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L'article 18 de la
loi du 10 juillet 1965 donne au syndic pouvoir d'administrer
l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, la cour d'appel, qui a
constaté que l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût
modique permettrait une action immédiate en cas d'infestation, en a
exactement déduit que le syndic n'avait pas à demander
l'autorisation de l'assemblée générale et ne pouvait se voir
reprocher son excès de prudence.
AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2004), que
M. X..., copropriétaire, a fait assigner le syndicat des
copropriétaires de la Résidence El Soula à Amélie-les-Bains (le
syndicat) aux fins de voir annuler les résolutions n° 10 à 13
relatives à des travaux de ravalement de façades, d'étanchéité de
terrasses et de remplacement de boîtes à lettres et à
l'établissement trimestriel d'un état parasitaire, prises par
l'assemblée générale des copropriétaires le 5 avril 2002 ;
Sur les deux premiers moyens, réunis :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande
d'annulation des résolutions n° 10 et 11, alors, selon le moyen :
1 / qu'à défaut d'être imposé par l'autorité administrative, le
ravalement d'un immeuble en copropriété ne peut valablement être
décidé en principe en vertu d'une résolution de l'assemblée générale
des copropriétaires sans qu'aient été préalablement portées à la
connaissance dans l'ordre du jour les indications essentielles sur
les modalités de réalisation et le coût de l'opération ; qu'en
effet, dans la négative, ou bien il ne s'agit que d'un simple projet
à étudier et dans ce cas, fût-il de principe, il n'y a pas matière à
résolution qui doit être annulée, ou bien il s'agit d'une prise de
décision définitive du principe d'un ravalement obligé, et dans ce
cas la résolution doit être également annulée pour carence
d'information préalable des copropriétaires ; que l'arrêt ne pouvait
donc, sans violer les articles 9, 10, 11-4 et 13 du décret du 17
mars 1967, valider la résolution n° 10 au prétexte inopérant qu'il
ne s'agirait que d'un accord de principe ne liant pas les
copropriétaires en l'absence de contrat proposé, de devis chiffré et
de condition d'exécution, sans constater par ailleurs qu'il y aurait
risque d'imposition du ravalement des façades par l'autorité
administrative ;
2 / qu'à défaut d'imposition administrative et d'urgence absolue,
non constatées par l'arrêt, et dans la mesure où l'étanchéité devait
compléter le ravalement, il y avait bien, contrairement à ce que
prétend l'arrêt, une simple décision de principe prise par
l'assemblée générale des copropriétaires et, partant, devant être
analysée dans le même sens que celle prise par cette assemblée
générale pour le ravalement des façades ; qu'en effet, ou bien il ne
s'agissait que d'un simple projet à faire étudier par les
entreprises d'étanchéité ne pouvant ainsi constituer matière à
résolution qui devait donc être annulée ; ou bien il s'agissait
d'une prise de décision définitive du principe d'une étanchéité
obligée devant donc être annulée pour carence d'information
préalable des copropriétaires ; que l'arrêt ne pouvait donc, sans
violer les articles 9, 10, 11-4 et 13 du décret du 17 mars 1967,
valider la résolution n° 11 ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une
part, qu'une nouvelle assemblée générale était nécessaire pour
réaliser les travaux visés par la résolution n° 11, de sorte que
l'utilité des résolutions en cause n'était pas établie et que les
copropriétaires n'avaient pris aucun engagement ;
Et attendu, d'autre part, que rien n'interdisait aux copropriétaires
de donner un accord de principe dans la résolution n° 10 qui ne les
engageait pas financièrement, dès lors qu'ils pourraient rejeter à
la majorité requise tous les travaux projetés tant que les devis
n'auraient pas été acceptés, le cour d'appel a validé à bon droit
les résolutions n° 10 et 11 de l'assemblée générale du 5 avril 2002
;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande
d'annulation de la résolution n° 13, alors, selon le moyen :
1 / que ne constitue pas un acte de pure administration et
d'entretien d'un immeuble en copropriété le fait par le syndic de
s'assurer en permanence que l'immeuble n'est pas infesté par les
termites, en se faisant délivrer moyennant forfait quatre fois par
an et tous les ans un certificat parasitaire qui n'est prescrit par
le législateur qu'en cas de vente d'un appartement par un
copropriétaire, sauf à justifier que l'immeuble présente des risques
sérieux d'infection ; que l'arrêt qui le prétend à tort a donc violé
par fausse application l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et
par refus d'application l'article 11-4 du décret du 17 mars 1967 ;
2 / que, et en tout état de cause, la résolution de l'assemblée
générale entérinant ce comportement du syndic serait radicalement
nulle, puisqu'il n'entre pas dans la compétence de l'assemblée
générale des copropriétaires d'intervenir sur des questions relevant
exclusivement des pouvoirs de simple administration du syndic, sauf
faute commise par celui-ci dans le cadre de ses fonctions ; que
l'arrêt doit être censuré derechef pour violation des articles 18,
24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend
obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fourniture d'un
état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et
retenu que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic
pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation,
la cour d'appel, qui a constaté que l'établissement d'un tel état
trimestriel pour un coût modique permettrait une action immédiate en
cas d'infestation, en a exactement déduit que le syndic n'avait pas
à demander l'autorisation de l'assemblée générale et ne pouvait se
voir reprocher son excès de prudence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M.
X... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence El
Soula à Amélie-les-Bains la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre
civile, et prononcé par le président en son audience publique du
quatre janvier deux mille six.
Source :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X01X03X00197X071
Cour de Cassation - Chambre
civile 3
Audience publique du 4 janvier 2006
N° de pourvoi : 04-19771
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