Relancer la construction du logement en Ile de France

Conscient des difficultés que rencontrent un nombre croissant de nos concitoyens pour se loger, Gilles de ROBIEN, ministre de l'Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer a engagé depuis un an et demi, une série d'actions destinées à faciliter l'accès de tous au logement.

Un nouveau dispositif d'amortissement fiscal en faveur de l'investissement locatif privé a été mis en place.

L'accession sociale à la propriété est renforcée par un nouveau dispositif qui s'ajoute au prêt à taux zéro et qui concerne la location-accession.

Le projet de budget 2004 permet la réalisation de 80 000 logements locatifs sociaux, nombre jamais atteint depuis dix ans.

Pour que ces dispositifs puissent donner leur pleine mesure, le Code de l'Urbanisme a également été reformé, dans le cadre de la loi Urbanisme et Habitat, de manière à libérer davantage de terrains à construire, notamment dans les zones tendues.

La situation du logement en Île-de-France reste une préoccupation forte pour le ministre du Logement. La construction de logements dans la Région qui était de plus de 60 000 en 1998 a baissé régulièrement pour atteindre moins de 35 000 en 2002.

La situation du Logement en Ile-de-France

CARACTERISTIQUES DU MARCHE

Comparé globalement aux autres régions, le marché de l'habitat en Île-de-France se caractérise par les éléments suivants :

• une faible proportion de propriétaires de leurs logements avec seulement 45,9% contre 56% au plan national. Toutefois, la période récente voit davantage de franciliens accéder à la propriété, essentiellement dans le logement ancien. Cette inflexion soutient les volumes de ventes qui se maintiennent, depuis trois ans, à un niveau moyen d'environ 150.000 transactions; au sein de ce marché, les ventes de logements neufs se stabilisent avec, en moyenne, 18.000 ventes par an.

• une forte augmentation du prix des appartements anciens, quoique leur prix reste inférieur en euros constants de 15% aux plus hauts sommets atteints au début des années 90.

• une augmentation des loyers (4,9% en 2002) très sensiblement supérieure à l'inflation. La pénurie de logements offerts à la location entretient une forte hausse des loyers à la relocation (environ 10% en 2002) qui suit celle des prix des transactions immobilières.

• une pression qui s'amplifie sur le secteur locatif social qui enregistre environ 315.000 demandes de logements en 2002. Tous les indicateurs de "fluidité" du logement social illustrent cette tension : taux de "rotation" de 7%, qui a diminué de 2,4 points en deux ans, ce qui correspond à la "libération" de 25.000 logements en moins ! Taux de vacances ramené à 2,6 %, ce qui est pratiquement le niveau minimum compte tenu des délais entre deux locations et des travaux de réhabilitation.

Ces problèmes dont souffre aujourd'hui le logement en Île-de-France s'expliquent, en grande partie, par la baisse continuelle de la construction depuis plusieurs années et par l'insuffisance de l'offre de terrains constructibles mis à la disposition des constructeurs, qu'ils soient privés ou sociaux.

ESTIMATION DES BESOINS

La prise en compte des dernières évolutions démographiques permet d'estimer le besoin de nouveaux logements à 45.000 par an. Ce chiffre ne prend pas en compte les besoins suscités par les évolutions économiques ainsi que les projets de démolition qui impliquent d'augmenter d'autant ce chiffre.

L'insuffisance de création de nouveaux logements au cours des dernières années a pu être partiellement compensée par la diminution de la vacance qui atteint maintenant sa limite basse. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Et la relance de la construction est le passage obligé d'une solution aux problèmes constatés.

DONNEES STATISTIQUES

Les tableaux ci-joints présentent la situation du logement en Île-de-France

Caractéristiques du parc principal de logements 

Constructions en Île-de-France et Paris période 1990-2002

- logements commencés et autorisés en Île-de-France
- logements commencés et autorisés à Paris

Réforme du Logement locatif Intermédiaire

Un certain nombre de ménages disposent de revenus qui sont supérieurs aux plafonds ouvrant droit à un logement dans le parc locatif social, mais restent insuffisants pour supporter les niveaux de loyer du marché libre.

Ce constat justifie une intervention des pouvoirs publics en faveur d'un marché locatif dit "intermédiaire" qui assure une certaine continuité de l'offre entre le secteur social et le secteur privé, surtout dans les régions où la demande est extrêmement forte.

