| |
Au cours de sa réunion du
mercredi 5 octobre 2005, la commission des finances du Sénat, présidée par M.
Jean Arthuis (UC-UDF, Mayenne), a entendu la communication de M. Philippe
Marini (UMP, Oise), rapporteur général, intitulée « le marché immobilier en
situation de retournement : analyse et conséquences », se fondant, notamment,
sur une étude de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE)
concluant à l'absence de bulle immobilière, du moins à Paris.
Rappelant que le marché immobilier présente un caractère cyclique, M. Philippe
Marini considère que le marché immobilier a atteint, en ce qui concerne les
logements, un point haut. Les facteurs conjoncturels d'augmentation de la
demande ont aujourd'hui tendance à s'essouffler. L'offre de logements connaît
une nette hausse depuis deux ans. Surtout, la solvabilité des ménages apparaît
fortement dégradée.
Le retournement de tendance constitue donc une probabilité forte, sans qu'il
soit possible de déterminer l'effet de ce retournement sur l'évolution des prix
à court terme. En effet, d'une part, selon une étude du FMI, portant sur la
période 1970-2002 pour les pays de l'OCDE, les fortes augmentations des prix de
l'immobilier ont été suivies de fortes diminutions des prix dans environ 40 %
des cas. S'il n'est pas impossible que l'augmentation actuelle des prix de
l'immobilier soit suivie d'une stabilisation, il y a près d'une chance sur deux
qu'elle soit immédiatement suivie d'une baisse. D'autre part, l'ajustement des
prix peut ne pas être immédiat : en 1991, le volume des transactions a d'abord
chuté pendant plus d'une année avant que les prix ne connaissent un mouvement de
baisse. Il n'est pas invraisemblable d'imaginer une baisse des prix de
l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années.
Ne pouvant appréhender l'ampleur de l'ajustement des prix qui pourrait suivre un
retournement du marché immobilier, M. Philippe Marini formule des hypothèses sur
son impact en matière de croissance économique, notant à cet égard une plus
faible exposition des banques au risque immobilier qu'en 1991.
Les simulations réalisées par l'OFCE se fondent sur l'hypothèse d'une chute de
30 % des prix de l'immobilier, uniquement en France, et sans phénomène
concomitant, comme une hausse des taux d'intérêt. L'impact global d'un tel
scénario sur la croissance serait de l'ordre de 0,7 point de PIB, et donc
relativement modeste, alors qu'une augmentation de 2 points des taux d'intérêt à
court et long terme dans l'ensemble des pays de l'OCDE aurait, par comparaison,
un impact global sur la croissance de 1,7 point de PIB, et qu'une appréciation
de l'euro de 10 % par rapport au dollar, ou une augmentation de 10 dollars par
baril du cours du pétrole, a un impact global de 0,5 point de PIB. Il convient
de souligner le caractère redoutable d'un scénario cumulant plusieurs de ces
chocs pour la croissance économique.
Il convient en outre de remarquer, le cas allemand mis à part, la forte
corrélation des cycles immobiliers, par le passé, au sein des pays
industrialisés. Ceci rend le scénario d'un retournement de tendance « simultané
» dans la plupart des pays de l'OCDE vraisemblable. Il convient ainsi d'être
attentif aux signes de refroidissement qui se font sentir dans d'autres pays, et
notamment au Royaume-Uni.
Selon l'étude du FMI précitée, portant sur les pays de l'OCDE dans la période
1970-2002, une chute des prix des actions et des prix de l'immobilier réduit la
croissance respectivement de 1,4 point de PIB et de 2,6 points de PIB en moyenne
au cours de chacune des trois années suivant la baisse. Selon cette même étude,
les corrections du marché de l'immobilier, bien que plus faibles dans le passé
que celles des marchés boursiers (respectivement 30 % et 45 %), sont associées à
des réductions de la croissance du PIB près de deux fois supérieures à ces
dernières. Les corrections du marché de l'immobilier durent plus longtemps que
les corrections du marché des actions (4 années contre 2,5 années).
Les pouvoirs publics sont ainsi placés devant un dilemme : aider les ménages des
classes moyennes primo acquérants, indéniablement paupérisés par la hausse des
prix immobiliers, au risque quasi avéré d'alimenter l'inflation du marché, ou
laisser s'opérer l'ajustement en cours, occasionné par la limitation des
capacités d'acquisition des ménages, afin de favoriser un atterrissage en
douceur.
M. Philippe Marini appelle les pouvoirs publics à la prudence afin d'éviter une
surréaction des marchés, à la baisse, avec un risque pour la croissance, comme à
la hausse, avec les risques liés à la création d'une « bulle ».
Pour lire le
Rapport
Les
conclusions
Source :http://www.senat.fr
Communiqué du 11 octobre 2005 |
|
