Location : Le défaut d'entretien imputable au bailleur est assimilable à un vice de construction.
 Cass. 3e civ., 15 juin 2005, N° de pourvoi : 04-12243

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1733 du Code civil ;
Attendu que le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 11 décembre 2003), que la Société d'habitations à loyer modéré "Logis Métropole" a donné en location le 18 août 1963 un pavillon à Mme X... ; que dans la nuit du 22 au 23 avril 1998 deux incendies successifs se sont déclarés dans ce pavillon, endommageant les lieux loués ainsi qu'un immeuble voisin ;
Attendu que pour déclarer Mme X... responsable du premier incendie, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le court-circuit à l'origine de ce sinistre ne peut qu'être imputable à un défaut d'entretien du bailleur, que Mme X... ne conteste pas ne pas avoir avisé sa propriétaire de ce qu'elle avait été obligée de remplacer plusieurs fusibles et que le défaut d'entretien du bailleur n'a pas revêtu, du fait de cette négligence, les caractères imprévisibles et irrésistibles de la cause étrangère édictée par l'article 1733 du Code civil ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un défaut d'entretien imputable à un bailleur s'il est à l'origine d'un incendie, est assimilable à un vice de construction, et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a déclaré entièrement engagée sur le fondement de l'article 1733 du Code civil la responsabilité de Mme X... dans le premier incendie survenu dans la nuit du 22 au 23 avril 1998 et condamné la Société d'assurance du Crédit agricole du Pas-de-Calais à payer à la compagnie AGF IARD la somme de 158 416,94 euros avec intérêts au taux légal :
- sur la somme de 76 224,51 euros à compter du 19 mai 1999,
- sur la somme de 53 411,77 euros à compter du 26 août 1999,
- sur la somme de 17 100,21 euros à compter du 27 juin 2001,
- sur la somme de 11 650,46 euros à compter du 19 février 2002,
l'arrêt rendu le 11 décembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne la société Assurances générales de France IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Assurances générales de France IARD à payer à la Société d'assurance du Crédit agricole du Pas-de-Calais la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Assurances générales France IARD ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille cinq.

 

Observations

L'article 1733 du Code civil pose le principe que le locataire répond de l'incendie des biens immobiliers loués, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est produit par cas fortuit, force majeure, ou par vice de construction.
La Cour de cassation vient de préciser, par une interprétation extensive, ce que recouvre la notion de "vice de construction".

En l'espèce, une société d'HLM donne en location une maison individuelle, dans laquelle deux incendies successifs se sont déclarés, endommageant ainsi les lieux loués ainsi et l’immeuble voisin.

La cour d’appel de Douai a reconnu la locataire responsable du premier incendie. Les juges, tout en reconnaissant que le court-circuit à l'origine de ce sinistre ne pouvait qu'être imputable à un défaut d'entretien du bailleur, reprochaient en effet à la locataire de ne pas avoir informé son propriétaire du fait qu’elle avait été obligée de remplacer plusieurs fusibles et que, du fait de cette négligence, le défaut d'entretien du bailleur ne revêtait pas les caractères imprévisibles et irrésistibles de la cause étrangère édictée par l'article 1733 du Code civil.

La Cour de cassation casse cet arrêt, en considérant qu'un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine d'un incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure.

On peut retenir qu’en jugeant ainsi, la cour de cassation a assimilé le défaut d’entretien au vice de construction, et a élargi cette notion.
De plus, il faut comprendre que le défaut d’entretien imputable au bailleur suffit à exonérer le locataire de toute responsabilité, et cette condition n’est pas à cumuler avec les critères de la force majeure.