Du nouveau pour les copropriétés en difficulté
La Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (Loi n° 2003-710 du 1er août 2003) dites "Loi Borloo, a introduit quelques innovations en matière de copropriété en difficulté .
Chapitre IV
Dispositions relatives à la sécurité dans les immeubles collectifs à usage
principal d'habitation et aux copropriétés en difficulté
Article 18
Le titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est
complété par un chapitre IX intitulé « Sécurité des immeubles collectifs à usage
principal d'habitation » et comprenant les articles L. 129-1 à L. 129-7 ainsi
rédigés :
« Art. L. 129-1. - Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires,
des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation
présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à
créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre
gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire
leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai
imparti pour l'exécution de ces mesures.
« L'arrêté est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels
immobiliers sur les locaux tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la
conservation des hypothèques. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société
civile dont les parts donnent droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en
propriété des locaux, la notification est faite au gérant tel qu'il figure au
registre du commerce où la société est immatriculée. Lorsque les mesures
prescrites ne portent que sur les parties communes d'un immeuble soumis aux
dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est
valablement faite au syndicat des copropriétaires.
« A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa
précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est
valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris,
Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par
affichage sur la façade de l'immeuble.
« Art. L. 129-2. - Si les propriétaires contestent les motifs de l'arrêté ou les
mesures prescrites, ils peuvent demander à un expert de procéder,
contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation de l'état des
équipements et d'établir un rapport.
« Si, au terme du délai imparti, les mesures prescrites n'ont pas été exécutées
et si les propriétaires n'ont pas cru devoir désigner d'expert, il est procédé à
la visite par l'expert désigné par le maire.
« Le tribunal administratif, après avoir convoqué les parties, statue, le cas
échéant, sur le litige d'expertise et décide des mesures à réaliser et du délai
pour leur exécution. Il peut autoriser le maire à y faire procéder d'office et
aux frais des propriétaires si cette exécution n'a pas eu lieu au terme
prescrit.
« Art. L. 129-3. - En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire,
après en avoir informé les personnes visées au deuxième alinéa de l'article L.
129-1, selon les modalités prévues à cet article, demande au juge d'instance de
désigner un expert chargé d'examiner l'état des équipements communs dans un
délai de vingt-quatre heures suivant sa désignation.
« Si le rapport de l'expert constate l'urgence ou la menace grave et imminente,
le maire ordonne les mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des
occupants et, si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.
« Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai
imparti par l'arrêté, le maire peut les faire exécuter d'office et aux frais des
propriétaires et des titulaires de droits réels immobiliers concernés.
« Il est ensuite procédé conformément à l'article L. 129-2.
« Art. L. 129-4. - Le montant des frais afférents à l'exécution d'office des
mesures prescrites est avancé par la commune et recouvré comme en matière
d'impôts directs.
« Art. L. 129-5. - A Paris, les compétences du maire prévues aux articles L.
129-1 à L. 129-4 sont exercées par le préfet de police.
« Art. L. 129-6. - Le maire exerce les compétences visées au présent chapitre
au nom de l'Etat. En cas de carence du maire, le représentant de l'Etat peut se
substituer dans les conditions visées au 1° de l'article L. 2215-1 du code
général des collectivités territoriales.
« Art. L. 129-7. - Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions
d'application du présent chapitre et établit la liste des équipements communs
visés à l'article L. 129-1. »
Article 19
L'avant-dernier alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par
trois phrases ainsi rédigées :
« L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est
confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le
requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de
grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous
les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur
provisoire de la copropriété. »
Article 20
Le chapitre V du titre Ier du livre VI du code de la construction et de
l'habitation est complété par deux articles L. 615-6 et L. 615-7 ainsi rédigés :
« Art. L. 615-6. - Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal
d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des
copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de
construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et
de l'importance des travaux à mettre en oeuvre, dans l'incapacité d'exercer ses
missions de gestion et d'assurer la conservation de l'immeuble ou que la
sécurité des occupants est gravement menacée, le président du tribunal de grande
instance, statuant comme en matière de référé ou sur requête, peut, sur saisine
du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale
compétent en matière de logement sur le territoire duquel est implanté
l'immeuble, désigner un expert chargé de constater la nature et l'importance des
travaux à mettre en oeuvre ainsi que le déséquilibre financier du propriétaire,
du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble. La saisine peut
être également effectuée, après accord du maire ou du président de
l'établissement public, par le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire
défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 %
au moins des voix du syndicat.
« Les résultats de l'expertise sont notifiés au propriétaire, au syndicat des
copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire défini à
l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou au
représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière
ou de la société coopérative de construction, avec mention du délai dans lequel
un rapport de contre-expertise peut être présenté.
« Le président du tribunal de grande instance peut, au vu des conclusions de
l'expertise et après avoir entendu les parties dûment convoquées, déclarer
l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat
des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de
construction.
« La décision du président du tribunal de grande instance est notifiée au
propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire ou
au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile
immobilière ou de la société coopérative de construction, à l'auteur de la
saisine, à chacun des copropriétaires et au maire de la commune ou au président
de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de
logement.
« A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa
précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est
valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris,
Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par
affichage sur la façade de l'immeuble.
« Art. L. 615-7. - Lorsque l'état de carence a été déclaré, l'expropriation de
l'immeuble est poursuivie, dans les conditions fixées par le code de
l'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de la commune ou de
l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de
logement afin de mettre en oeuvre des actions ou opérations concourant à la
réalisation d'objectifs de rénovation urbaine et de politique locale de
l'habitat. »
Article 21
Au 2° bis de l'article L. 21-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité
publique, après les mots : « les immeubles expropriés et situés dans un ensemble
immobilier faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article
L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation », sont insérés les mots
: « ou pour lesquels l'état de carence a été déclaré en application de l'article
L. 615-6 du même code ».
Article 22
L'article 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide
juridique est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Aux mêmes conditions, il peut être accordé aux syndicats des
copropriétaires d'immeubles soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant
le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l'immeuble fait l'objet
d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la
construction et de l'habitation ou lorsqu'un administrateur provisoire est
désigné en application de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, pour l'exercice des actions de recouvrement des créances tant en
demande qu'en défense. »
Source :
Loi n° 2003-710 du 1er août 2003,
Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine