Cette manifestation organisé par la FNAIM s'est tenu pour la septième année dans les locaux de la maison de l’immobilier (Paris 17ème).

Cette année, l’accent était porté sur la situation de crise en Île de France, en matière de logement. Et selon les termes de Marcel RICARD, Président de la chambre FNAIM - Île de France, « le logement est malade », on rencontre trop de  copropriétés en difficultés qui se dégradent, par manque d’entretien. Le débat principal de cette journée tournait autour de l'Intervention de Maître LEBATTEUX  (Avocat conseil de la Chambre) sur le décret du 27 mai 2004. Qu'a-t-il ajouté au dernier décret de 1967, a-t-il répondu favorablement aux attentes des copropriétaires et des professionnels de l’immobilier.

« Décret de 1967 sur la copropriété – 40 ans déjà et après ? »

Dans le domaine de l’immobilier, le parlement vote le fond, et le gouvernement donne les règles d’application par le biais des décrets.
Les décrets sont donc peu innovants puisque dans la droite ligne de la loi, sauf lorsque, cas exceptionnel, les textes s’avèrent quelque peu contradictoires.

A titre d’exemple, on peut s’appuyer sur le décret du 27 mai 2004.

• L’article 32 du décret exige que le budget soit voté avant le début de l’exercice comptable, alors que la loi SRU préconisait que le budget soit voté dans un délai de six mois après le début de l’exercice. La rédaction du décret se montre plus logique.

• On peut également noter l’article 25 de la loi de 1965 modifié, qui ouvre la possibilité d’un second vote, si l’assemblée le décide, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas dégagé la majorité requise, mais que le projet a cependant recueilli un tiers des voix. Le décret dispose au contraire, que le deuxième tour doit être effectué, sauf si l’Assemblée en décide autrement.
  Le décret ouvre donc plus largement le champ d’application de la majorité à l’article 25, en indiquant que le 2ème tour demeure possible, à défaut de choix contraire.

L’apport du dernier décret

Suivant l’expression retenue par M. Pierre CAPOULADE, Conseiller honoraire à la Cour de cassation, le décret d’application du 27 mai 2004, a été rendu dans le souci de répondre à plusieurs attentes :

•  clarification des textes

•  transparence

•  information des copropriétaires

•  modernité

1/ Ce décret du 27 mai 2004 a une réelle vocation de clarification des textes. En effet, ce décret a le mérite de donner des définitions de termes, tel que « charges, provisions, ou travaux ». Jusqu’ici, la loi avait utilisé ces expressions, tout en restant silencieuse sur leur compréhension.
On note également que le vocabulaire employé semble plus adapté aux besoins des copropriétaires, en changeant la notion de « résolution » pour celle de « décision ». L’assemblée générale prend des décisions sur les projets de résolution qui lui sont soumis.

2/ Concernant l’exigence de transparence des activités de syndic envers les copropriétaires, on observe une nette amélioration. Et notamment avec les articles 11-II et 39)

3/ L’information des copropriétaires est à comprendre de deux façons, tout d’abord du copropriétaire lui-même, puis de l’acquéreur en copropriété.

Le décret pose désormais des obligations de transmission de justificatifs et de documents pour toutes les questions soulevés à l’assemblée, et ce pour une parfaite information du copropriétaire et pour sa protection.

Mais l’aspect informatif s’est essentiellement développé au niveau de l’acquisition du bien. Le traditionnel questionnaire de vente transmis au syndic, s’est développé pour compter aujourd’hui près de 20 pages. Il contient trois parties, pour clarifier la répartition des sommes. La mutation prend effet, du jour où le notaire notifie au syndic que la vente est intervenue, et quelques jours de décalage peuvent faire la différence. Cette information regroupe également les diagnostics techniques rendus obligatoires (loi carrez, termites, amiante, plomb).

