Habilitation du syndic pour agir en justice
Cass. 3e civ., 4 déc. 2002, nº 00-18.022, nº 1853 P + B,
Syndicat des copropriétaires les Jardins du Port c/Sté Hôtel Victoria et a.

La décision d'assemblée générale autorisant le syndic à agir en justice ne peut subordonner la délivrance de l'assignation à l'accord du conseil syndical.

L'assemblée générale ne peut déléguer au conseil syndical le pouvoir d'habiliter le syndic à ester en justice. La Cour de cassation en déduit l'irrecevabilité de l'action exercée dans de telles conditions par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.

A la suite de désordres d'étanchéité, une assemblée générale avait autorisé le syndic à agir en justice contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale, à défaut de travaux de reprise effectués rapidement. Mais elle subordonnait la délivrance d'une assignation à l'accord préalable du conseil syndical. La cour d'appel saisie du litige déclare l'action irrecevable pour défaut d'habilitation du syndic : l'autorisation conditionnelle accordée au syndic est contraire aux prescriptions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967. La Cour de cassation abonde dans son sens et ce même si l'assemblée générale avait indiqué quels désordres il convenait de réparer. En effet, seuls les copropriétaires, réunis en assemblée générale, ont le pouvoir d'habiliter le syndic, à l'exclusion de tout autre organe de la copropriété.

La Haute Juridiction applique très rigoureusement le principe de l'habilitation du syndic, et restreint par la même occasion le domaine des délégations de pouvoir qui peuvent être accordées au syndic. Des juridictions du fond avaient pourtant admis que l'habilitation du syndic pouvait être soumise à l'accord préalable du conseil syndical, et qu'à défaut, l'action était irrecevable (CA Paris, 23e ch., 7 oct. 1994, SEFIM c/ Synd. des copr. 94, avenue Raymond Poincaré : Administrer, août-septembre 1995, p. 32 ; CA Paris, 19e ch., 18 janv. 1979, Le Périclès : D. 1980, IR, p. 146 ; CA Paris, 19e ch. B, 8 mai 1981, Guidot : D. 1982, IR, p. 145).

Dans la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, il est acquis que seul le syndic peut représenter le syndicat, et non le conseil syndical (Cass. 3e civ., 22 mai 1990, n° 89-11.659, Synd. des copr. des balcons du Point-du-Jour c/Sté de construction générale et de produits manufacturés et a. : Bull. civ. III, n° 123 ; Cass. 3e civ., 10 mai 1994, n° 92-17.473, Synd. des copr. de la résidence Astrolabe Albatros c/ SA domaine d'Hardelot et a.), mais il s'agissait alors de résolutions qui avaient habilité le conseil syndical à agir sans le concours du syndic. Or, dans l'arrêt commenté du 4 décembre 2002, le conseil syndical n'était qu'un intermédiaire entre ce dernier et l'assemblée, et n'était pas amené à saisir directement la juridiction. La Cour de cassation considère désormais que l'autorisation ne peut être donnée qu'au syndic, et uniquement par l'assemblée générale.

Par ailleurs, la Cour de cassation assouplit sa position sur la désignation des personnes contre lesquelles l'action sera dirigée en décidant que l'autorisation donnée au syndic vaut, à défaut d'une limitation des pouvoirs de celui-ci, à l'égard de l'ensemble des personnes concernées par l'obligation de garantie décennale.

Cette position jurisprudentielle avait déjà été amorcée par la Cour de cassation dans un arrêt de 1988 (Cass. 3e civ., 17 févr. 1988, n° 86-16.747, UAP c/SCI Secar III et a. : Bull. civ., III, n° 36)

L'évolution paraît considérable. Désormais les assemblées générales ne seront plus obligées de recenser les intervenants à l'acte de construire, au risque d'en oublier. Le syndic et ses conseils détermineront les personnes à assigner étant entendu que toutes pourront être poursuivies, sauf, ce qui est peu vraisemblable, le cas où l'assemblée générale se serait opposée à ce que certains d'entre eux soient poursuivis.

Source : Dictionnaire permanent - gestion immobilière - Bulletin 336.