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Sont considérées comme des charges récupérables : les frais
d'abonnement de la ligne téléphonique mise à la disposition des
locataires dans la loge du concierge même si la loge du concierge
n'est pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, la consommation
des produits d'entretien dont le bailleur en a exposé le coût dès
lors que seule la consommation est contestée et non le défaut de
justification des frais engagés à ce titre. En outre, lorsque
l'entretien des parties communes d'un immeuble et l'élimination des
rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses
correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature,
sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des
trois quarts de leur montant.
En revanche les frais d'entretien d'un groupe électrogène ne sont
pas récupérables dès lors qu'ils ne sont pas mentionnés dans
l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant de manière
limitative la liste des charges récupérables.
AU
NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2004), que la Société
immobilière de l'avenue de Verdun a assigné M. et Mme X..., ses
locataires, pour obtenir le paiement d'une somme au titre des
charges locatives ; que, reconventionnellement, ceux-ci ont réclamé
le remboursement de charges indûment perçues depuis le 1er octobre
1995 ;
Sur la première branche du troisième moyen, ci- après annexé :
Attendu que la cour d'appel a exactement retenu que même si la loge
n'était pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, les frais
d'abonnement de la ligne téléphonique qui y était mise à la
disposition des locataires étaient récupérables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur la troisième branche du troisième moyen,ci après annexé :
Attendu que les époux X... n'ayant critiqué que la consommation des
produits d'entretien et non le défaut de justification des frais
engagés à ce titre, la cour d'appel a légalement justifié sa
décision de ce chef en retenant que les consommations de ces
produits étaient récupérables dès lors que la bailleresse en avait
exposé le coût ;
Sur la première branche du cinquième moyen, ci après annexé :
Attendu que les époux X... s'étant bornés à faire valoir qu'ils ne
pouvaient supporter les frais d'entretien de l'antenne hertzienne
dont la réception était défectueuse, la cour d'appel n'était pas
tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur
un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur la deuxième branche du cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'ayant pas énoncé que l'absence
d'entretien de la robinetterie dans l'appartement des époux X... ne
pouvait justifier leur demande de remboursement, le moyen manque en
fait de ce chef ;
Mais sur la deuxième branche du troisième moyen :
Vu le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
Attendu que pour condamner les époux X... à payer les frais
d'entretien du groupe électrogène, l'arrêt retient que ces frais
sont récupérables ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'annexe au décret du 26 août 1987
qui fixe de manière limitative la liste des charges récupérables ne
mentionne pas les frais d'entretien d'un groupe électrogène, la cour
d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le quatrième moyen :
Vu l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
Attendu que lorsque l'entretien des parties communes et
l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un
concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à
l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des
charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant
;
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande de
remboursement des sommes versées au titre des frais de personnel et
de gardiennage dans la proportion de 75 %, l'arrêt retient que
l'examen des contrats de travail suffit à vérifier que les personnes
concernées assurent cumulativement les tâches d'entretien des
parties communes et celle d'élimination des déchets, sans qu'il soit
nécessaire de procéder à l'examen matériel des conditions
d'exécution des contrats ;
Qu'en statuant ainsi, alors que pour les dépenses correspondant à la
rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties
communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par
le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être
exercées cumulativement et de manière effective, la cour d'appel a
violé le texte susvisé ;
Et sur les troisième et quatrième branches du cinquième moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande de
remboursement des frais d'entretien des espaces verts, l'arrêt
retient qu'ils ne peuvent utilement invoquer les conditions
d'exécution du contrat d'entretien ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux X...
soutenant, d'une part, que dans le contrat d'entretien signé avec
une société SEGI, les espaces verts avaient une surface surévaluée,
d'autre part, que ces espaces étant ouverts au public et n'étant pas
exclusivement réservés aux locataires, leurs frais d'entretien ne
pouvaient constituer des charges récupérables, la cour d'appel n'a
pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier et le
deuxième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission
du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux
X... à payer, au titre des charges récupérables, les frais
d'entretien du groupe électrogène, les frais de gardiennage et
d'entretien des espaces verts, l'arrêt rendu le 4 mars 2004, entre
les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence,
quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie
devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne la Société civile immobilière de l'avenue de Verdun aux
dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la
Société civile immobilière de l'avenue de Verdun à payer aux époux
X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la Société
civile immobilière de l'avenue de Verdun ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de
Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en
marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre
civile, et prononcé par le président en son audience publique du
trente novembre deux mille cinq.
Source :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X11X03X00145X008
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 30 novembre 2005
N° de pourvoi : 04-14508
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