4/ La procédure se trouve modernisée par l’intervention de l’électronique. Le procès verbal et la feuille de présence sont désormais tenus sur support informatique. Le procès verbal sera signé par le président et le secrétaire en fin d’assemblée.
Quid de la validité d’une décision d’assemblée générale qui mentionnerait que le procès verbal sera, à l’avenir rédigé de la même façon que précédemment. Les dispositions du décret du 27 mai 2004, impliquent nombres de changement dans le déroulement de l’assemblée, et notamment dans sa préparation. En effet, le syndic doit se déplacer avec le matériel et le personnel compétent. Les projets de résolution doivent être pré- imprimé, ainsi que le projet de procès verbal. Mais cela ne doit pas priver les copropriétaires de leur droit de contestation, et doit inclure la possibilité de modifier le procès verbal en tenant compte des réserves effectuées sur la régularité du vote. Le procès verbal devient le seul reflet de la question et de la décision prise par l’assemblée, mais ne correspond pas au journal des débats. Il retranscrit seulement les résultats du vote.

Evolution législative relative à la copropriété : « Stop ou encore » ?

Suite au décret du 27 mai 2004, on peut se demander si l’objectif a été atteint par le texte, ou s’il faut poursuivre cette évolution législative pour optimiser les rapports syndic – copropriétaires.

1/ Certains textes sont élaborés dans l’objectif de préciser ou clarifier d’autres textes. Mais la multiplication des dispositions, peut entraîner une certaine confusion, car il faut compter avec près de 8000 lois et 200 000 textes règlementaires, pour avoir un aperçu des mesures applicables. Cette inflation législative tend à favoriser les contradictions ou les oppositions entre plusieurs textes.

Concernant le seul domaine de la copropriété, on note :

• la loi de 1938

• la loi de 1965 portant statut de la copropriété

• la loi Bonnemaison de 1985

• la loi habitat de 1994

• la loi SRU de 2000

Il devient difficile de s’y retrouver et de s’appuyer sur les textes véritablement en vigueur. Ajoutons à ceux-là, les textes dits périphériques, qui adoptés au nom du principe de précaution, touchent à la vente de lot en copropriété, aux diagnostics, réglementation des piscines …

De plus, la Cour de cassation conserve le rôle de régulateur par le biais de sa jurisprudence, qui reste utile et nécessaire pour bien comprendre et interpréter les textes. Cependant, on peut s’interroger sur sa pérennité… Et ce, d’autant plus, après les récents arrêts qui sont venus bouleverser des acquis trentenaires.

• Validité de la convocation à l’assemblée par un syndic, dont le mandat est expiré (Arrêt du 3/03/2004) http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X03X03X00049X000

• Annulation judiciaire de la répartition des charges est rétroactive

• Existence de servitude en copropriété
  http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX1999X12X03X00250X000

2/ Les lois poursuivent un objectif de transparence notamment concernant l’exercice de la mission du syndic à l’égard du copropriétaire, mais ce rapport est avant tout fondé sur une certaine confiance. Or, « la confiance se mérite », et aucune disposition législative ne pourra renforcer la confiance que le copropriétaire accorde à son syndic. Il appartient au syndic de susciter la confiance des copropriétaires, pour gagner en crédibilité.

Mais, le syndic a souvent une mauvaise image, qui est colportée par le phénomène « de mauvais syndic » développé par les associations de consommateurs, puisque certains syndics exercent leur activité en toutes méconnaissances des règles de déontologie. C’est en partie pour ces raisons qu’apparaissent les structures de conciliation.

Cependant, il faut noter que les textes n’apporteront pas davantage d’amélioration dans la relation de confiance qui doit s’instaurer entre le copropriétaire et son syndic.

3/ Les copropriétaires ont parfois certaines difficultés à trouver la bonne information
Internet apparaît ainsi comme un outil de communication et de synthèse de l’information. Par le biais de sites comme mon-immeuble.com, les copropriétaires ont désormais la possibilité de s’informer par eux –même.

4/ La preuve électronique aujourd’hui reconnu par la législation, introduit l’idée de modernité. En ce sens, le code civil a suivi l’évolution informatique de la pratique. La feuille de présence est déjà tenue sur support informatique chez quelques syndics, et cette pratique tend à se généraliser avec le registre d’assemblée générale.