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Texte de la REPONSE : |
Les règles applicables pour
apprécier la légalité de la construction d'une terrasse sur le toit d'un
immeuble sont, notamment, celles contenues dans le plan local
d'urbanisme de la commune. Sont également applicables les règles
nationales d'urbanisme énumérées aux articles R. 111-1 à R. 111-27 du
code de l'urbanisme, étant précisé que certains de ces articles ne
s'appliquent pas si la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme ou
d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
Une autorisation de
construire est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, ce
qui signifie que, même si l'autorisation de construire est légale au
regard des règles précitées, un voisin peut faire valoir les préjudices
qu'il subit du fait de la construction. Il dispose pour cela de
différents moyens d'action, indépendants de la légalité du permis de
construire, et qu'il peut, pour cette raison, exercer même après
l'expiration du délai de recours contre ce dernier. Il peut tout d'abord
se prévaloir des articles 675 à 680 du code civil qui réglementent les
vues sur la construction voisine et obtenir l'indemnisation du préjudice
qui résulterait du non-respect de ces règles.
En ce qui concerne la
distinction entre les fenêtres ou ouvertures et les terrasses, la
jurisprudence a considéré que l'article 678 du code civil n'était pas
limitatif et pouvait donc concerner la création de fenêtres comme de
terrasses (Cour de cassation, Civ. 3e, 29 novembre 1983, Bull. Civ. III,
n° 247). Le voisin d'une construction peut également se prévaloir de
l'article 544 du même code qui protège le droit d'utiliser sa propriété,
par exemple en construisant, mais que la jurisprudence interprète comme
interdisant de causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cour de
cassation, Civ. 3e, 4 février 1971, Bull. Civ. IIl, n° 78).
Ce trouble peut être la
réalisation d'une construction causant au voisin un préjudice important.
Enfin, le voisin peut, dans les conditions prévues par l'article L.
480-13 (b) du code de l'urbanisme dans sa version issue de la loi
Engagement national pour le logement, demander au juge civil de
condamner le constructeur à des dommages et intérêts si l'illégalité du
permis a été constatée par le juge administratif. Cela nécessite que le
juge civil saisisse le juge administratif, même après l'expiration du
délai de recours contre le permis, pour lui demander d'en constater
l'illégalité.
En revanche, une demande
de démolition sur le fondement de l'article L. 480-13 (a) du code de
l'urbanisme nécessite toujours que le permis de construire soit annulé,
et donc qu'il ait fait l'objet d'un recours devant le juge administratif
dans le délai habituel de deux mois.
Quant à la possibilité de
mettre en oeuvre ou non la responsabilité du promoteur ou de
l'architecte, elle est à chaque fois différente et devra être appréciée
au cas par cas. |
