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En cas de vente d'un logement loué, le cautionnement garantissant le
paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de
plein droit au nouveau propriétaire. C'est ce que vient d'affirmer
la Cour de cassation réunie en assemblée plénière, contredisant la
jurisprudence jusqu'alors établie. Les cautions ne pourront plus se
soustraire à leur obligation de paiement en invoquant le changement
de propriétaire.
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 10 décembre 2002), rendu sur
renvoi après cassation (COM., 26 octobre 1999, Bull., IV, n° 184),
que, par acte du 14 septembre 1988, la société compagnie Assurances
générales de France (compagnie AGF) a donné en location un
appartement à M. X... pour une durée de six ans à effet du 1er
octobre 1988 ; que, par acte du 31 août 1988, la société Sofal, aux
droits de laquelle vient la société Archon Group France,
anciennement dénommée WHBL 7 (société WHBL 7), s'est rendue caution
solidaire du locataire pour le paiement de loyers ; que le 30 juin
1992, la compagnie AGF a vendu l'immeuble à la société Financière et
Immobilière Marcel Dassault (société FIMD), aux droits de laquelle
vient la société Groupe industriel Marcel Dassault ; que les loyers
de décembre 1992 et d'octobre 1993 à mai 1994 étant restés impayés,
la société FIMD a dénoncé la vente à la caution qui, invoquant
l'extinction de son engagement par changement de créancier, l'a
assignée en opposition au commandement de payer ces loyers ;
Attendu que la société WHBL 7 fait grief à l'arrêt de rejeter sa
demande, alors, selon le moyen :
1 ) que la société WHBL 7 avait, dans l'acte de cautionnement du 31
août 1988, donné sa caution au profit de la seule société AGF ;
qu'en énonçant que même si le nom du bailleur, société AGF, était
bien sûr précisé dans l'acte de caution dans la mesure où le bail
lui-même allait être souscrit quelques jours plus tard, il est
néanmoins patent que la caution s'engageait bien pour une obligation
pesant sur le locataire débiteur, et que la personne du bailleur lui
était, dans ces conditions et logiquement indifférente, la cour
d'appel a dénaturé l'acte de cautionnement et violé l'article 1134
du Code civil ;
2 ) qu'à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution
de s'engager envers le nouveau bailleur, acquéreur de l'immeuble
loué, le cautionnement souscrit au profit du premier bailleur ne
peut être étendu en faveur du second bailleur ; qu'en retenant, pour
condamner la société WHBL 7 au paiement d'une certaine somme au
nouveau bailleur, que la créance de loyers et ses accessoires et
particulièrement le bénéfice du cautionnement étaient transmis au
nouveau bailleur, que les limites du cautionnement de la banque ne
portaient pas sur la personne du créancier qui était sans influence
sur l'engagement de la caution et que la société WHBL 7 n'avait
avant le début de la procédure judiciaire, aucunement discuté le
principe de son obligation comme caution, cependant qu'à défaut de
manifestation de volonté de la part de la société WHBL 7 envers la
société Groupe Marcel Dassault , le cautionnement souscrit au profit
de la compagnie AGF ne pouvait être étendu en faveur de la société
Groupe Marcel Dassault , la cour d'appel a violé les articles 2011
et 2015 du Code civil ;
3 ) que l'article 1743 du Code civil a pour seul effet de rendre le
bail opposable au cessionnaire de l'immeuble loué et qu'il
n'entraîne pas de plein droit transport du bénéfice de la caution au
cédant ; que si selon l'article 1692 du Code civil, la vente ou la
cession d'une créance comprend les accessoires de la créance tels
que la caution, cette disposition s'applique au transport des
créances et autres droits incorporels ; qu'il n'y a eu entre la
compagnie AGF et la société FIMD aucune cession de créance, mais une
vente d'immeuble, laquelle n'entraîne pas cession de contrat de bail
avec transmission de ses accessoires, mais seulement opposabilité du
bail à l'acquéreur de la chose louée ; qu'en l'appliquant néanmoins
à un tel contrat, la cour d'appel a violé par fausse application
l'article 1692 du Code civil, ensemble l'article 1743 du même Code ;
4 ) que le cautionnement ne se présume point et que la caution du
paiement des loyers est donnée en considération notamment de la
personne du bailleur, de telle sorte qu'en cas de vente de
l'immeuble, son bénéfice n'est pas de plein droit transféré au
cessionnaire sans l'accord de la caution ; qu'en considérant
cependant que la relation contractuelle née de la caution donnée par
la société Sofal à la compagnie AGF, bailleresse, en garantie des
loyers dus par M. X... , s'était poursuivie de plein droit dans les
mêmes conditions avec la société FIMD, acquéreur de l'immeuble loué,
la cour d'appel a violé les articles 1692 et 2015 du Code civil ;
5 ) que le cautionnement ne se présume point ; qu'en retenant que la
société FIMD fait observer que dans ses lettres des 2 février et 10
mars 1994, soit avant le début de la procédure judiciaire, la
