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Des acquéreurs ont assignés leur vendeur en diminution du prix de
vente, puisque le lot leur a été vendu pour une surface de 164,05m²,
alors qu’après mesurage de leur géomètre-expert il est fait état
d’une surface de 116,78m², soit près de 50m² de moins… Pourquoi une
telle différence ?
Les deux mesures effectuées ne sont pas fondées sur les mêmes
références.
1- Le mesurage des lots conformément au règlement de copropriété
Le géomètre des acquéreurs a effectué les mesures sur le fondement
du règlement de copropriété non mis à jour, selon les différents
lots réunis. Certains dont la surface est inférieure à 8m², doivent
être exclus de la mesure conformément à la loi Carrez, et la
mezzanine construite de façon illicite n’a pas fait l’objet de
mesure.
La différence obtenue est supérieure à 1/20ème du lot, elle donne
donc droit indemnisation selon la loi Carrez.
Or, il s’agit ici d’un duplex formé par la réunion de plusieurs
lots, lesquels ont été mesurés indépendamment de l’unité
d’habitation obtenue. La cour d’appel a donc débouté les époux de
leur demande en diminution du prix de vente, en estimant que l’unité
d’habitation justifiait la surface totale de 164,05m² (et non la
mesure de chaque lot réuni).
2- L’unité d’habitation, ou la mesure d’une réalité physique
La cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel. Il ressort
ainsi de la décision, que tous les lots réunis doivent être mesurés
dans leur configuration au jour de la vente. Les lots inférieurs à
8m² et la mezzanine sont donc à inclure dans la surface globale «
loi carrez ».
C’est donc, le lot transformé qui est à mesurer et non le lot tel
que décrit dans le règlement de copropriété, (lorsque celui –ci
n’est pas à jour.)
Conclusion
Cette jurisprudence vient peut-être résoudre le problème récurrent
qui se posait à l’occasion de calculs de surface lorsque les lots
font l’objet de transformation, et que le règlement n’est pas adapté
à l’évolution concrète de l’immeuble.
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AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Joint
les pourvois n° E 03-21.015 et T 03-21.004 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 octobre 2003), que les
époux X... ont acquis le 21 septembre 1999 de la SCI Vaneau-Clagny
divers lots de copropriété pour une superficie mesurée de 164,05
mètres carrés ; qu'ils ont fait procéder ultérieurement à un
mesurage dont il est ressorti que la superficie était de 116,78
mètres carrés après déduction de celle de six lots, chacun d'une
surface inférieure à 8 mètres carrés, et d'un ajout non autorisé à
une mezzanine intérieure ; qu'ils ont assigné le 20 juin 2000 le
vendeur en diminution de prix et en remboursement des taxes ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur
demande, alors, selon le moyen, que conformément à l'article 46 de
la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18
décembre 1996 ("loi Carrez"), la superficie devant figurer sur
l'acte de vente est la superficie de la partie privative de chaque
lot de copropriété, et non celle de l'"unité d'habitation"
éventuellement constituée par la vente simultanée de plusieurs lots
; que, selon les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 issus
du décret du 23 mai 1997, seuls les lots d'une surface supérieure à
8 mètres carrés sont pris en compte pour le calcul de la surface
devant figurer sur l'acte de vente ; qu'en l'espèce seuls les lots
n° 14, 25 et 43 ont une surface supérieure à 8 mètres carrés, les
autres lots ayant une surface inférieure, de sorte qu'ils ne
pouvaient entrer en ligne de compte pour le calcul de la surface ;
qu'en retenant néanmoins une surface globale de 164,05 mètres carrés
résultant de la prise en compte de l'ensemble des lots, y compris
des lots d'une surface inférieure à 8 mètres carrés, au motif
inopérant de l'existence d'une "unité d'habitation", la cour d'appel
a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les
articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la vente portait sur un appartement
constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative
de certains avait une surface inférieure à huit mètres carrés, la
cour d'appel a exactement retenu que la superficie des parties
privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46
précité étant celle de l'appartement, tel qu'il se présentait
matériellement, les lots d'une surface inférieure à huit mètres
carrés n'avaient pas à être exclus du calcul de la superficie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur
demande alors, selon le moyen, que les surfaces illégalement créées
ne sauraient entrer dans le calcul de la surface devant figurer sur
l'acte de vente conformément à la loi du 18 décembre 1996 ("loi
Carrez") ; que les époux X... produisaient le rapport de M. de Y...,
géomètre-expert, dont ils invoquaient les conclusions, et selon
lequel le périmètre actuel du lot n° 14 n'était pas le même que
celui désigné au règlement de copropriété, mais faisait apparaître
l'existence d'une mezzanine construite illicitement, ne pouvant, à
ce titre, figurer dans le mesurage du bien vendu ; qu'en se bornant,
pour rejeter ce moyen, à énoncer que la superficie de la mezzanine,
faisant partie intégrante du lot n° 14 selon le règlement de
copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu,
sans répondre au moyen péremptoire des époux X... tiré de ce que les
conclusions du géomètre-expert faisaient apparaître un
agrandissement du périmètre du lot 14, pour l'ajout d'une nouvelle
mezzanine construite illicitement, ne pouvant, à ce titre, figurer
dans le mesurage du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article
455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la superficie de la
mezzanine, qui faisait partie intégrante du lot n° 14 selon le
règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du
bien vendu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des
conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a
légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la
demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre
civile, et prononcé en l'audience publique du treize avril deux
mille cinq par M. Villien, conseiller doyen, conformément à
l'article 452 du nouveau Code de procédure civile. |