Ainsi à Paris, entre le loyer du secteur privé, qui peut atteindre 20€ du m² à Paris et le loyer du logement social qui est inférieur à 6€ du m², il y a place pour un produits adapté.[on vient de parler de Paris]

Or, si la réalisation de logements intermédiaires n'a pas été négligeable jusqu'au début des années 90, force est de constater que les flux actuels de prêts locatifs intermédiaires (PLI) sont très faibles.

Après la mise en place d'un nouveau dispositif d'amortissement fiscal pour les bailleurs privés par la loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003, l'augmentation du programme de logements locatifs sociaux à 80.000 dans le cadre du budget 2004, il restait à réformer le cadre réglementaire actuel du secteur intermédiaire pour stimuler la production d'une offre locative nouvelle dans toutes ses composantes.

Les logements intermédiaires pourront, comme aujourd'hui bénéficier des prêts locatifs intermédiaires (PLI) qui sont adossés sur le livret d'épargne populaire et peuvent être associé à une participation du 1% logement.

Mais plusieurs améliorations sont prévues. D'abord, dans un souci de simplification et d'adaptation aux réalités du marché, la nouvelle définition du "logement intermédiaire" s'appuie sur le zonage défini pour l'amortissement fiscal. Par ailleurs, les plafonds de loyer et de ressources de l'intermédiaire sont adaptés pour les rendre plus attractifs et répondre véritablement à la demande des ménages concernés.

Les plafonds de loyers sont fixés aux deux tiers des plafonds prévus pour l'amortissement fiscal dans l'investissement locatif neuf.

Les plafonds de ressources s'établissent à 180% du plafond de ressources HLM (logement financé par un PLUS) en zone A, à 160% en zone B et à140% en zone C. D'après la dernière enquête nationale logement, 86,5% des ménages ont des ressources inférieures à ces plafonds.

Ces plafonds sont rappelés dans les tableaux ci-après.

Tableau 1 : plafonds de loyer du secteur intermédiaire

Tableau 2 : plafond de ressources du secteur intermédiaire
Revenu fiscal de référence N-2 en €

Actions pour le Logement, notamment en Ile-de-France

CE QUI A DEJA ETE FAIT

Simplification de la loi S.R.U. pour permettre aux élus d'ouvrir des terrains à l'urbanisation.

Mise en place du nouveau dispositif d'amortissement locatif. Ce dispositif permettra d'une part, de développer une offre nouvelle, d'autre part, de remettre sur le marché des logements très dégradés. Alors que le précédent dispositif ne fonctionnait que dans les zones où la demande était faible, ce dispositif est adapté pour répondre à la demande dans les zones les plus tendues, notamment en Île-de-France .

Dans le budget 2004,

• augmentation de 38%* par rapport à 2003 du nombre de logements locatifs sociaux à réaliser,
• augmentation de 30% par rapport à 2003 des dotations pour surcharge foncière, indispensable pour construire en zone tendue et donc en Île-de-France,
• augmentation de 120% par rapport à 2003 des crédits d'intervention en matière de saturnisme et d'insalubrité.

Relance de l'accession sociale à la propriété avec :

• l'amélioration du prêt à taux zéro pour les ménages les plus modestes ;
• la mise en place du prêt social location-accession (PSLA) bénéficiant d'aides fiscales très significatives

CE QUI EST ANNONCE AUJOURD'HUI

La nomination d'un délégué ministériel qui sera chargé de

• piloter la vente de foncier public appartenant au ministère en vue de la construction de logements ;
• négocier avec les grandes entreprises nationales des protocoles dans lesquels elles s'engagent sur un volume annuel de ventes de terrains.

  Il commencera par l'Île-de-France et étendra à terme son intervention à l'ensemble du territoire national.

La réforme du logement intermédiaire pour que se développe une offre de logement pour les populations qui n'ont pas accès au logement social et ne peuvent trouver à se loger dans le secteur libre.

* 80 000 logements locatifs sociaux en augmentation de 38 % par rapport à 2003.

 consulter le rapport Pommellet

Source : COMMUNIQUE DE PRESSE, Paris, le 3 octobre 2003
Ministère de l'Equipement, du Logement, des Transports, du Tourisme et de la Mer