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Pour obtenir la
condamnation à des dommages et intérêts du preneur qui n'a pas restitué
les lieux en bon état de réparations locatives, le bailleur doit
justifier d'un préjudice.
Les sections réunies de la
troisième chambre civile de la Cour de cassation viennent (peut-être) de
mettre fin à une saga jurisprudentielle vieille de plusieurs années. Il
semble que le bailleur doive désormais justifier d'un préjudice s'il
veut être indemnisé par son locataire, lorsque ce dernier ne restitue
pas les lieux en bon état.
En dernier lieu, la Haute Juridiction avait considéré que
l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des
réparations locatives, ni à la justification d'un préjudice (Cass. 3e
civ., 30 janv. 2002, n° 00-15.784, épx Bolmont c/ Sté Carrosserie
industrielle des Ets Bolmont : Bull. civ. III, n° 17 ; Cass. 3e civ., 3
avr. 2001, n° 99-13.668, Liégeon c/ Tournier ; Cass. 3e civ., 30 sept.
1998, n° 96-21.512, Touret c/ épx Robert : Bull. civ. III, n° 176),
alors qu'il avait été jugé que le bailleur ne pouvait prétendre qu'au
paiement des sommes réellement déboursées pour réparer les dégradations
causées dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 26 janv. 1996, n°
94-11.422, Marsat c/ Perret).
Avec ce nouvel arrêt, les règles de la responsabilité contractuelle
retrouvent leur empire : le bailleur n'a droit à des dommages et intérêt
que si une faute, un préjudice et un lien de causalité sont
caractérisés.
En outre, la Cour de cassation apporte une précision intéressante : le
juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue. Le
bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a
été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire
est rendue, même s'il était caractérisé auparavant. A l'avenir, il lui
sera difficile de conserver le dépôt de garantie et l'utiliser comme il
l'entend, le locataire pouvant lui demander des comptes.
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Source : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière - Bulletin 349 |