" Ma participation comme consultant au salon de la copropriété m'a permis de tirer des conclusions intéressantes, mais qui confirment ce que nous constatons régulièrement dans nos activités au sein de l’ASIB. Il ressort de mes contacts qu’il y a un manque évident de formation des syndics, professionnels comme bénévoles : j’ai reçu une copropriétaire, en conflit avec son syndic qui lui opposait le règlement de copropriété, élaboré sous la loi de 1938 !!!, donc très nettement obsolète et dont ce professionnel n’avait, semble-t-il jamais proposé le remplacement. Ma remarque n’a semblé émouvoir personne, à un moment où tout le monde parle du « toilettage » des règlements de copropriété ayant quelques années d’âge ! Les plus grands reproches faits aux syndics professionnels sont leur manque de disponibilité et surtout le manque de transparence dans un certain nombre de domaines et notamment dans le domaine financier, l’arrêté des comptes étant régulièrement qualifié d’obscur par les visiteurs. De même, il y a une présentation un peu fallacieuse des ordres du jour d’une assemblée, s’agissant de l’obligation de mettre en place un compte séparé dans la copropriété, certains professionnels présentant des projets de résolutions qui font état de l’accord de l’assemblée des copropriétaires à être inséré dans le compte commun du syndic. J’ai ainsi vu un point à l’ordre du jour d’une A.G. rédigé simplement comme suit : « compte bancaire ou postal », formulation qui occulte délibérément l’obligation du syndic d’ouvrir un compte séparé (sauf si l’assemblée en décide autrement). Bien entendu, il n’est pas fait état des intérêts qui doivent normalement résulter du placement des fonds divers payés par les copropriétaires.
Autres questions posées de multiples fois : comment faire pour résilier ou ne pas renouveler le mandat en cours de notre syndic ? Est-ce que le syndic a le droit de faire effectuer des travaux qui n’ont jamais fait l’objet d’un point à un ordre du jour, sans devis approuvé ? Notre syndic n’a pas convoqué d’AG depuis deux ans. etc…Mais le syndic n’est pas le seul responsable : si certaines copropriétés ne peuvent évoluer et le patrimoine se maintenir en bon état, c’est à cause de conflits larvés ou ouvertement déclarés entre les copropriétaires, chacun ayant sa propre définition du droit de la copropriété. On a même vu des copropriétés ayant fixé une hiérarchie en fonction de l’appartement occupé, selon qu’il est situé sur rue ou sur cour – (Bonjour l’ambiance !!)
« On » accuse les conseils syndicaux d’être à la « solde » du syndic. L’ignorance des copropriétaires est grande : certains jurent n’avoir jamais été en possession d’un règlement de copropriété, d’autres affirment que dans leur copropriété il n’a jamais existé. Une copropriétaire, déboutée par le TGI dans une affaire l’opposant au syndicat, voulait attaquer le TGI et sa décision devant le Tribunal administratif.
Les règles essentielles sont méconnues : question simple : est-ce vrai qu’il faut une assemblée générale par an ?
Pas de budget prévisionnel établi ou celui-ci est proposé en octobre pour l’année en cours, donc déjà bien entamée.
Un syndic bénévole : J’ai un copropriétaire qui ne paye pas ses charges depuis deux ans. Quelle démarche adopter ? – non, je n‘ai pas d’assurance couvrant ma responsabilité civile, non je ne connais pas la loi de 1965, etc…
La plupart des visiteurs connaît le terme « loi SRU » sans bien savoir à quoi cette loi se rattache : C’était comme s’il s’agissait d’un premier texte régissant la copropriété. Mais nombre de syndics bénévoles – ne parlons pas des copropriétaires - travaillent sans avoir jamais jeté un regard sur le code de la copropriété, dont certains ignorent d’ailleurs l’existence.
En résumé, il apparaît que la copropriété n’est pas dans un bon état, ce que je savais déjà. Donc notre présence a été, je pense, très utile car elle a permis aux visiteurs de se rendre compte que la vie en copropriété ne pourra s’améliorer que si une véritable entente règne entre les occupants d’un immeuble et que si les gestionnaires se penchent un peu plus sur l’apprentissage du droit de la copropriété que manifestement la plupart de nos visiteurs ne maîtrise pas.
On dit aussi, souvent, que lorsqu’un immeuble est petit, il a intérêt à être géré par un copropriétaire (cela n’intéresse pas, commercialement, les cabinets professionnels). Or l’expérience montre que c’est dans ce type d’immeuble que les difficultés sont les plus grandes et que leur règlement – entrepris parfois trop tardivement -n’aboutit que rarement à une solution satisfaisante. En effet, une petite copropriété est financièrement fragile et tout conflit entraîne des frais d’avocat, d’expert ou de justice que ne peuvent payer certains copropriétaires. La justice et le droit ne peuvent tout régler. J’ai personnellement attiré l’attention de nos visiteurs sur l’impérieuse nécessité de provoquer des réunions dans leur copropriété pour désamorcer les conflits. Malheureusement, je dois dire qu’au titre de notre association, j’ai souvent proposé à des copropriétés de programmer une réunion de copropriétaires, non pour traiter de situations conflictuelles, mais pour les informer de la façon d’appliquer les textes, de répartir les charges et de présenter les comptes, en résumé de mieux gérer leur immeuble. Je dirai en conclusion que cette démarche – bénévole et sans frais pour les visiteurs du salon – est à reprendre, car elle a eu, m’est il apparu, un grand impact qui a manifestement séduit. "

ASIB (Association des Syndics d’Immeuble Bénévoles) a été créée en 1989 avec l'objectif d'informer et de former les copropriétaires ayant choisi d'assumer eux-mêmes la gestion de leur copropriété. (Tél. 06 08 32 97 57)

Bertrand PETITFRERE et sa collaboratrice

"Pour cette première expérience comme consultant pour le site Mon immeuble lors du dernier salon de la copropriété, je dois dire que l'ambiance était bonnenfant avec des périodes d'affluence en milieu de journée. J'ai passé un bon moment surtout au moment de l'affluence car les questions sont nombreuses et les uns appellent les autres. Les personnes demandeurs sont copropriétaires, présidents de conseils syndicaux, syndics bénévoles .... Les copropriétaires sont préoccupés par leurs droits en leur qualité de propriétaire et en leur qualité de bailleur. Les questions posées ont trait au règlement de copropriété, à l'état descriptif de division, aux modalités d'acquisition de parties communes, aux obligations et droits nés d'une jouissance privative, aux formalités à accomplir pour un dégât des eaux, à la répartition des charges de copropriété .... et puis aux précautions à prendre en qualité de bailleur. Ces salons sont bien utiles !"

Avocat à la cour d'Appel de Paris, diplômé Notaire (Tél. 01 42 50 78 09) E-mail : bpetitfrere@netcourrier.com

Bernard CHARLUET