OBSERVATOIRE
DES CHARGES DE COPROPRIETE
CNAB - 2002
Afin de
contribuer à une meilleure connaissance des dépenses que les ménages engagent
pour se loger et pour mieux décrire un secteur essentiel de l’économie
immobilière pourtant si mal connu, la CNAB a choisi de mettre en place un
Observatoire des Charges de Copropriété.
Une photographie détaillée du parc des immeubles en copropriété gérés par des
professionnels de la CNAB a donc été construite sur les années récentes. Elle
concerne 8153 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire et regroupant 370
300 logements : au regard des résultats du recensement de 1999, cette
photographie prend donc en compte 5,8% des logements en copropriété (France
métropolitaine, hors DOM) et même 6,8% si on se limite aux seules copropriétés
gérées par des professionnels.
Cette photographie permet de détailler au niveau régional (et éventuellement, pour les régions les plus importantes, ville par ville) les niveaux d’équipement et de confort des immeubles, en tenant compte de leurs spécificités et de leur date de construction. Et aussi, d’identifier les vecteurs principaux de dépenses des copropriétés (chauffage collectif, ascenseur(s), personnel permanent, espaces verts, parking(s)…).
Connaissant le parc, un échantillon d’immeubles a été constitué sur lesquels une analyse détaillée des comptes de charges a pu être réalisée. Elle concerne l’année 2001 et elle a permis de mesurer le rythme d’évolution des charges au cours des années récentes : 1928 immeubles ont été sélectionnés pour cela, représentant 73400 logements (1,2% de l’ensemble des logements en copropriété).
Aussi, alors que le niveau de l’ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s’est établi à 20,8 Euros/m2 en 2001, en progression de 4% sur un an, de grandes disparités apparaissent entre les régions (l ‘écart de niveau est de l’ordre de 1 à près de 4 entre le Languedoc-Roussillon et l’Ile de France, par exemple). Ces disparités s’expliquent aisément, pour une large part d’entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et leurs niveaux respectifs d’équipement et de confort.
La CNAB peut donc proposer un argus des charges de copropriété permettant à chacun, copropriétaire ou professionnel, de mieux se placer dans l’échelle des charges. Cet argus qui se décline au niveau régional (et éventuellement ville par ville) détaille les charges en 14 postes principaux et pour 6 catégories d’immeubles.
En 2001, le niveau des charges de copropriété s' établissait à 20,8 euros/m2 de surface habitable. Les charges non discrétionnaires représentent 30,3% de l' ensemble des charges, à 6,3 euros/m2. Et quatre postes de charges ("chauffage-ECS fluides", "frais de personnel", "eau froide" et "travaux d' entretien") portent 62,7% du total des charges, alors que les quatre postes suivant en importance ("honoraires du syndic", "ascenseurs ", "sociétés extérieures" et "autres charges") ne représentent que 21,9% du total.
A l' exception de l' Ile-de-France qui se singularise évidemment, le niveau des charges est a peu près comparable d' une région à l'autre :
16,4 euros/m2 dans les Pays de Loire, 18,1 euros/m2 dans le Limousin et 19,6 euros/m2 en Haute Normandie, ces régions se ressemblant assez fortement ;
si le niveau des charges est plus faible en Midi-Pyrénées, c’est en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu’ailleurs ;
s’il est plus élevé en Ile-de-France, c’est à cause de trois postes principaux : « eau froide », « frais de personnel » et « sociétés extérieures » dont les niveaux sont près de deux fois plus élevés qu’ailleurs.
Pour consulter toute l'étude :
http://www.cnab.net/cnabfr/intranet/newactua.asp?ID=184
(novembre 2002)