Le règlement de copropriété, soumis aux dispositions légales

Le règlement de copropriété, soumis aux dispositions légales
Cass. 3e civ., 11 mai 2005, N° de pourvoi : 03-19183

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de cette même loi ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2003), que, par acte du 16 juillet 1998, la société civile immobilière (SCI) Plagam a établi l'état descriptif de division-règlement de copropriété d'un immeuble lui appartenant ; que l'article 11 stipulait que le copropriétaire qui regrouperait le lot n° 6, situé au 5e étage, avec les lots n° 8 à n° 12, situés comme le lot n° 7 au 6e étage, serait autorisé à réunir ses lots pour former une unité d'habitation de plus grande dimension et à utiliser certaines parties communes à titre privatif ; que les époux X..., qui avaient acquis de la SCI Plagam, le 9 décembre 1998, les lots n° 6 et n° 8 à n° 12, les ont transformés dans les conditions autorisées par l'article 11 du règlement de copropriété ; que les époux Y..., acquéreurs le 28 septembre 2000 du lot n° 7, constatant que les canalisations et les câbles d'alimentation le desservant étaient intégrés dans l'appartement de leur voisin, qu'ils n'avaient plus accès au vide-ordures ni à l'escalier de service et qu'ils ne pouvaient plus installer une ventilation mécanique dans leur cuisine du fait des travaux réalisés, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot (le syndicat), les époux X... et la SCI Plagam en annulation de l'article 11 du règlement de copropriété ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'article 11 était la conséquence de la création, au 6e étage, de lots privatifs à côté du lot n° 7 et que les travaux à faire dans les lots vendus aux époux Y... ne portaient pas sur des parties communes puisqu'elles étaient constituées comme privatives ou concernaient des parties de canalisations et des équipements qui se trouvaient à l'intérieur de parties privatives, que l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas nécessaire pour effectuer ces travaux, et que cette clause du règlement de copropriété n'était pas illicite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot à Paris 9e, la SCI Plagam et les époux X..., ensemble, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille cinq.

Source : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X05X03X00191X083

Observations

La clause d’un Règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer, sans autorisation préalable de l’AG, des travaux affectant les parties communes doit être réputée non écrite. En l’espèce, dans le règlement de copropriété, il est prévu la faculté pour le propriétaire qui aurait acquis les lots énoncés au 5^ème et au 6^ème étage, de pouvoir les réunir pour constituer un logement d’une plus grande dimension.

L’article 11 de ce règlement de copropriété autorisait alors ce propriétaire à réaliser des travaux ayant conséquences, pourtant, sur les parties communes de l’immeuble en l’absence même de toute autorisation donnée par l’Assemblée Générale. La cour d’appel a estimé « que l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas nécessaire pour effectuer ces travaux, et que cette clause du règlement de copropriété n'était pas illicite ». La cour suprême a donc cassé l’arrêt de la cour d’appel au motif que cette dernière avait jugé en toute méconnaissance des articles 43 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation d’autoriser la transformation par un vote en assemblée

En effet, l’Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise les décisions qui doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i j et m de l'article 25.
En l’espèce, il s’agit bien de travaux comportant transformation de lots, qui ne sont pas visés aux points e, g, h, i, j de l’article 25. Ces travaux doivent donc être autorisés par l’Assemblée Générale à la majorité des membres du syndicat.

La validité de la clause donnant droit aux propriétaires desdits lots de procéder à la réunion des lots sans autorisation de l’Assemblée Générale ?

Article 43 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. » Or, l’article 26 est compris dans les articles 6 à 37 auxquels le règlement de copropriété ne peut déroger. L’article 43 trouve alors à s’appliquer pleinement, et la clause du règlement de copropriété est réputée non écrite.

Il en ressort que si le règlement de copropriété pose les règles de vie de la copropriété, ceci n’est possible que dans le respect des dispositions légales. Le règlement de copropriété, bien que « bible » de votre copropriété, reste soumis à la loi.

Cette jurisprudence vient nous montrer combien l’adaptation des règlements de copropriété est nécessaire, puisque cette opération permet d’abroger toutes les clauses illicites d’un règlement, et par conséquent peut éviter des contentieux bien inutiles….