AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2006 ), que M. Z... X... de A..., propriétaire de locaux à usage d'habitation donnés à bail à Mme Y..., lui a fait délivrer, le 18 décembre 2002, un congé avec offre de vente ; que, le 11 février 2003, la locataire a assigné le bailleur pour faire constater la nullité du congé ; que, le même jour, elle lui a notifié son intention d'exercer son droit de préemption sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt et la condition résolutoire de la nullité du congé pour vendre ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour vendre alors, selon le moyen, que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que si la validité du congé n'est pas subordonnée à l'établissement préalable d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, le congé doit néanmoins annexer ces documents à l'offre de vente lorsqu'ils existent afin que le preneur puisse s'assurer de la nature des droits et des obligations relativement au lot offert à la vente et qui constituent les conditions de la vente ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, cependant que le règlement de copropriété avait été reçu avant la délivrance du congé, la cour d'appel a violé l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété n'entraient pas dans les prévisions de l'article 15-II, 1er alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune ambiguïté ne pouvait exister à la lecture du congé sur la nature du bien vendu et les conditions de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ;

Attendu que pour rejeter la demande subsidiaire de Mme Y... tendant à la régularisation à son profit de la vente des biens donnés à bail, l'arrêt retient que l'acceptation notifiée par exploit du 11 février 2003 ne valait pas acceptation au sens du 2e alinéa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, l'acceptation ayant été formulée "sous condition résolutoire consistant dans la nullité que poursuit parallèlement Mme Y...", que la locataire n'a pas, de façon claire et loyale, opté en faveur de l'acquisition du bien qu'elle occupait en qualité de locataire et notifié son acceptation dans le délai de deux mois imparti, la seule condition susceptible d'être opposée au bailleur résultant de l'intention de recourir à un prêt, qu'il importe peu qu'elle ait indiqué qu'elle recourrait à un prêt et l'ait ensuite obtenu dès lors que le caractère imparfait de son acceptation lui ôtait toute possibilité, après le 18 février 2003, de se prévaloir de l'offre de vente notifiée par son bailleur, étant au surplus déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la stipulation d'une condition résolutoire tenant à l'appréciation judiciaire de la validité du congé était indifférente à l'efficacité de l'acceptation de l'offre de vente, la cour d'appel, qui a constaté que cette acceptation avait été notifiée dans le délai de préavis, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande tendant à la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré le 18 décembre 2002 et déclaré ce congé valable, l'arrêt rendu le 12 janvier 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. Z... X... de A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. Z... X... de A... à payer à Mme Y... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de M. Z... X... de A... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille sept.