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La force majeure
n'exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où
elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé. La
connaissance ou la tolérance du bailleur ou l’autorisation de
principe donnée à la sous-location ne peuvent être assimilées à son
concours à l’acte.
AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 octobre 2004), que Mme
Renée X..., preneuse à bail de locaux à usage commercial appartenant
à Mme Y..., a consenti sur ces locaux, par acte du 1er juillet 1993,
une sous-location à la société AG Bois ; que la toiture du bâtiment
s'est trouvée endommagée par la tempête du 26 décembre 1999 ; que
par acte du 28 février 2000, Mme Y... a délivré à Mme X... un congé
avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction à
effet au 1er septembre 2000 en lui reprochant notamment d'avoir
réalisé dans les lieux loués des travaux sans son autorisation ; que
le 19 janvier 2001, Mme X... et la société AG Bois ont assigné Mme
Y... en indemnisation des dommages causés par la tempête ; que le 7
mai 2001, Mme Y... a fait délivrer à Mme X... et à la société AG
Bois un commandement, visant la clause résolutoire, de remettre les
locaux en conformité avec les clauses du bail ; que par acte du 25
mai 2001, Mme X... a fait assigner Mme Y... en nullité du congé du
28 février 2000 et du commandement du 7 mai 2001 ; que les deux
instances ont été jointes ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt, sur le préjudice
consécutif à la tempête du 26 décembre 1999, de la condamner à payer
aux consorts X... et à la société AG Bois une certaine somme au
titre de la réfection du circuit électrique et de la réparation du
chauffage radiant à titre de dommages-intérêts, alors, selon le
moyen :
1 / qu'il y a lieu à aucun dommages-intérêts lorsque, par suite
d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché
de donner ou de faire face, ce à quoi il était obligé, ou a fait ce
qui lui était interdit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu la
responsabilité de la bailleresse en considérant que la force majeure
invoquée n'exonère la bailleresse que le temps strictement requis
pour effacer les effets de l'événement ; qu'en se déterminant ainsi,
elle a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comportait pas et,
partant, a violé l'article 1148 du Code civil ;
2 / que le juge est tenu de motiver sa décision, de sorte qu'il
doit, notamment, répondre aux conclusions des parties ; qu'en
l'espèce, en considérant que Mme Louise Y... n'avait pas fait les
diligences indispensables pour la réparation de la toiture dans un
délai admissible, sans même envisager le fait, comme l'avait fait
valoir cette dernière, éléments de preuve à l'appui, qu'elle avait
immédiatement pris les mesures nécessaires pour remédier aux
désordres provoqués par la tempête, la cour d'appel a violé
l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit
qui lui sont applicables ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a
retenu la responsabilité de la bailleresse en considérant que la
force majeure n'avait un effet exonératoire que temporaire et que
par ailleurs Mme Y... n'aurait pas accompli les diligences
nécessaires pour la réparation de la toiture dans un délai
raisonnable, sans préciser le fondement juridique de son
raisonnement, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard
de l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;
4 / que le débiteur n'est tenu de réparer que ce qui est la suite
immédiate et directe de l'inexécution de la convention ; qu'en
l'espèce, la cour d'appel qui a retenu que la bailleresse n'aurait
pas effectué les réparations nécessaires dans les meilleurs délais
et qui l'a alors condamnée à verser des dommages-intérêts au titre
de la réparation de l'installation électrique et du chauffage, sans
rechercher un lien de causalité entre le manquement à l'obligation
de réparer et les préjudices retenus, a méconnu les dispositions des
articles 1147, 1151 du Code civil ;
Mais attendu que la force majeure n'exonère le débiteur de ses
obligations que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de
faire ce à quoi il s'est obligé ; qu'ayant relevé que le délai de
neuf mois entre la tempête du 26 décembre 1999 et le 26 décembre
2000 démontrait que Mme Y... n'avait pas fait les diligences
indispensables pour la réparation de la toiture dans un délai
admissible, la cour d'appel, qui a exactement retenu que si le cas
de force majeure invoqué était de nature à exonérer la bailleresse
de son obligation de délivrance d'un lieu normalement couvert, cela
n'exonérait celle-ci que le temps strictement requis pour effacer
les effets de l'événement et constaté que le soulèvement de la
couverture avait entraîné des inondations qui avaient rendu
l'alimentation par le sol impossible alors que Mme Y... était tenue
d'assurer la permanence du couvert aux termes du bail, la charge des
travaux des articles 605 et 606 du Code civil lui incombant, a pu en
déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses
constatations rendaient inopérantes, que les travaux de réfection
n'ayant été faits qu'en septembre 2000, le rétablissement de
l'installation électrique et la réparation du chauffage radiant
devaient être pris en charge par la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 145-31, alinéas 1er et 2, du Code de commerce ;
Attendu que sauf stipulation contraire au bail ou accord du
bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ;
qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à
concourir à l'acte ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... tendant à voir
prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que le congé avec
refus de renouvellement du bail du 28 février 2000, qui indique que
les locaux sont actuellement exploités par la société AG Bois,
sous-locataire de Mme X..., ne tire aucun grief de cette
sous-location et n'émet aucune réserve sur cette qualité et que la
bailleresse a répondu aux courriers de la société AG Bois sans faire
de réserve sur la qualité de cette société à réclamer la réalisation
de travaux, ce dont il résulte que Mme Y... a eu des rapports avec
la société AG Bois, qui constituent non la simple reconnaissance
d'une situation de fait ou une simple tolérance, mais qui implique
qu'elle considère comme régulière la position de sous-locataire de
cette société et qu'elle l'agrée tacitement en cette qualité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance ou la tolérance du
bailleur ou l'autorisation de principe donnée à la sous-location ne
peuvent être assimilées à son concours à l'acte, la cour d'appel a
violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande en indemnisation
des conséquences des multiples violations des clauses du bail et en
réparation du trouble de jouissance subi et pour abus de faiblesse,
l'arrêt retient que les rapports agressifs des dirigeants de la
société AG Bois envers Mme Y... ne sont que de simples allégations
qui ne sauraient étayer l'octroi de dommages-intérêts ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que Mme Y..., âgée de 94 ans,
avait subi depuis des années des pressions, des menaces
continuelles, des insultes de la part des dirigeants de la société
AG Bois, ainsi que des troubles de jouissance et qu'il s'agissait là
d'un véritable abus de faiblesse, la cour d'appel, qui s'est
contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de
Mme Y... tendant à voir prononcer la résiliation du bail et débouté
Mme Y... de sa demande "en indemnisation des conséquences des
multiples violations des clauses du bail et en réparation du trouble
de jouissance subi" et pour abus de faiblesse, l'arrêt rendu le 25
octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans
l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement
composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les
demandes de ce chef ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de
Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en
marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre
civile, et prononcé par le président en son audience publique du
vingt-deux février deux mille six.
Source :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X02X03X00176X090
Cour de Cassation - Chambre
civile 3
Audience publique du 8 février 2006
N° de pourvoi : 04-17690
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