société Sofal n'a aucunement discuté le principe de son obligation
comme caution mais a fait valoir des arguments chiffrés sur son
étendue, en exposant qu'un "parking" avait été loué après le bail
initial et en protestant à propos d'une pénalité contractuelle de 10
%, éléments dont elle expliquait qu'ils n'étaient pas visés dans son
engagement de caution d'origine, qu'il s'en déduit effectivement que
la société Sofal s'estimait alors engagée à titre de caution et que
cette attitude et cet engagement sont conformes aux développements
ci-dessus, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la société
Sofal avait expressément reconnu qu'elle s'était engagée envers la
société FIMD, s'est déterminée par des motifs inopérants et n'a pas
légalement justifié sa décision au regard des exigences de l'article
2015 du Code civil ;
Mais attendu qu'en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le
cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf
stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau
propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à
l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles
1692, 2013 et 2015 du Code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Archon Group France, anciennement dénommée Union
industrielle de crédit puis WHBL 7, venant aux droits de la société
Sofal, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la
demande de la société Archon Group France ; la condamne à payer la
somme de 1 900 euros à la société Groupe industriel Marcel Dassault
, venant aux droits de la société Financière et Immobilière Marcel
Dassault ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, siégeant en Assemblée
plénière, et prononcé par le premier président en son audience
publique du six décembre deux mille quatre.
LE CONSEILLER RAPPORTEUR, LE PREMIER PRESIDENT,
LE GREFFIER EN CHEF.
Moyen produit par la SCP Vier et Barthélemy, avocat aux Conseils,
pour la société Archon Group France, précédemment dénommée WHBL 7
Moyen annexé à l'arrêt n° 520 P (Assemblée plénière)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR décidé que la société
WHBL 7 était engagée en qualité de caution au profit de la société
Groupe industriel Marcel Dassault et de l'avoir condamnée à lui
verser la somme de 692 270 francs avec intérêts au taux légal sur
519 181,56 francs à compter de la sommation du 20 mai 1994,
AUX MOTIFS QUE, conformément à l'article 1743 du Code civil, avec la
vente de l'immeuble le bail en cours a été cédé, et pour le
locataire débiteur principal, la relation contractuelle s'est
poursuivie dans les mêmes conditions ; il n'y a pas d'effet
novatoire au regard du bail à l'occasion de la vente de l'immeuble ;
en la cause, il n'est aucunement significatif d'invoquer l'absence
de mention, dans l'acte de vente de l'immeuble ou dans son annexe
relative à la situation locative, de l'existence de l'engagement de
caution de la société Sofal en faveur de M. X... ; qu'il est bien
précisé dans l'acte de vente de l'immeuble que l'acquéreur est bien
informé de l'état locatif et a en possession les copies des baux et
des pièces annexes, dans lesquels se retrouvaient toutes les
indications utiles sur la caution déjà citée ; qu'au regard de
l'article 1692 du Code civil, si la vente de l'immeuble provoque la
cession du bail et non à proprement parler une cession de créance,
il n'en demeure pas moins que les créances nées du bail lui-même
sont transférées à l'acquéreur de l'immeuble ; ainsi la créance de
loyers et ses accessoires, et particulièrement ici le bénéfice du
cautionnement, sont transmises au nouveau propriétaire ; celui-ci,
société FIMD, a ainsi acquis avec l'immeuble la créance découlant du
bail pour les loyers à venir et pour les obligations à respecter par
le preneur avec les garanties qui les assortissaient dont ce
cautionnement ; l'acte de caution avait pour objet l'engagement
solidaire de la société Sofal avec le locataire X... envers le
bailleur, au titre du paiement des loyers de ce locataire s'il était
défaillant pour cette obligation ; même si le nom du bailleur,
société AGF, était bien sûr précisé dans l'acte de caution dans la
mesure où le bail lui-même allait être souscrit quelques jours plus
tard, il est néanmoins patent que la caution s'engageait bien pour
une obligation pesant sur le locataire débiteur, et que la personne
du bailleur lui était, dans ces conditions et logiquement
indifférente ; les "limites", soit les éléments déterminants devant
être précisés dans l'acte, du cautionnement de la société Sofal ne
portaient pas sur la personne du créancier qui était sans influence
sur l'engagement de caution, d'autant plus que cette caution,
dénommée et caractérisée sur l'acte "Société financière Sofal pour
favoriser l'acquisition de logements et l'amélioration de
l'habitation, société anonyme au capital de 22 473 840, inscrite sur
la liste des banques françaises...", avait inévitablement des
exigences "professionnels" envers les débiteurs qu'elle couvrait, et
que dans ce cadre la situation de ces derniers seuls lui importait ;
