Avant de pouvoir demander au tribunal de résilier le bail de son locataire qui ne paie plus ses loyers, le propriétaire-bailleur doit avoir régularisé le compte des charges locatives. La régularisation de ces charges doit être au moins annuelle.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mars 2003), rendu en matière de référé, que Mme X... a fait délivrer à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail puis l'a assignée aux fins de faire constater l'acquisition de ladite clause et obtenir l'allocation d'une provision à valoir sur les sommes impayées ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation provisionnelle ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des conclusions que Mme Y... ait opposé une exception d'inexécution à la demande de provision formée par Mme X... ; que le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'appartement n'apparaissait pas totalement inhabitable, que seules les infiltrations d'eau, dont il n'était pas prouvé avec l'évidence requise en référé qu'elles constituaient la cause majeure de l'excès d'humidité constaté, constituaient une cause d'insalubrité à laquelle la locataire ne pouvait remédier elle-même, que Mme X... justifiait que des tuiles avaient été remplacées en toiture pour remédier à ces infiltrations et qu'elle s'était heurtée à l'obstruction de Mme Y... qui avait laissé sans réponse la lettre la mettant en demeure de laisser accéder à son appartement l'ouvrier envoyé pour remédier aux infiltrations et avait refusé à trois reprises de laisser entrer celui-ci, la cour d'appel, qui a pu retenir que, faute de l'évidence requise en référé, Mme Y... n'apparaissait pas fondée à invoquer à l'encontre de sa bailleresse l'exception d'inexécution qu'elle alléguait, en a exactement déduit que la contestation soulevée n'était pas sérieuse ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 849, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour accueillir la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si la somme de 200 francs apparaît sérieusement contestable dès lors qu'elle est fixée unilatéralement par Mme X..., sans justification de la consommation réelle ni régularisation au moins annuelle, cette irrégularité ne pouvait, pour autant, entacher l'ensemble des causes du commandement de payer et doit seulement conduire à retrancher les 200 francs litigieux de la somme réclamée ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les irrégularités, commises antérieurement au titre des charges, n'étaient pas susceptibles d'affecter également la créance de loyers de Mme X..., rendant, par là, les causes du commandement de payer et, partant, l'acquisition de la clause résolutoire sérieusement contestables, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté l'acquisition à compter du 17 juin 2001 de la clause résolutoire du contrat de bail, autorisé l'expulsion de Mme Y... et fixé une indemnité d'occupation provisionnelle, l'arrêt rendu le 14 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille cinq.