La promesse de vente incluse dans un protocole d'accord comportant des concessions réciproques entre les parties est synallagmatique et, en conséquence, échappe à l'obligation d'enregistrement.

La promesse unilatérale de vente diffère de la promesse synallagmatique par le fait que, dans cette dernière, le bénéficiaire prend l'engagement d'acheter, ce qui n'est pas le cas dans le premier type de promesse. Cette distinction présente un intérêt primordial dans la mesure où seule la promesse unilatérale de vente sous seing privé est soumise, à peine de nullité, à enregistrement dans les dix jours de son acceptation.

Des risques de confusion entre ces deux notions peuvent surgir lorsqu'en contrepartie de la faculté d'option, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale assume à son tour une ou plusieurs obligations (versement d'une indemnité d'immobilisation, etc.). Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, une commune et deux sociétés avaient conclu, dans le cadre d'un litige les opposant, deux protocoles d'accord contenant notamment une promesse de vente de terrains sous condition suspensive de la construction d'un hôtel ainsi que l'engagement de chacune des parties de se désister des instances entreprises.

Amenés à se prononcer sur la nature juridique de la promesse liant les parties, les juges d'appel avaient estimé qu'elle présentait un caractère unilatéral et avaient constaté sa nullité, faute d'enregistrement dans les dix jours. Selon la cour, la promesse litigieuse ne comportait pas, en contrepartie de l'engagement du promettant, un engagement corrélatif d'acheter à la charge du bénéficiaire, celui-ci étant simplement tenu, au titre des concessions réciproques figurant dans les transactions, de se désister des instances engagées à l'encontre des autres parties.

Cette décision a été cassée pour violation des articles 1103 du code civil et 1840 A du CGI. Selon la Cour de cassation, la promesse devait être qualifiée de synallagmatique car elle était incluse dans une transaction comportant des concessions réciproques entre les parties.