la société FIMD fait ici observer que dans ses lettres des 2 février
et 10 mars 1994, soit avant le début de la procédure judiciaire, la
société Sofal n'a aucunement discuté le principe de son obligation
comme caution mais a fait valoir des arguments chiffrés sur son
étendue, en exposant qu'un parking avait été loué après le bail
initial et en protestant à propos d'une pénalité contractuelle de 10
% éléments dont elle expliquait qu'ils n'étaient pas visés dans son
engagement de caution d'origine ; il s'en déduit effectivement que
la société Sofal s'estimait engagée à titre de caution ;
que cette attitude et cet engagement sont conformes aux
développements ci-dessus ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la société WHBL 7 avait, dans l'acte de
cautionnement du 31 août 1988, donné sa caution au profit de la
seule société AGF ; qu'en énonçant que même si le nom du bailleur,
société AGF, était bien sûr précisé dans l'acte de caution dans la
mesure où le bail lui-même allait être souscrit quelques jours plus
tard, il est néanmoins patent que la caution s'engageait bien pour
une obligation pesant sur le locataire débiteur, et que la personne
du bailleur lui était, dans ces conditions et logiquement
indifférente, la cour d'appel a dénaturé l'acte de cautionnement et
a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'à défaut de manifestation de volonté de la
part de la caution de s'engager envers le nouveau bailleur,
acquéreur de l'immeuble loué, le cautionnement souscrit au profit du
premier bailleur ne peut être étendu en faveur du second bailleur ;
qu'en retenant, pour condamner la société WHBL 7 au paiement d'une
certaine somme au nouveau bailleur, que la créance de loyers et ses
accessoires et particulièrement le bénéfice du cautionnement étaient
transmis au nouveau bailleur, que les limites du cautionnement de la
banque ne portaient pas sur la personne du créancier qui était sans
influence sur l'engagement de caution et que la société WHBL 7
n'avait, avant le début de la procédure judiciaire, aucunement
discuté le principe de son obligation comme caution cependant qu'à
défaut de manifestation de volonté de la part de la société WHBL 7
envers la société Groupe Marcel Dassault , le cautionnement souscrit
au profit de la compagnie AGF ne pouvait être étendu en faveur de la
société Groupe Marcel Dassault , la cour d'appel a violé les
articles 2011 et 2015 du Code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l'article 1743 du Code civil a pour
seul effet de rendre le contrat de bail opposable au cessionnaire de
l'immeuble loué et qu'il n'entraîne pas de plein droit transport du
bénéfice de la caution donnée au cédant ; que si selon l'article
1692 du Code civil la vente ou cession d'une créance comprend les
accessoires de la créance tels que la caution, cette disposition
s'applique au transport des créances et autres droits incorporels ;
qu'il n'y a eu entre la compagnie AGF et la société FIMD aucune
cession de créance, mais une vente d'immeuble, laquelle n'entraîne
pas cession du contrat de bail avec transmission de ses accessoires,
mais seulement opposabilité du bail à l'acquéreur de la chose louée
; qu'en l'appliquant néanmoins à un tel contrat, la cour d'appel a
violé, par fausse application, l'article 1692 du Code civil,
ensemble l'article 1743 du même Code ;
ALORS, ENCORE, QUE le cautionnement ne se présume point et que la
caution du paiement des loyers est donnée en considération notamment
de la personne du bailleur, de telle sorte qu'en cas de vente de
l'immeuble son bénéfice n'est pas de plein droit transféré au
cessionnaire sans l'accord de la caution ; qu'en considérant
cependant que la relation contractuelle née de la caution donnée par
la société Sofal à la compagnie AGF, bailleresse, en garantie des
loyers dus par M. X... , s'était poursuivie de plein droit dans les
mêmes conditions avec la société FIMD, acquéreur de l'immeuble loué,
la cour d'appel a violé les articles 1692 et 2015 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE le cautionnement ne se présume point ; qu'en
retenant que la société FIMD fait observer que dans ses lettres des
2 février et 10 mars 1994, soit avant le début de la procédure
judiciaire, la société Sofal n'a aucunement discuté le principe de
son obligation comme caution mais a fait valoir des arguments
chiffrés sur son étendue, en exposant qu'un parking avait été loué
après le bail initial et en protestant à propos d'une pénalité
contractuelle de 10 %, éléments dont elle expliquait qu'ils
n'étaient pas visés dans son engagement de caution d'origine, qu'il
s'en déduit effectivement que la société Sofal s'estimait alors
engagée à titre de caution et que cette attitude et cet engagement
sont conformes aux développements ci-dessus, la cour d'appel, qui
n'a pas constaté que la société Sofal avait expressément reconnu
qu'elle était engagée envers la société FIMD, s'est déterminée par
des motifs inopérants et n'a pas légalement justifié sa décision au
regard des exigences de l'article 2015 du Code civil.
LE GREFFIER EN CHEF. |