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Sauf stipulation
expresse contraire, l'obligation de réparer pesant sur le locataire
cesse en cas de force majeure.
AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1134 et
1755 du code civil ;
Attendu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la
charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par
vétusté ou force majeure ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er juillet 2005), que
des locaux à usage commercial donnés à bail par la société civile
immobilière Chaussée Saint-Vincent (la SCI) à la société Garage de
la Renaissance ont été fortement endommagés par la tempête du 26
décembre 1999, déclarée catastrophe naturelle par arrêté préfectoral
du 29 décembre 1999 ; qu'à la suite de ce sinistre, la société
Garage de la Renaissance a assigné la SCI et la société Zurich
international France (la société Zurich) auprès de laquelle elle
avait souscrit un contrat d'assurance, pour obtenir réparation de
divers préjudices ; que la SCI a formé des demandes
reconventionnelles et a attrait, en la cause, son propre assureur,
la société MAAF assurances ;
Attendu que pour condamner la société Garage de la Renaissance sous
la garantie de la société Zurich à prendre en charge le montant du
coût de réparation de l'immeuble, l'arrêt retient que le bail conclu
le 14 octobre 1994 entre la SCI et la société Garage de la
Renaissance comporte une clause aux termes de laquelle le preneur
renonce à toute réparation lors de l'entrée dans les lieux comme en
cours de bail en s'engageant à effectuer "tant au début du bail que
pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans
aucune exception..., y compris les grosses réparations prévues à
l'article 606 du code civil", que, si l'obligation de réparer pesant
sur le locataire cesse normalement en cas de force majeure, il peut
être fait exception à cette règle, les dispositions de l'article
1755 du code civil n'étant pas d'ordre public, et que, dès lors que
la clause litigieuse par la généralité de ses termes n'opère aucune
distinction quant à l'origine des désordres à réparer, la SCI doit
être exonérée en vertu du bail de toute obligation de réparation, y
compris lorsque les dégâts résultent d'un cas de force majeure ;
Qu'en statuant ainsi, alors que sauf stipulation expresse contraire,
l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de
force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail
contenait une telle stipulation, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second
moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné la SCI à payer à la
société Garage de la Renaissance la somme de 3 706,51 euros hors
taxe au titre des frais de retrait et déblaiement des arbres
inclinés à la suite de la tempête et débouté la SCI de sa demande de
garantie dirigée à ce titre contre la société MAAF assurances,
l'arrêt rendu le 1er juillet 2005, entre les parties, par la cour
d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la
cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit
arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel
de Versailles, autrement composée ;
Condamne la SCI Chaussée Saint-Vincent aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les
demandes de la SCI Chaussée Saint-Vincent et de la société Garage de
la Renaissance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de
cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en
marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre
civile, et prononcé par le président en son audience publique du
trente et un octobre deux mille six.
Source :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X10X03X00191X071
Cour de
Cassation - Chambre civile 3
Audience publique du 31 octobre 2006
N° de pourvoi : 05-19171
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