Toute action en contestation de loyer, quel que soit son fondement, doit être précédée de la saisine de la commission de conciliation dans les 2 mois de la signature du bail.

L’assemblée plénière de la Cour de cassation vient sans doute de mettre fin à une divergence de jurisprudence qui opposait la troisième chambre civile à certains juges du fond à propos de l’obligation de saisir la commission de conciliation avant toute action en contestation des loyers des baux relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Le siège de la controverse se trouvait dans l’article 17 de cette loi, qui confère au locataire 2 mois à compter de la signature du bail pour contester les références fournies par le bailleur dans le cadre de l’article 19, à condition de saisir au préalable la commission de conciliation. La cour d’appel de Paris limitait l’obligation de saisine préalable à l’hypothèse envisagée par la loi, et refusait de l’étendre à toutes les actions en contestation du loyer, permettant que celles-là soient intentées dans un délai trentenaire. Malgré la position contraire, très claire, de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 mai 1997, n° 95-16.382, Fauvet c/ Caisse des dépôts et consignations : Bull. civ. III, n° 101 ; Cass. 3e civ., 31 oct. 2000, n° 98-20.754, Lebeau c/ UGICI : Bull. civ. III, n° 164 ; Cass. 3e civ., 10 mai 2001, n° 98-15.968, SCI du Castillon c/ épx Pelletier ; Cass. 3e civ., 19 févr. 2003, n° 00-22.194, SCI Wagram Alphonse de Neuville c/ X : Bull. civ. III, n° 40), elle a, en l’espèce, résisté par deux fois, provoquant l’intervention de l’assemblée plénière.

Un bail avait été conclu au visa de l’article 17 a de la loi du 6 juillet 1989 et le locataire, 6 ans plus tard, prétend qu’il aurait dû relever de l’article b, le loyer ne pouvant, par conséquent, pas être déterminé librement entre les parties. Il demande qu’il soit fixé au prix de l’ancien bail et la restitution du trop-perçu. Son action est accueillie une première fois par la cour d’appel de Paris, puis rejetée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 10 mai 2001, préc.). La cour d’appel de renvoi ne s’incline pas. L’action du locataire était, en effet, fondée sur un décret de blocage pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, car il prétendait que le bail relevait de l’article 17 b et non de l’article 17 a, les travaux effectués par le bailleur avant son entrée dans les lieux ne constituant pas des travaux d’amélioration. Les juges du fond considérèrent que le délai de 2 mois imposé pour saisir, avant toute action au fond, la commission de conciliation, ne pouvait être opposé au locataire contestant la fixation du loyer sur le fondement de l’article 18.

L’assemblée plénière de la Cour de cassation met fin au litige en cassant sans renvoi l’arrêt de la cour d’appel de Paris, au visa des articles 17 à 20 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que quel que soit le fondement juridique de l’action tendant à contester la fixation du loyer, celle-ci ne peut être exercée que si la commission de conciliation a été préalablement saisie dans les 2 mois de la conclusion du bail. La Haute Juridiction confère ainsi un régime unique et restrictif (le délai de 2 mois étant impératif dans tous les cas) aux actions en contestation de loyers.