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La récupération des
trois quarts de la rémunération du gardien n'est possible que
lorsque ce dernier assure seul les travaux d'entretien des parties
communes et d'élimination des rejets, sans l'intervention d'une
société de nettoyage.
La cour d'appel, qui a constaté que la gardienne de l'immeuble
partageait les travaux d'entretien des parties communes avec une
société de nettoyage, en a exactement déduit que les dépenses liées
à la rémunération de la première n'étaient pas récupérables et
devaient donner lieu à restitution en faveur des locataires.
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2005), que les époux
X..., locataires, ont assigné l'Office public d'aménagement et de
construction de Paris (l'OPAC ) aux fins d'obtenir le remboursement
d'un trop-perçu de charges locatives au titre des dépenses de
rémunération de la gardienne de leur immeuble ;
Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande
alors, selon le moyen, que d'une part, ni directement, ni
indirectement, la lettre de l'article 2-d du décret n° 82-955 du 9
novembre 1982 n'exige que les travaux d'entretien de l'immeuble
soient exclusivement assumés par le gardien ; que d'autre part, dès
lors que le gardien procède à l'élimination des déchets et participe
à l'entretien de l'immeuble, les dépenses afférentes à son emploi, à
concurrence des trois quarts, constituent la contrepartie des
services rendus ou des dépenses d'entretien au sens de l'article L.
442-3 du code de la construction et de l’habitation et entrent, à ce
titre, dans les charges récupérables ; que, de troisième part, il
serait contraire au principe d'égalité que de considérer que les
dépenses sont récupérables quand le gardien assume la totalité des
tâches d'entretien, et qu'elles ne le seraient pas quand les tâches
d'entretien sont partagées entre le gardien et un tiers, alors même
que les dépenses afférentes à l'emploi du gardien constituent la
contrepartie, dans les deux cas, de services rendus aux locataires ;
d'où il suit qu'en statuant comme ils l'ont fait, après avoir
constaté que le gardien évacuait les déchets et participait à
l'entretien de l'immeuble, les juges du fond, qui ont ajouté au
texte réglementaire une condition qui n'y figurait pas, ont violé
les articles L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation
et 2-d du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 ;Mais attendu qu'ayant
retenu, à bon droit, que la rédaction de l’article 2-d du décret du
9 novembre 1982 implique que la récupération des trois quarts de la
rémunération du gardien n'est possible que dans la mesure où
l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont
assurés cumulativement par le gardien ou le concierge et que
l'emploi du verbe "assurer" et non du verbe "participer" dans cette
disposition implique que la récupération partielle des dépenses
correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le
gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des
parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout
partage de ces activités avec un tiers, la cour d'appel, qui a
constaté que la gardienne de l'immeuble partageait les travaux
d'entretien des parties communes avec une société de nettoyage, en a
exactement déduit que les dépenses liées à la rémunération de la
première n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à
restitution en faveur des locataires ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
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Président : M. Weber
Rapporteur : Mme Monge, conseiller référendaire
Avocat général : M. Bruntz
Avocat(s) : Me Foussard, la SCP Waquet, Farge et Hazan
Source :
http://www.courdecassation.fr/jurisprudence_publications_documentation_2/
actualite_jurisprudence_21/troisieme_chambre_civile_572/arrets_573/br_arret_9362.html
Cour de
Cassation - Chambre civile 3
Audience publique du 27 septembre 2006
N° de pourvoi : 05-17102
Arrêt n° 1018
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