L’usufruitier doit conserver les biens en l’état, sauf s’il possède un quasi-usufruit. Il doit prendre toutes les mesures utiles et nécessaires pour y parvenir. Ainsi, lorsque l’usufruit porte sur un immeuble, l’usufruitier est tenu des réparations d’entretien . L’usufruitier doit supporter toutes les charges liées à la jouissance du bien (taxe d’habitation, charges de copropriété…).
  
  L'usufruitier doit parfois supporter les dettes liées aux biens dont il a l'usufruit. Ainsi , celui qui reçoit en usufruit toute la succession d'une personne décédée peut être tenu des dettes dont le défunt était redevable à l'égard d'une tierce personne (Cass. Civ. 1ère Ch., 16 février 1999, n°96-21097).

Selon l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 , lorsqu'un lot est en indivision ou grevé d'un usufruit, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui peut être soit un tiers, soit l’un d’eux.

A défaut de stipulation du règlement et si les intéressés ne se mettent pas d'accord, le syndic a qualité pour faire désigner un mandataire judiciaire chargé de représenter le nu-propriétaire et l'usufruitier. Il doit introduire une demande en ce sens faute de quoi l'assemblée ne pourra être valablement convoquée (CA Paris 23e Ch. B, 20 décembre 2001). Par conséquence et tant que le mandataire commun n'a pas été désigné, le syndic aura a convoquer tous les titulaires des droits sur le lot.

L'article 65 du décret  n°67-223 du 17 mars 1967 précise que chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic (par lettre recommandée avec accusé de réception) son domicile réel ou élu en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble. Cette article s'applique aux notifications et mises en demeure prévues pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs l'article 6 du décret du 17 mars 1967 précise que :"Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, (Décret N° 95-162 du 15 février 1995) "soit par l'avocat ou" par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965.
(Décret N° 95-162 du 15 février 1995) - Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée."

• Droit de poursuite du syndicat
  
  Le démembrement de la propriété d'un lot entre usufruitier et nu-propriétaire est opposable au syndicat des copropriétaires dès lors qu'il a été régulièrement notifié au syndic, conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Le syndic doit au moment de l'appel de charges correspondant aux lots considérés, procéder à une ventilation entre les charges imputables à l'usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire. Il n'y a pas en la matière de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges.

  Toutefois il arrive que pour éviter des difficultés de recouvrement, le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité. La licéité d'une telle clause a été mise en doute (CA Paris 23e ch. 21 décembre 1994). Mais il a aussi été jugé que le syndicat n'était pas tenu de procéder à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier et qu'ils pouvaient alors être condamnés "in solidum" au paiement des charges de copropriété (CA Paris, 23e ch. B, 12 décembre 2002).

• Contribution au paiement des charges communes
  
  En l'absence de clauses spéciales dans l'acte opérant le démembrement de propriété, les charges se répartissent selon l'article 605 et s. du Code Civil. L'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien (charges qui se rattachent à la jouissance) alors que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
  
  L'article 606 du Code Civ. définit les grosses réparations : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien". Toutefois, la Cour de cassation dans un arrêt du 27 novembre 2002 rappelle que l'énumération des grosses réparations faite par l'article 606 du Code civil est limitative. Et de ce fait, les tribunaux l'interprète au cas par cas.
  
  Dépenses à la charge de l'usufruitier :
  - dépenses d'entretien et de réparations courantes de l'immeuble,
  - les frais de ravalement,
  - les dépenses d'administration de l'immeuble,
  - les frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d'équipement commun (dépenses d'ascenseur, de chauffage, d'électricité, d'eau, de climatisation, d'entretien des espaces verts ...),
  - les impôts et taxes perçus sur l'immeuble et les primes d'assurance collective.
  
  Dépenses à la charge du nu-propriétaire :
  - les dépenses en "capital" nécessaires pour entretenir ou rénover les structures essentielles de l'immeuble : réfection totale de l'installation électrique commune, réfection de la toiture, réfection d'un pignon ...
  
  Le nu-propriétaire n’est pas obligé d’effectuer les dépenses de grosses réparations et l’usufruitier ne peut pas le contraindre à les faire, ce qui peut aboutir à une mauvaise gestion du bien. En cas de refus du nu-propriétaire, c’est alors l’usufruitier qui pourra être amené à prendre effectivement à sa charge les dépenses de grosse réparations, en particulier à la demande de son locataire si le bien est loué. A l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier pourra toutefois obtenir un dédommagement de la part du nu-propriétaire en fonction de la plus-value procurée à l’immeuble. Cette répartition des charges peut également être aménagée dans une convention.

Plusieurs circonstances entraînent l’extinction de l’usufruit, les articles 617 et 618 du code Civil en font l'énumération :

• la mort de l’usufruitier ;

• l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;

• la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire par vente, donation ou succession;

• la renonciation de l’usufruitier à son droit ;

• le non-usage du droit pendant trente ans ;

• la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi;

• L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien.

L'article 618 du Code Civil précise que : "Les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l'avenir.
Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser".

L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans (Article 619 du Code Civil). L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge fixé  (Article 620 du Code Civil).

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.
La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé (Article 621 du Code Civil modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 29 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007).

Usufruit d'un lot : imposition des revenus fonciers (2ème partie)
 

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Dernière modification : 17/07/2009
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