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Une table ronde organisée le 24 novembre par le site explorimmo.com a réuni
quelques experts de l’immobilier pour faire un état des lieux du marché de
l’immobilier ancien à Paris et en Ile-de-France. Alors que le prix de
l’immobilier à Paris a doublé depuis 7 ans, les professionnels confirment une
tendance au ralentissement de la hausse des prix en région parisienne en 2005.
Comme le précise Maître Catherine CARELY (membre de Chambre des Notaires et
Responsable de la conjoncture immobilière) : « A Paris, la tendance est au
ralentissement de la hausse des prix dans les arrondissements du centre de Paris
puisque celle-ci a été de 12,5% sur la période du deuxième trimestre 2005 contre
13,4% un an plus tôt. Le prix moyen au m2 s’établit à 4869 euros. Sauf quelques
arrondissements en augmentation beaucoup moins forte comme le V ème 4,6%, le VI
ème, 5,6 %, le VII et le VIII ème. A l’inverse, les arrondissements à l’est de
la Capitale, situés en périphérie sont ceux qui augmentent le plus : XI, XII, XX,
XVIII et XIX. Donc du fait de la pression de la demande en petite et en grande
couronne, les prix augmentent beaucoup plus vite en rythme annuel puisque
l‘indice petite couronne est de +%15,4 % soit 3000 euros/m2 sur l’ensemble de la
petite couronne et 17,4 % en 1 an sur la grande couronne, soit 2364 euros le m2.
»
L’évolution des prix varie en fonction des zones géographiques. Selon Hervé
BLERY, directeur Général de Century 21 France : « c’est dans les extérieurs,
les zones les plus faibles en termes de prix au m2 que les hausses de prix sont
les plus marquées, on s’aperçoit que des départements comme le Val de Marne ou
la Seine Saint Denis ont augmenté deux fois plus vite que Paris Intra Muros en
2005. »
La modification de l’horizon personnel et familial (mariage, naissances) oblige
à chercher un nouveau logement, changer d¹arrondissement voire aller en petite
et grande couronne : ce phénomène dit de « l’escargot » les notaires le
décrivent depuis maintenant 3 ans. Les ménages quittent le centre de Paris pour
aller en périphérie, petite couronne et grande couronne. Ce phénomène tant à
s’amplifier et cela a une incidence sur le niveau des prix : plus on s’éloigne
plus les prix annuels d¹augmentation se poursuivent.
Les professionnels constatent que l’offre est toujours rare. Quant à la demande,
elle se ralentit ou plutôt elle devient attentiste.
Pour Hervé BLERY : « Quand l’on compare l’offre et la demande on s’aperçoit
que les choses sont relativement équilibrées : à l’achat on a un peu plus de 55
% qui porte sur les studios à 3 pièces, 23 % qui portent sur les 4 pièces et
presque 20 % sur les 5 pièces.
A la vente : 33 % sur les 1 à 2 pièces, 29% pour les 3 pièces et les 4 pièces et
plus : 15 %.
Schématiquement donc, sur l’ensemble de l’Ile de France (Paris compris),
l’équilibre offre/demande sur les produits est relativement raisonnable même si
la demande est excédentaire sur les 2 pièces ainsi que sur les 4 pièces et plus.
»
Ce qui est rassurant sur la santé du marché, c’est que les professionnels ne
voient pas de bulle spéculative à Paris. L’explication est donnée par Catherine
CARELY : « nous sommes dans un marché de particuliers, d’utilisateurs, de
gens qui principalement ont besoin de se loger. Ainsi à Paris en 2004, les
particuliers personnes physiques ayant achetés un bien immobilier représentent
89% du marché de l¹immobilier, les SCI 7,4 %, les marchands de biens ne
représentants que 1,2 % du marché soit quasiment rien. D’un point de vue
socio-professionnel, ce sont bien entendu les cadres et les professions
intermédiaires qui achètent le plus à Paris (65% des acheteurs potentiels à
Paris, en petite et en grande couronne). En 10 ans, l’âge moyen de l’acquéreur a
rajeuni : à Paris les de 30 ans sont passés de 16,9% à 19,4 % en 2004. Et les
30/40 ans étaient 26% il y a 10 ans et ils sont presque 29% aujourd’hui. »
On se pose la question de savoir comment ces jeunes peuvent acheter aujourd’hui
?
La réponse et certainement liée à l’aide familiale qui devient de plus en plus
importante. Il y a près de 1 milliard de dons transmis grâce au dispositif
fiscal mis en place par Nicolas Sarkozy. C’est ce qui contribue au
rajeunissement de la population des primo-accédants.
Enfin, malgré ses niveaux de prix très élevés on peut dire que le marché du
logement en région parisienne reste extrêmement dynamique avec 620 000
transactions de particuliers en 2005, contre 610 000 l'an dernier. Bien que l’on
ait annoncé une probable hausse des taux de la BCE (+ 0,25%), celle-ci n’aura
pas d’impacts sur le volume des transactions ou très peu. Car pour une
augmentation de 100 points de base (+ 1%), l’incidence porte sur seulement
20.000 transactions de moins. Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint de
Foncia a le sentiment que «L'effet psychologique sera nul, car les taux
proposés par les banques ne seront pas vraiment différents de ceux proposés
aujourd'hui. Sans oublier qu'il y a toujours une marge de manoeuvre pour la
négociation».
En e qui concerne le marché de la location, il se porte bien. Mais le marché des
loyers s’est stabilisé il y a deux ans à un niveau élevé. « Aujourd’hui il y
a d’importants stocks en location. Il y a même moins de demande. Le problème est
dans le coût des loyers très élevés notamment sur Paris. Il faut que les
bailleurs comprennent qu’il faut entrer dans un marché locatif raisonnable et
consentir à de réelles baisses. Il faut privilégier la discussion avec son
bailleur pour lui faire entendre raison car il est plus intéressant pour lui de
baisser son loyer que de rester sans locataire pendant trois mois »,
explique Marcel Ricard, Président de la Chambre FNAIM Paris/Ile-de-France.
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Table ronde du 24
novembre 2005
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