Le marché immobilier à Paris et en Petite Couronne : vers une pause ?
Résultats du 1er trimestre 2003
Chambre des notaires de Paris
Conférence de presse du 3 juillet 2003

Le marché immobilier à Paris et dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne a enregistré au 1er trimestre 2003 une baisse de 2% du volume des transactions, représentant 31 334 ventes immobilières, tous biens confondus (appartements, maisons individuelles, parkings, immeubles, locaux d'activités, terrains, etc.), contre 31 978 pour la même période de l'année précédente.

Ce léger effritement du marché immobilier est le fait du logement ancien, et au premier chef de celui des appartements qui accuse un recul des ventes de 7,8%, avec toutefois une ligne de fracture se dessinant entre Paris, où le reflux d'activité se limite à 2,8%, et la Petite Couronne qui affiche une baisse à deux chiffres, comprise entre 11,6% et 12,6% selon les départements.

Les effets de cet essoufflement du marché de l'ancien, qui représente à lui seul plus des 2/3 du nombre global des transactions à Paris et en Petite Couronne, ne sont que partiellement compensés par l'insolente santé du logement neuf, qu'il s'agisse du secteur des appartements, dont les ventes se sont envolées, avec des progressions allant de 13% dans les Hauts-de-Seine à 42% dans le Val-de-Marne, ou de celui des maisons groupées qui enregistrent des évolutions, certes comparables, mais peu significatives au regard du faible nombre des transactions (200 ventes en Petite Couronne).

L'érosion du volume global des ventes ne pèse pas pour autant sur l'évolution des prix qui poursuivent leur ascension, même s'il est observé, comme à l’accoutumée au 1er trimestre de chaque année, une décélération de leur hausse. En effet, selon l'indice Notaires-INSEE, les prix des appartements anciens vendus libres à Paris ont évolué sur un rythme de +2,4% au 1er trimestre 2003, contre +3,2% au 4ème trimestre et + 4,1% au 3ème trimestre de 2002. Evolution similaire en Petite Couronne, puisque la progression des prix est tombée à 2% au 1er trimestre 2003 après avoir culminé à 4,1% au 3ème trimestre 2002.

Cette décélération trimestrielle ne trouve pas encore sa traduction dans les variations annuelles des prix, qui progressent de 12,4% à Paris pour se hisser à 3 619 euros/m², et de 12,3% en Petite Couronne pour s'établir à 2 139 euros/m².

Cette hausse continue des prix est le fruit d'un déséquilibre structurel entre une offre insuffisante et une demande dont la vitalité est amplifiée par la pénurie croissante du secteur locatif privé. Les nouvelles dispositions annoncées par le Ministre Gilles de Robien, qui auront à terme un effet très positif sur la relance de l’offre de logements en Ile-de-France mais, qui ne s'appliquent qu'au secteur du neuf et à celui de la réhabilitation lourde, ne pourront que pour partie et à terme, endiguer cette pénurie sévissant dans la capitale et en Petite Couronne. Les quelques centaines de nouveaux logements annuels, qu'il est permis d'attendre de ces mesures, ne suffiront pas à compenser les milliers de logements vendus chaque année par les investisseurs institutionnels, au détriment du locatif privé.

Aussi est-il permis de s'interroger sur la capacité de la demande à absorber ces niveaux élevés des prix.

La baisse des taux d'intérêt conjuguée à l'allongement de la durée des prêts pourra-t-elle durablement jouer le rôle d'amortisseur de la hausse des prix ? Quelle part est imputable à cette hausse dans le tassement des ventes enregistrées au 1er trimestre ? Les premières tendances du marché immobilier faisant état d'une nouvelle réduction du nombre des ventes en avril et en mai 2003 se confirmeront-elles dans les prochains mois, et annonceront-elles une pause, à un terme rapproché, de l'évolution des prix des logements ?

Autant de questions que tout acteur du marché immobilier est en droit de se poser, mais dont il serait hasardeux d'apporter des réponses définitives, tant il est vrai que la baisse des transactions observée en 2001 a été suivie d'une nouvelle croissance en 2002, et que la décélération de la hausse des prix enregistrée à la fin 2001 et au 1er trimestre 2002 a été contrariée par une nouvelle accélération au cours des trimestres suivants.

Quand un ménage a besoin de se loger et se trouve dans l'obligation de l'exprimer à travers le seul mode d'occupation, en l'occurrence l'accession à la propriété, qui lui est proposé, voire imposé, par le marché, il ne spécule pas sur d'éventuelles ou hypothétiques baisses de prix. Le seul obstacle à l'achat d'un logement réside alors dans sa capacité à s'endetter et à faire face à ses mensualités de remboursement

Patrick Wallut
Président de la Chambre des Notaires de Paris


Source : Conférence de presse, chambre des notaires de Paris, 3 juillet 2003
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